Rentedækning for lejemål: Hvad er det?

Lejemålsrentedækning beskytter en virksomhed mod de økonomiske konsekvenser af tab af et attraktivt lejemål, når ejendommen kommer til skade eller ødelægges. Denne forsikringsdækning er særlig vigtig, når en virksomhed betaler væsentligt mindre end markedsprisen for at leje sine lokaler.

Mange erhvervslejemål vil give en bygningsejer mulighed for at annullere lejemålet, hvis bygningen bliver delvist eller helt ubeboeligt på grund af et fysisk tab, så det kan være at have denne type beskyttelse kritisk.

Hvad er lejemålsrentedækning?

Leasingrenteforsikring dækker det økonomiske tab, du vil lide på grund af annullering af din lejekontrakt. Tabet skal skyldes direkte fysisk tab af eller skade på ejendom i de lokaler, der er beskrevet i erklæringerne. Desuden skal skaden skyldes en fare, der er forsikret under din police.

En udlejer kan have ret til at opsige lejemålet, selvom den del af bygningen, som lejeren har beboet, ikke er blevet beskadiget. Udlejer kan have mulighed for, men ikke forpligtelse, til at genopbygge strukturen, hvis bygningen er totalt ødelagt. Udlejeren er muligvis ikke forpligtet til at reparere eller erstatte en alvorligt beskadiget bygning, medmindre og indtil de har modtaget en forsikringsudbetaling.

Sådan fungerer lejemålsrentedækning

Annullering af en lejekontrakt kan alvorligt påvirke en lille virksomhed, der betaler mindre end den gældende lejepris.

Lad os for eksempel sige, at Floyd ejer Fantastic Flooring, en virksomhed, der sælger tæpper og andre gulvbelægninger ud af et lager. Virksomheden lejer et halvt 20.000 kvadratmeter stort lager af Peerless Properties. Det betaler i øjeblikket $0,50 per kvadratfod for 10.000 kvadratfod, eller $5.000 om måneden, for lokalerne.

Floyd forhandlede sin lejekontrakt for to år siden, da lejepriserne i hans område var pressede. Huslejen er siden steget, men Floyds lejekontrakt udløber ikke i tre år mere, så han er komfortabelt låst til disse lejevilkår.

Floyds firma ville sandsynligvis skulle betale yderligere $2.500 mere om måneden, eller $30.000 om året, i henhold til vilkårene i en ny lejekontrakt til markedspriser, hvis han skulle miste denne. Firmaet ville pådrage sig en ekstra udgift på $90.000 i løbet af de næste tre år, hvis det mistede sin lejekontrakt i dag og skulle påtage sig en ny.

Floyd har også tilføjet forbedringer og forbedringer til lageret, siden hans lejemål startede. Disse omfatter ny belysning, skræddersyede hylder og opgraderinger til læssepladsen. Forbedringerne er nu en del af bygningen. Floyd ejer dem ikke, men han vil have en interesse i dem i resten af ​​sin lejekontrakt.

Så udløser defekte ledninger en brand, der ødelægger bygningen alvorligt sent en nat. Bortset fra nogle mindre røg til gulvmaterialer, er den del af lageret, der er optaget af Fantastic Flooring, upåvirket af branden. Ikke desto mindre annullerer Peerless Properties Floyds lejekontrakt.

Fantastic Flooring er forsikret for skader på sine gulvmaterialer i henhold til sin erhvervsejendomspolitik, men har ingen dækning for det økonomiske tab, det vil lide på grund af bortfaldet af lejemålet. Virksomheden har heller ingen dækning for tab af brug af de forbedringer, det er foretaget på bygningen. Disse genstande blev ikke beskadiget, så tab af brug er ikke dækket af firmaets ejendomsforsikring.

Floyd kunne have beskyttet sin virksomhed mod de økonomiske tab som følge af annulleringen af ​​hans lejekontrakt ved at købe lejemålsrentedækning.

