Así como tuvo que tomar ciertos pasos cuando compró su propiedad de alquiler, también debe hacer ciertos preparativos cuando quiera poner su propiedad de alquiler a la venta. Prepararse a sí mismo y a su propiedad le ayudará a tener la mejor oportunidad de vender su propiedad rápidamente y por el mejor precio. Estos son los pasos que debe seguir antes de poner su propiedad en el mercado.
Papeleo
Informe de ingresos y gastos: Desea asegurarse de tener toda su información financiera en orden antes de poner a la venta su propiedad de alquiler. Preparar un informe de ingresos y gastos le dará a usted y a cualquier comprador potencial una mejor idea del valor de su propiedad.
Ingreso: Incluido en este informe de ingresos y gastos, querrá registrar todos los ingresos recibidos por la propiedad en forma mensual y anual. Esto podría incluir los pagos mensuales de alquiler del inquilino, así como cualquier alquiler adicional de los espacios de estacionamiento, uso de lavadoras y secadoras o pagos si tiene la suerte de tener una valla publicitaria o una torre de telefonía celular en su propiedad.
Gastos: El informe de ingresos y gastos también debe incluir el dinero que está gastando durante el año. Esto podría incluir:
- Impuestos de propiedad
- Pagos de seguros
- Cargos de agua y alcantarillado: si usted es responsable de los servicios públicos.
- Cargos de electricidad: si usted es responsable de los servicios públicos.
- Gastos de Gas: Si usted es responsable de los servicios públicos.
- Cargos por Petróleo: Si eres responsable de los servicios públicos.
- Mantenimiento: La mayoría de los inversionistas y/o agentes inmobiliarios estimarán un porcentaje para el mantenimiento. Tradicionalmente, esta cantidad es el cinco por ciento de los ingresos brutos de explotación. Los costos de mantenimiento variarán según el tamaño de la propiedad, la antigüedad de la propiedad y la cantidad de espacio exterior. Puede incluir cosas como costos de paisajismo, costos de reparación o reemplazo de accesorios obsoletos o defectuosos, cerraduras de puertas, ventanas, azulejos agrietados, fugas de plomería, goteras en el techo o barandas tambaleantes.
- Costos de vacantes: la mayoría de los inversores también tendrán en cuenta un factor de vacantes. Dependiendo del tipo de propiedad, puede esperar que este número esté entre el cinco y el diez por ciento de los ingresos operativos brutos. Los costos de vacantes pueden incluir costos para comercializar la propiedad, como colocar anuncios para su alquiler, y costos para mantener la propiedad, como impuestos y seguros.
Reunir Documentos Relacionados con Ingresos, Gastos y Administración de Fincas
Elementos del informe de ingresos y gastos: Antes de poner a la venta su propiedad de alquiler, querrá encontrar las copias impresas de los elementos que ha incluido en el informe de ingresos y gastos. Querrá recopilar estas declaraciones del año anterior. Esto puede incluir todas las facturas de servicios públicos, extractos de seguros, impuestos sobre la propiedad, pagos de hipotecas, pagos de alquileres, costos de mantenimiento, etc.
Debe escanear todos estos recibos en la computadora para tener también una copia digital de ellos. Esto facilitará el envío de un artículo a un comprador potencial, a un abogado oa un agente de bienes raíces si lo solicita, ya que ya lo tendrá disponible electrónicamente.
Copias de todos los contratos de arrendamiento aplicables: Deberá reunir las copias de todos los contratos de arrendamiento de los inquilinos actuales. Esto se utilizará para verificar el pago actual del alquiler, así como la duración del contrato de arrendamiento.
Lista de mejoras recientes a la propiedad: Debe elaborar una lista de las mejoras que ha realizado en la propiedad en los últimos años. Por ejemplo, ¿ha puesto un techo nuevo, reemplazó el horno o renovó la cocina? También querrá incluir la fecha aproximada en que se realizó el trabajo y posiblemente el valor aproximado de la mejora.
En su lista de mejoras, querrá agregar adjetivos descriptivos. Por ejemplo, en lugar de decir cocina renovada, puede ser más atractivo decir cocina renovada, que incluye gabinetes grises estilo shaker, granito blanco polar y placa para salpicaduras tipo metro biselada.
Además, también debe encontrar cualquier prueba del trabajo realizado. Esto podría ser copias de facturas, contratos de trabajo u otros recibos.
A menudo, el agente de bienes raíces utilizará esta lista de mejoras al reunir los detalles de la lista de su propiedad. Por lo tanto, esta lista debe ser lo más completa posible.
Copias de cualquier permiso: Lo primero que querrá hacer es asegurarse de que no haya permisos abiertos en su propiedad. Dependiendo de su ciudad, puede hacer esta solicitud en persona, por teléfono o en línea. Esto se conoce como una solicitud de registros públicos abiertos.
Si hay permisos abiertos en la propiedad, es probable que deba cerrarlos antes de la venta. Deberá determinar qué trabajo debe completarse, contratar a un contratista con licencia para completar el trabajo y luego hacer que un inspector de la ciudad salga y verifique que el trabajo se haya hecho para codificar para que puedan cerrar el permiso.
Debe recopilar u obtener copias de todos los permisos para cualquier trabajo que se haya completado alguna vez en la propiedad. Su ciudad debería poder proporcionarle copias de todos los permisos registrados para la propiedad.
Determinar el potencial de ganancias
Debe evaluar sus finanzas para obtener una estimación aproximada de cuánto dinero podría ganar si vende su propiedad.
