A diferencia de la venta al por mayor de comestibles, el sector inmobiliario genera bajos gastos generales y grandes ganancias.
La venta al por mayor de bienes inmuebles en artículos y libros recibe cobertura tanto buena como mala. Veamos primero una definición general: venta al por mayor de bienes raices es tomar una posición entre un vendedor y un comprador y beneficiarse de una reventa inmediata de una propiedad sin una rehabilitación significativa o tiempo de propiedad.
Esa es mi definición, pero se ajusta a mi punto de vista considerando mi extenso trabajo de escritura independiente como escritor fantasma para "gurús" de la inversión inmobiliaria. Se podría llamar "flipping", pero la venta al por mayor parece añadir un poco de profesionalismo. A diferencia de otros mayoristas de diversas industrias, se trata de un negocio con gastos generales muy bajos y un alto margen de beneficio. No tienes:
- alquiler y mantenimiento de espacios de bodega.
- Espacio de oficina para administrar y vender.
- empleados para gestionar el inventario.
- camiones para transportar inventario.
- seguro que cubra todo lo anterior.
- necesidad de comprar a los fabricantes al por mayor antes de la venta.
Esos costos generales son significativos y la mayoría de los mayoristas obtienen ganancias de un solo dígito. El mayorista inmobiliario por su parte:
- pueden trabajar desde la mesa de su cocina.
- No necesita almacenar nada.
- No necesita empleados ni seguros para los mismos ni instalaciones.
- puede controlar un activo de gran valor con relativamente poco dinero de su bolsillo.
¿Quién es su cliente en el comercio mayorista de bienes raíces?
Antes de investigar bienes raíces para comprar o controlar, necesita compradores en espera. Se llama crear una lista de compradores y es crucial para su éxito. Sus principales clientes son otros inversores, ya sean compradores de propiedades de alquiler o inversores de reparación y cambio. Puede vender al por menor a los consumidores, pero es más riesgoso y costoso debido a los costos de marketing y comisiones.
Necesitas crear una lista de compradores mediante la construcción de relaciones con otros inversores. Puede unirse a clubes de inversión inmobiliaria para conocerlos. Puede anunciarles publicando anuncios de propiedades en venta en periódicos y Craigslist. Básicamente, necesita reunirse con tantos inversores inmobiliarios como sea posible y debe mantener una base de datos o archivo con un mínimo de esta información sobre cada uno:
- sus barrios de interés.
- su interés principal; ¿Van a arreglar y voltear o van a comprar propiedades de alquiler?
- su rango de precios y objetivos de ganancias; es decir, ¿cuánto pagarán por una vivienda?
No salga a buscar propiedades ni realice marketing hasta que tenga al menos algunos inversores activos en su lista de compradores. No querrás comprometerte con una propiedad sin una perspectiva razonable de venderla rápidamente.
¿Cuáles son sus fuentes de propiedades para la venta al por mayor de bienes raíces?
Una vez que tenga compradores en su lista, es hora de salir y encontrar propiedades que le permitan obtener ganancias como mayorista. Ellos pueden ser:
- ejecuciones hipotecarias.
- propietario ocupado antes de las ejecuciones hipotecarias.
- Dueño ocupado por vendedores en apuros.
- Pre-ejecuciones hipotecarias abandonadas.
- ejecuciones hipotecarias subastadas por el gobierno.
Las ejecuciones hipotecarias son fáciles de encontrar a través de sitios web de ejecuciones hipotecarias y otras fuentes que publican listas de propiedades en ejecución hipotecaria. Las propiedades ocupadas por sus propietarios normalmente requieren comercialización. Los métodos de comercialización mayorista de bienes raíces incluyen:
- signos de bandido.
- clasificados de periódicos.
- Anuncios de Craigslist.
- sitio web mayorista.
- blogs de inversores al por mayor.
- marketing de sitios sociales.
- Relaciones con agentes inmobiliarios y corredores hipotecarios.
Cuando localiza una propiedad que podría ser adecuada para uno de sus compradores, lo siguiente es hacer los números y realizar la debida diligencia. Deberá ser muy cauteloso a la hora de cubrir todos los costos, así como tener una idea bastante cercana de lo que tendrá que pagar su comprador por los costos, especialmente en el acuerdo de reparación y cambio. En otras palabras, debe calcular el valor de la propiedad en el mercado actual y luego restar estos elementos para ver cuánto puede pagar por ella:
- el descuento al valor que el comprador querrá.
- el alquiler que se puede cobrar si su comprador es un inversor en propiedades de alquiler.
- los costos de rehabilitación si su comprador es un inversionista de reparación y cambio.
- sus costos para llevarlo a la mesa de cierre.
- su beneficio deseado.
Si ejecuta todos los números y ve que esta propiedad se puede revender rápidamente a uno de los compradores en su lista, es hora de contratar para comprarla o asegurar el control a través de uno de dos métodos:
- Contrato de cesión - Firmas un acuerdo con el vendedor que te permite "asignar" tus derechos y responsabilidades de compra a otro (en última instancia, tu comprador). Necesitará algo de garantía, pero no necesitará más financiación con este método. Acudes a tu comprador y le haces una cesión de tus derechos por un precio que incluye tu beneficio. Su comprador se hace cargo y lo lleva al cierre.
- Usted contrata para comprar - De hecho, firma un acuerdo para comprar la propiedad. Esto requerirá dos cierres, uno para su compra y otro inmediatamente después para que su comprador le compre. Necesitará una garantía y financiación de transacciones para pagar la vivienda y cobrar la tarifa y el reembolso del segundo cierre.
Es cierto que se trata de una descripción general del proceso, pero debería ayudar a aquellos interesados en la venta al por mayor de bienes raíces a aprovechar los otros enlaces y aprender más.
