Express Agentur
Express-agentur oprettes enten ved en mundtlig eller en skriftlig aftale mellem agenten og agenten. Det indikerer deres udtrykkelige hensigt med denne repræsentationsstatus.
Inden for fast ejendom skabes agentur normalt enten ved en skriftlig noteringsaftale med en sælger eller en køberagenturaftale med en køber. Nogle stater tillader mundtlige aftaler, men de fleste gør det ikke.
Underforstået agentur
Det er også muligt at skabe et agenturforhold med parternes handlinger. Dette kaldes underforstået agentur. Hvis en ejendomsmægler påtager sig ansvar, der normalt er en agents, men ikke har underskrevet en agenturaftale, kan hun stadig blive betragtet som en agent via underforstået agentur. På samme måde, hvis kunden beder agenten om råd eller handlinger, der normalt er dem i agenturet, kan der oprettes et underforstået agentur.
Nogle stater har skabt specifik lovgivning, der siger, at intet agentur kan eksistere uden en skriftlig agenturaftale. Dette hjælper med at undgå utilsigtet underforstået handling.
Bliv ikke en uoplyst dobbeltagent
I de stater, der ikke har udelukket underforstået agentur, hvis du har en agenturrepræsentationsstatus hos din noteringsklient, vær forsigtig med, hvad du gør, hvis du arbejder med en køber, der er interesseret i det notering. Først skal du afsløre agenturstatus til køberen og derefter ikke påtage dig pligter, der ville indebære, at du også er deres agent.
Sådan som det mest gøres i dag
Min licens hænger i New Mexico, men jeg har også haft mæglerlicenser i Texas og Colorado tidligere. Mange stater har nu dokumenter og oplysninger, der understøtter "transaktionsmæglervirksomhed", eller kaldet med andre navne, repræsentation af en køber eller sælger uden "agentur". Udtrykket ejendomsmægler betyder sjældent, at længere disse dage.
Så jeg kan tage en notering og ikke være agent for sælgeren, og det er præcis, hvad jeg altid har gjort. Den eneste gang, spørgsmålet om agentur nogensinde kom op med en køber eller en sælger, var, om jeg arbejdede med en advokat eller en dommer. Af en eller anden grund tiltrak jeg dem med min hjemmeside. De ville ikke have mig til at være deres agent på grund af stedfortrædende ansvar.
Stedfortrædende ansvar sætter agentens klient i fare for deres agents aktiviteter. Så hvis jeg skulle gøre noget forkert eller lave en fejl, ville min klient også blive holdt ansvarlig. Disse juridiske mennesker vidste, at de ikke ønskede den risiko, selvom de vidste, at jeg fulgte reglerne nøje.
Da jeg arbejdede med købere, arbejdede jeg altid som transaktionsmægler, aldrig som agent. De spurgte næsten aldrig, og vores statsoplysningsformular fastlagde klart mine pligter over for min kunde. Her er de lige fra loven:
EN. Ærlighed og rimelig omhu som angivet i bestemmelserne i dette afsnit;
B. Overholdelse af lokale, statslige og føderale retfærdige bolig- og antidiskriminationslove, New Mexico-ejendommen licensloven og reglerne for ejendomskommissionen og andre gældende lokale, statslige og føderale love og forskrifter;
C. Udførelse af enhver og alle skriftlige aftaler indgået med kunden eller klienten;
D. Assistance til mæglerens kunde eller klient med at gennemføre transaktionen, medmindre andet er skriftligt aftalt af kunden eller klienten, herunder:
- Præsentation af alle tilbud eller modtilbud rettidigt; og
- Assistance til at overholde kontraktens vilkår og betingelser og med afslutningen af transaktionen; hvis mægleren i transaktionen ikke yder den service, rådgivning eller bistand, der er beskrevet i stk. (1) og (2) i stk. D af 16.61.19.8 NMAC, skal kunden eller klienten skriftligt acceptere, at mægleren ikke forventes at yde sådan service, rådgivning eller bistand, og mægleren skal oplyse eksistensen af en sådan aftale skriftligt til de andre mæglere, der er involveret i transaktionen;
E. Mæglerens anerkendelse af, at der kan være forhold relateret til transaktionen, som ligger uden for den associerede mæglers eller kvalificerede mæglers viden eller ekspertise, og at den associerede mægler eller kvalificerede mægler vil foreslå, at kunden eller klienten søger ekspertrådgivning om disse sager;
F. Hurtig står for alle penge eller ejendom modtaget af mægleren;
G. Skriftlig videregivelse til deres klient eller kunde og til andre mæglere, der er involveret i transaktionen af enhver potentiel interessekonflikt, som mægleren har i transaktionen, inklusive men ikke begrænset til:
- Ethvert skriftligt mæglerforhold mægleren har med andre parter i transaktionen eller;
- Enhver væsentlig interesse eller relation af forretningsmæssig, personlig eller familiemæssig karakter, som mægleren har i transaktionen;
- Andre muligheder for mæglerforhold tilgængelige i New Mexico;
H. Skriftlig offentliggørelse af eventuelle negative væsentlige fakta, der faktisk er kendt af den associerede mægler eller kvalificerede mægler om ejendom eller transaktionen, eller om transaktionens parters økonomiske evne til at gennemføre transaktion; ugunstige væsentlige fakta, der kræver offentliggørelse, omfatter ikke nogen information, der er dækket af føderal lov om retfærdig bolig eller New Mexico Human Rights Act;
JEG. Vedligeholdelse af fortrolige oplysninger, der er opnået i løbet af et tidligere bureauforhold, medmindre videregivelsen sker med den tidligere klients samtykke eller er påkrævet ved lov;
J. Medmindre andet er skriftligt godkendt, må en associeret mægler eller kvalificeret mægler ikke oplyse til deres kunde eller klient under transaktion, som deres sælgerklient eller -kunde tidligere har angivet, at de vil acceptere en salgspris, der er lavere end udbuds- eller listeprisen for en ejendom; at deres køberklient eller -kunde tidligere har tilkendegivet, at de vil betale en pris, der er højere end den pris, der er afgivet i et skriftligt tilbud; deres klients eller kundes motivation for at sælge eller købe ejendom; at deres sælgerklient eller -kunde eller deres køberklient eller -kunde vil acceptere andre finansieringsvilkår end dem, der tilbydes; eller enhver anden information, som den associerede mæglers eller den kvalificerede mæglers kunde eller klient skriftligt anmoder om for at forblive fortrolige, medmindre videregivelse er påkrævet ved lov.
Det tager hånd om eventuelle bekymringer, mine kunder måtte have haft.