1. ¿Cuánto debe de su hipoteca? ¿Tiene alguna multa por pago anticipado?
2. Conozca los costos de cierre de los que será responsable durante la venta de su propiedad. Esto podría incluir un impuesto a la transferencia de bienes inmuebles en la venta, una comisión de bienes raíces en la venta, honorarios de registro y honorarios de abogados.
3. Sepa cuál es su base fiscal para la propiedad para que sepa cuánto debe en impuestos. Hable con su contador para determinar cuál es su base imponible.
En general, su base serán todos los gastos que se hayan invertido en la propiedad que no se cancelaron en un determinado año, como el precio de compra, los costos de cierre y las mejoras, menos cuánto ha cancelado en depreciación durante el años.
4. Sepa cuál es el valor de mercado aproximado de su propiedad. Debe encontrar dos o tres propiedades comparables que se hayan vendido en su área durante el último año. Puede usar estos números para tener una idea aproximada del rango de precios en el que se debería vender su propiedad.
5. Tome el valor de mercado aproximado de su propiedad, menos la cantidad que le queda en su hipoteca, menos los costos de cierre de la venta de su propiedad para determinar cuánto dinero se quedaría con venta.
6. Luego debe determinar cuánto dinero deberá en impuestos sobre las ganancias de capital. Para ello, tomará el precio de venta de su propiedad menos la base imponible que haya calculado. Esta cantidad determinará lo que debe por concepto de impuestos sobre ganancias de capital. Asegúrese de hablar con su contador porque puede haber escenarios en los que salga con muy poco dinero en venta. pero debe significativamente más en impuestos sobre ganancias de capital debido a cancelaciones de depreciación tomadas a lo largo de la propiedad de la propiedad.
Mantenimiento
Mantenimiento diferido: Antes de la venta, querrá que su propiedad luzca lo mejor posible. Este es el momento de abordar cualquier problema de mantenimiento que haya estado postergando. Esto puede incluir pintar áreas comunes, mejorar el paisaje o el atractivo de las aceras, reparar inodoros abiertos o goteos menores en los grifos.
Mejoras de capital: También debe determinar si vale la pena completar cualquier mejora de capital antes de la venta. ¿Producirá la mejora un retorno mayor de lo que cuesta? Por ejemplo, ¿puede poner un techo nuevo en la propiedad por menos del precio del mercado?
¿Tiene sentido invertir más dinero en la propiedad? Si no realiza tales mejoras, ¿reducirá la posibilidad de venta? ¿Un techo en mal estado, una terraza podrida o agujeros en las paredes disuadirán a alguien de comprar la propiedad?
Consejos generales
Notificar a los inquilinos: Cuando su propiedad de alquiler esté realmente en el mercado, los posibles compradores deberán poder ingresar al menos una unidad de alquiler cuando estén viendo la propiedad. Por lo tanto, tendrá que determinar cómo y cuándo notificará a los inquilinos que está poniendo la propiedad a la venta. Según el tamaño de su propiedad, es posible que no tenga que notificar a todos los inquilinos de su intención de vender la propiedad. Solo tendrá que notificar a los inquilinos cuyos apartamentos desea mostrar a los posibles compradores.
A veces, los inquilinos tienen miedo cuando escuchan que la propiedad está a la venta. Les preocupa que serán desplazados cuando se venda. También les preocupa cómo administrará la propiedad un nuevo arrendador. Algunos inquilinos también usarán esto como una oportunidad para desahogarse contra el propietario por cuestiones razonables e irrazonables, así que tenga cuidado de dejar que los inquilinos interactúen con los posibles compradores.
Cubrir cualquier vacante: Antes de la venta, idealmente tendrá una ocupación del 100 por ciento en su propiedad. Si tiene una vacante, no tome atajos para tratar de llenar la vacante rápidamente. Asegúrese de seguir todo el proceso de selección.
Si su propiedad no se vende rápidamente, se quedará con el inquilino que coloque en la propiedad. Tampoco desea colocar inquilinos problemáticos en la propiedad que puedan dañar la propiedad en un momento en que necesita verse mejor. Es mejor tener una unidad vacante que una ocupada con un mal inquilino.
Entrevista a agentes inmobiliarios: Deberá encontrar un agente de bienes raíces para enumerar su propiedad de alquiler. Si ya tiene un agente de bienes raíces con el que ha trabajado en el pasado y se siente cómodo, entonces está listo.
De lo contrario, deberá entrevistar a varios agentes inmobiliarios. Es importante buscar agentes inmobiliarios que se especialicen en el tipo de propiedad y el área en la que está vendiendo. Es posible que las viviendas unifamiliares o los condominios no necesiten a alguien tan especializado, pero para una propiedad multifamiliar, comercial, de uso mixto propiedad u otras inversiones más exclusivas, desea buscar a alguien que tenga éxito vendiendo el tipo de propiedad que está intentando vender. Piénselo de la misma manera que los abogados se especializan en ciertas áreas, como el divorcio, la apelación de impuestos o el derecho corporativo.
Cuándo ponerlo en el mercado
Las propiedades de inversión no siguen las mismas reglas que la venta de residencias principales a propietarios. El mercado de la vivienda normal es más fuerte en la primavera, ya que las familias intentan entrar en sus nuevos hogares antes del nuevo año escolar.
En general, puede poner a la venta una propiedad de inversión en cualquier época del año. Es posible que vea una menor actividad durante las vacaciones o en el verano.
