Fordele og ulemper ved at købe fast ejendom med hårde penge

Det kan være svært at få et traditionelt lån til en investeringsejendom, fordi traditionelle banker tøver med at låne penge ud, når en ejendom er i så dårlig stand. Lån med hårde penge er en måde, hvorpå ejendomsinvestorer kan opnå finansiering. Her er det grundlæggende om de hårde penge og fordele og ulemper ved denne type lån.

Hvad er hårde penge?

Hårde penge er et beløb, der udlånes fra en låntager til en långiver. De nøjagtige lånevilkår vil variere baseret på den specifikke kontrakt mellem låntager og långiver.

Låntager modtager pengene, mens långiver får månedlige renter på lånet, indtil det er betalt fuldt ud. Långiver vil også ofte opkræve låntageren et up-front, engangsgebyr for at behandle lånet.

Et lån med hårde penge er støttet af det fysiske aktiv, som er den ejendom, der købes. Mere traditionelle lån er baseret på låntagers kreditscore.

Hvor kan du få et hårdt pengelån?

Lån med hårde penge kan fås hos private investorer eller hos en investorgruppe. Udlån af bolig og Visio udlån er to kendte hårde pengeudlånere.

Hvem har brug for det?

Ejendomsinvestorer:

Lån med hårde penge er almindelige i ejendomsinvesteringer. Banker og andre traditionelle långivere er ikke komfortable med at låne ud til risikable investeringer. De foretrækker udlån på stabile investeringer, som de føler er mere tilbøjelige til at betale lånet tilbage.

Derfor har ejendomsinvestorer, der har brug for finansiering for at købe nødlidende ejendom, begrænsede muligheder. Investorer, der ønsker at foretage en tarm-rehabilitering eller et hurtigt ejendomsskifte, bruger ofte lån med hårde penge.

Andre ejendomsinvestorer, som måske køber indkomstejendomme, kan bruge et hårdt pengelån i begyndelsen, indtil de kan stabilisere ejendommen. Når ejendommen er stabil, vil disse investorer sikre et mere traditionelt realkreditlån til en lavere rente og betale det højere rente hårde pengelån af.

Dårlig kredit:

Lån med hårde penge bruges også af personer med en dårlig kreditvurdering, som ikke er i stand til at få et realkreditlån fra en bank. På trods af den dårlige kredit kan de stadig have egenkapital nok i deres ejendom til at have den hårde pengeudlåner interesseret i at yde et lån. Dette scenarie kan ses, når en ejer står over for tvangsauktion på en ejendom.

Fordele ved hårde pengelån

Her er fire fordele ved at få et hårdt lån:

Hurtig proces:

• Da du arbejder med en individuel långiver eller en lille gruppe af långivere, er der færre bøjler at springe igennem. Långivere med hårde penge er ikke interesserede i din kreditscore eller hvor meget gæld du har. De er kun interesserede i, hvor meget værdi de ser i ejendommen, da ejendommen er det aktiv, der skal bakke lånet op.
• Afhængigt af din långiver, kan du få dit lån om et par dage eller et par uger. Det kan tage en til tre måneder at sikre et mere traditionelt realkreditlån.

Kan låne mere:

• Traditionelle realkreditlån kræver, at du nedsætter minimum 5 procent af købesummen. Bankerne foretrækker, at du lægger 20 procent af købesummen, hvilket ofte vil give dig bedre vilkår på lånet. Lægger du ned under 20 procent, vil du ofte skulle købe en realkreditforsikring, hvilket vil øge din månedlige afdrag på realkreditlån.
• Med et hårdt pengelån kan långiveren være villig til at låne dig 100 procent af købsprisen. Uden en udbetaling ville du kun være ansvarlig for at betale oprettelsesgebyret og de månedlige renter, indtil du betaler lånet fuldt ud.

Etabler forhold:

• Hvis du har vist en historie med at overholde kontraktens vilkår og betale dit lån tilbage til tiden, eller endda tidligt, vil långiveren sandsynligvis ønske at samarbejde med dig i fremtiden. Långiveren kan være villig til at låne en større procentdel af købsprisen, reducere etableringsgebyret eller reducere den tid, det ville tage at modtage lånet.

Godt når du starter:

• Når du lige er startet, giver hårde pengelån dig mulighed for at købe ejendom med meget få penge af dine egne. Når du har etableret dig som investor, kan du muligvis sikre dig en kreditlinje fra en bank i stedet for at bruge et hårdt pengelån, som vil have en meget lavere rente.

Ulemper ved hårde pengelån

Selvom der er fordele ved at få et lån med hårde penge, er her 4 risici, du også skal overveje:

Høj rente:

• Lån med hårde penge har meget højere renter end traditionelle lån. Långivere er i stand til at opkræve disse satser, fordi de ved, at låntagerne har få muligheder for finansiering. Renter mellem 10 procent og 20 procent er almindelige.
• Da långiveren også tager en risiko ved at låne så mange penge, vil de gerne sikre sig, at du har et incitament til at betale dem tilbage hurtigt.

Højt oprindelsesgebyr:

• Et etableringsgebyr er et gebyr, som långiver vil opkræve for at behandle lånet. Det er en procentdel af lånet.
• Igen er dette en mere risikabel investering, så den hårde pengeudlåner forsøger at beskytte sig selv. En långiver kan opkræve så meget som fem gange beløbet for en normal långiver. For eksempel, hvis en typisk bank opkræver en procent af det samlede lån som et etableringsgebyr, kan en långiver med hårde penge opkræve fem procent af det samlede lån.

Ikke langsigtet:

• Selvom det er almindeligt at have et 15-årigt realkreditlån eller et 30-årigt realkreditlån, er det ikke tilfældet med hårde pengelån. Selvom hver kontrakt er forskellig, skal disse lån ofte betales tilbage inden for et par måneder eller et par år. Hvis lånet ikke betales tilbage inden for de første måneder eller år, kan den i forvejen høje rente stige.

At miste ejendommen:

• Da den fysiske ejendom er garant for lånet, ikke dig personligt, mister du ejendommen, hvis du ikke kan betale af på lånet.