En flernoteringstjeneste er en marketingdatabase, der er oprettet af en gruppe af samarbejdende ejendomsmæglere. Det giver nøjagtige og strukturerede data om ejendomme til salg, og det er også en mekanisme til at notere mæglere til at tilbyde kompensation til købermæglere, der bringer købere for deres opførte ejendomme.
Hver tjeneste med flere noteringer har sine egne regler og procedurer, men de er generelt mønstret efter regler udgivet af National Association of Realtors. Flere noteringstjenester er blevet det primære køretøj for langt størstedelen af fast ejendom transaktioner, fordi de anvender rigide datakriterier og giver regler for tilbud om kompensation til andre mæglere.
Hvad er en tjeneste med flere lister?
Ejendomseksperter samledes med deres lokale organisationer så tidligt som i 1800-tallet for at udveksle oplysninger og for at udarbejde aftaler om kompensation, hvis man bragte en anden køber. Disse sammenkomster var de første kendte "MLS"-initiativer. De udviklede sig gennem årene til trykte lister og aftaler, derefter tog elektronik og internettet over og gjorde hele processen uendeligt meget nemmere.
Udtrykkene "MLS" eller "multiple listing service" angiver ikke ét netværk. Der findes adskillige netværk over hele landet. Der er ikke en nøjagtig optælling af alle MLS-organisationer i USA, fordi de konstant fusionerer og bryder sammen.
- Akronym: MLS
Hvordan fungerer en tjeneste med flere lister?
Mæglere i et markedsområde slutter sig til en MLS for at dele noteringsoplysninger med andre mæglere om boliger, der er opført til salg. Det er et yderst effektivt system, idet enhver mægler ønsker, at så mange andre som muligt skal vide om deres annoncer, så de kan bringe købere, der har en interesse i ejendommene.
MLS-regler angiver typisk, at mæglere skal angive den procentdel af noteringskommissionen, der vil blive betalt af sælgeren i hver notering. Dette er det beløb, som de deler med et andet mæglermedlem, som bringer en succesfuld køber.
MLS-medlemmer, der ikke overholder tjenestens struktur og indholdsregler, kan idømmes bøder.
Teknisk set er denne information kun tilgængelig for de deltagende mæglere, men de er normalt generøse med at dele. De vil gøre det gratis for offentligheden, fordi deres indkomst afhænger af, at deres fortegnelser kommer ud. Nogle oplysninger opbevares ikke desto mindre af hensyn til sælgers sikkerhed, såsom personlige og proprietære oplysninger og om boligen er ledig.
Til salg af ejerejendomme - "FSBO"-sælgere - kan stå ude i kulden uden automatisk adgang til at liste deres hjem med en MLS, som mæglere gør. Mange mæglere og onlinetjenester vil dog liste dem for dem mod et gebyr.
Krav til flere listetjenester
MLS-listedatabaser anses for at være de mest nøjagtige, hvad angår ejendomsoplysninger på internettet eller andre steder. Nye opslag skal indtastes inden for en bestemt tidsperiode. Bøder kan genereres, hvis et medlem ikke indtaster de fulde noteringsdata inden for deadline. Dette er generelt fra 24 til 48 timer efter, at noteringsaftalen er underskrevet.
MLS-foreninger opretholder et højt niveau af nøjagtighed i de oplysninger, der indtastes, fra kvadratoptagelser til retninger og placering. Antallet og kvaliteten af fotos inkluderet er ofte også påbudt, selvom de nøjagtige kriterier for dette krav kan variere.
Klager og tvister
MLS-organisationer giver normalt mandat til mægling, voldgift eller begge dele for tvister mellem medlemmer. Hver lokal MLS har en etisk komité til at høre klager fra medlemmer om andre medlemmer. Udvalget hører begge sider af tvister og regler om situationen. Mange af disse problemer har at gøre med provisioner.
Brugen af internettet har forværret spørgsmålet om at "skaffe sag." Folk går til hjemmesider og søg efter boligannoncer, og de kan ringe eller sende en e-mail til annonceagenten med et spørgsmål om ejendom. Senere kan noteringsagenten sige, at denne første kontakt gjorde dem til indkøbsårsagen, hvis en anden agent bringer den samme køber, alt sammen fordi de først arbejdede sammen med dem om at finde et hjem.
"Procuring cause" er et begreb, der afgør, hvilken ejendomsmægler der er den primære årsag til en købers involvering i en handel. Hvem fik denne køber til at indgå kontrakt om at købe denne bolig?
Den etiske komité vil se på denne type situationer som helhed og i sammenhæng med, hvem der gjorde hvad og hvornår de gjorde det. Generelt vil købers agent være berettiget til provision, hvis besvarelsen af et spørgsmål om ejendommen er alt, hvad der skete med noteringsagenten.
Flere listetjenester forsøger også at være den første destination for forbrugerklager mod medlemmer, fordi det næste niveau er statens licensudvalg.
Nøgle takeaways
- Multiple noteringstjenester er marketingdatabaser, der er oprettet og vedligeholdt af en gruppe af samarbejdende ejendomsmæglere.
- Der er adskillige flere noteringstjenester over hele landet, som hver betjener sit eget særlige område.
- Hver tjeneste har sine egne regler for kvaliteten og indholdet af nye fortegnelser tilføjet til databasen.
- MLS-organisationer mægler eller mægler ofte tvister mellem deres egne medlemmer, såsom provisioner, der skal betales til en indkøbsagent.
