Ejendomslejeaftaler består af talrige elementer, der fastlægger rettigheder og forpligtelser for udlejer/udlejer og lejer/lejer. I mangel af brugsbegrænsninger kan lejer normalt anvende ejendommen til ethvert lovligt formål.
Besiddelse af Ejendommen
Dette element i en lejekontrakt omhandler lejerens ejendomsret. Udlejer lover lejer besiddelse af ejendommen til deres nydelse og lover, at udlejer ikke vil blande sig i denne besiddelse.
Det betyder ikke, at udlejer ikke kan komme ind i ejendommen, da det normalt er en del af lejemålet aftale om, at udlejer har ret til at betræde ejendommen til reparation eller andre aktiviteter, der er beskrevet i lejemålet.
Hvordan lejeren kan bruge ejendommen
Der er mange typer lejemål, bolig, kontor, detailhandel mv. Alle disse typer kan have grund til at specificere begrænsninger for lejerens brug af ejendommen. En boliglejekontrakt kan forbyde brug til ethvert forretningsformål. En kontorlejekontrakt kan angive, at ejendommen kun må bruges som "ejendomskontor". En detaillejekontrakt kan angive, hvilke typer produkter, der kan sælges i rummet.
I mangel af brugsbegrænsninger kan lejer normalt anvende ejendommen til ethvert lovligt formål.
Hvad er lejeperioden?
Generelt angiver leasingkontrakter specifikt en begyndelses- og slutdato for leasingaftalens virkning. Denne periode, når den er indstillet både for- og bagkant, ville betyde, at der ikke ville være behov for nogen varsel om at fraflytte. Lejer vil fraflytte på den foreskrevne slutdato, medmindre en ny aftale indgås.
Leasingkontrakter kan løbe i måneder eller år. Nogle stater forbyder meget lange lejekontrakter på over 100 år, men det er OK i andre. Generelt er terminen angivet med en begyndelsesdato og en slutdato og den samlede periode. Eksempel: Lejemålet løber fra 1. januar 2019 til 31. december 2020, en periode på to år.
Sikkerhedsdepositummet
De fleste lejemål har en hensættelse til et eller flere sikkerhedsstillelser mod muligheden for manglende lejebetaling eller skader på ejendommen. De fleste stater har strenge regler for, hvordan indskud skal håndteres, og for om der skal betales renter til lejeren, mens depositum holdes. Der er mange deadline tidsfrister for tilbagebetaling af depositum, når lejeperioden er afsluttet, ejendommen er fraflyttet og inspiceret for skader.
Forbedringer af det lejede
Generelt vil der under en lejekontrakt ikke være foretaget forbedringer af udlejer, medmindre det er specifikt påkrævet i lejeaftalen, eller med mindre en ny aftale indgås skriftligt. Lejeren kan foretage forbedringer med udlejers tilladelse, men de bliver udlejerens ejendom ved lejemålets ophør.
Forbedringersklausuler er meget mere udbredte i erhvervslejemål. Kontorer og butikslokaler er underlagt ændringer, der betragtes som forbedringer, og som er udført for at imødekomme lejerens virksomhed.
Vedligeholdelse af det lejede
Vedligeholdelseselementer i en ejendomslejekontrakt kan variere betydeligt alt efter, om der er tale om bolig- eller erhvervsmæssig karakter. I de fleste boliglejemål er udlejer ansvarlig for al reparation og vedligeholdelse. I erhvervsejendomme er der lavet forskellige aftaler, der kan gøre en del vedligeholdelse til lejers ansvar. Som i enhver kontrakt bør parternes ansvar præciseres omhyggeligt og fuldstændigt for at undgå misforståelser.
Er der tale om en detail- eller kontorvirksomhed, vil der kunne være krav om vedligeholdelse af inventaret, som f.eks vitrineskabe, der ville falde på lejeren, mens strukturen og større bygningsvedligeholdelse ville blive udført af udlejer.
Overdragelse eller fremleje af det lejede
Hvis lejeren overdrager deres lejemål, betyder det normalt, at de har overført alle deres lejemål til den anden part. I en fremlejekontrakt frigiver den oprindelige lejer ejendommen til en anden, med nogle af deres interesser overført.
Lejeaftalen vil specificere, om en eventuel overdragelse eller fremleje er tilladt og under hvilke omstændigheder. I mange tilfælde bevarer lejer en del eller hele sit ansvar for betaling af husleje og ansvar for skader på ejendommen.
Valgmuligheder for lejeren i lejemålet
Mange lejemål giver lejeren mulighed for at forny lejemålet inden udløbet af lejeperioden. Med behørigt varsel kan lejer forny for endnu en forud aftalt periode. En eksempelklausul kan lyde: "Når som helst op til tredive dage før udløbet af denne lejekontrakt; lejer kan vælge at forlænge lejemålet med yderligere seks måneder ved skriftlig meddelelse til udlejer. Lejebeløbet vil være $xxx.xx pr. måned for den nye lejeperiode."
En anden mulighed er at købe ejendommen i lejeperioden. Generelt er købsprisen angivet, og udlejer kan eventuelt pålægge nogle af lejebetalingerne på udbetalingen eller købesummen.