Typer af lejemålsrentedækning

Renteforsikring for lejemål kan omfatte en række dækninger, hvis en forsikringsgrænse er vist i dækningsskemaet:

• Lejers lejerente (TLI): Dette er forskellen mellem den månedlige leje, du betaler, og lejeværdien af ​​ejendommen, også kaldet markedslejetaksten. Fantastic Floorings lejeres lejemål i dette eksempel ville være $2.500 eller $7.500 minus $5.000.
• Bonusbetalinger: Dette er den ikke-amortiserede del af en kontant bonus, som du har betalt for at opnå lejekontrakten, og som ikke vil blive returneret til dig. Du har måske betalt din udlejer en bonus på $5.000 for at sikre en treårig lejekontrakt i stedet for en femårig lejekontrakt.
• Forbedringer og forbedringer: Din virksomhed kan have foretaget forbedringer af din lejebolig, som du ikke lovligt kan fjerne, såsom Floyds belysning og opgraderinger.Dækkede leasingrenter inkluderer den ikke-amortiserede del af betalinger, du har foretaget til forbedringer, selvom det ikke inkluderer værdien af ​​forbedringer, der er dækket af andre forsikringer politikker.
• Forudbetalt husleje: Dette er den uamortiserede del af lejen, du har betalt på forhånd, og som ikke vil blive refunderet til dig. Det kan for eksempel være, at du har betalt tre måneders husleje forud, da du leasede din ejendom.

Krav til Netto Lejerenter

Den grænse, der vises på din police for lejemålsrentedækning, er summen af ​​dine lejeres lejerenter og dine månedlige lejerenter på datoen for din polices begyndelse. For eksempel er din nettoleasingrente ved start 2.333 USD, hvis din TLI er 1.500 USD og din MLI er 833 USD. Dette er det højeste beløb, dit forsikringsselskab vil betale under lejemålsrentedækning, hvis din lejekontrakt opsiges på datoen for din polices begyndelse.

Din netto leasingrente falder hver måned i hele din polices løbetid. Det meste dit forsikringsselskab vil betale under lejemålsrentedækning er din nettolejerente på det tidspunkt, hvor tabet opstår, hvis din lejekontrakt opsiges. Dit forsikringsselskab vil beregne din nettolejerente ved at tilføje følgende:

• Din brutto lejerente ganget med lejemålsrentefaktoren for de resterende måneder af din lejekontrakt på det tidspunkt, hvor tabet opstår
• Din månedlige lejemålsrente ganget med de resterende måneder af din lejekontrakt på det tidspunkt, hvor tabet opstår

Netto lejerenter omfatter to komponenter: Lejers lejerente og månedlige lejerenter.

Lejers lejeinteresse (TLI)

Dette repræsenterer den fordel, du vil modtage fra en favorabel lejekontrakt over de resterende måneder. Din TLI er nutidsværdien af ​​din brutto lejemålsrente. Det beregnes ved at gange din brutto lejerente med den gældende lejemålsrentefaktor.

En brutto lejekontrakt er en, hvor udlejer betaler alle udgifter forbundet med ejendommen.Din brutto lejerente er forskellen mellem lejeværdien af ​​dine lokaler og den husleje, du betaler hver måned. Din brutto lejemålsrente vil være 1.500 USD eller 5.000 USD minus 3.500 USD, hvis markedsrenten for leje er 5.000 USD om måneden, og din virksomhed i øjeblikket betaler 3.500 USD.

Lejemålsrentefaktoren er afledt af en tabel, der skal vedhæftes din police. Faktorerne kan variere afhængigt af den gældende rente og de resterende måneder af din lejekontrakt. Lejemålsrentefaktoren er 33,4213, forudsat at du har 36 måneder tilbage af din lejekontrakt og den gældende rente er 5%. Din netto leasingrente er $1.500 gange 33.4213 eller $50.132.

Månedlig lejemålsrente (MLI)

Den månedlige lejemålsrente afspejler dine månedlige omkostninger til bonusbetalinger, forbedringer og forbedringer samt forudbetalt husleje. Disse punkter gælder ikke, hvis du ikke har betalt en bonus, hvis du ikke har foretaget forbedringer, eller hvis du ikke har betalt husleje forud.

Den månedlige forpagtningsrente for hver vare skal opgøres særskilt, hvis du vil medregne disse omkostninger. Dine oprindelige omkostninger vil blive divideret med antallet af resterende måneder i din lejekontrakt, da du foretog udgifterne for hver vare. For eksempel ville din MLI være $25.000 divideret med 30 eller $833, hvis du var seks måneder inde i din 36-måneders lejekontrakt, og du brugte $25.000 til forbedringer.