Un hecho material en bienes raíces es información que, de conocerse, podría hacer que un comprador tome una decisión diferente sobre permanecer en un contrato de compra o sobre el precio pagado o recibido por la propiedad. Tanto las propiedades residenciales como las comerciales pueden verse afectadas por los requisitos de divulgación de hechos importantes.
La mayoría de las leyes estatales exigen que un agente de bienes raíces revele todos los hechos materiales conocidos.
¿Qué es un hecho material?
Un hecho material debe ser justamente eso: un hecho sustentable. Debe restar valor al inmueble o suponer un peligro para sus ocupantes. Pero también podría tratarse simplemente de información que afectaría la legitimidad y ejecutabilidad del contrato.
- Nombre alternativo: Hecho material adverso
Los detalles precisos de lo que constituye o no un hecho material pueden variar un poco según el estado.
Cómo funcionan los hechos materiales
Los agentes, corredores y vendedores tienen la obligación en todos los estados de divulgar o divulgar información que pueda afectar la vendibilidad de una propiedad. Por ejemplo, un agente que mostró una propiedad en el pasado que tenía daños por agua en ese momento debe revelar esta información a compradores potenciales, incluso si el daño no es visible años después.
Los compradores podrían reconsiderar cuánto ofrecerán o incluso si quieren permanecer en el trato si conocen algún daño significativo por agua.
Tipos de hechos materiales
Los hechos materiales pueden variar desde defectos físicos hasta algo menos tangible, como los rumores de un fantasma que habitualmente hace sonar cadenas en el ático.
Problemas de condición y reparación del hogar
Los defectos conocidos en la estructura deben divulgarse como hechos materiales en casi todos los estados. Un comprador potencial cambiaría de opinión o de oferta de precio si se enterara de un problema con el techo o los cimientos.
La mayoría de los prestamistas exigen inspecciones y tasaciones de viviendas que probablemente revelarán defectos graves, incluso si el agente o vendedor no los revela. Generalmente no se pueden ocultar estas cosas.
Por ejemplo, un agente de bienes raíces que trabajaba principalmente como agente comprador mostró una casa a un comprador potencial. El comprador tomó otra decisión de compra después de levantar la esquina de una alfombra y encontrar una grieta importante en los cimientos en gran parte del piso de la habitación principal. El vendedor y/o agente de venta tenía la obligación de revelar esta información.
Asesinato o muerte en el hogar
Esta categoría figura como un "defecto emocional" en algunos estados. Incluye asesinatos, muertes u otros delitos violentos que podrían haber ocurrido en la propiedad.
Consulte con su estado para averiguar qué se considera reportable en el caso de defectos emocionales. Puede haber limitaciones en los plazos y en las muertes por causas naturales o suicidio.
Un tribunal de Pensilvania emitió una decisión precedente de que un asesinato previo en una casa no era un hecho material y no necesitaba ser revelado, pero eso es sólo un estado. Definitivamente querrás consultar las reglas de tu estado si tienes conocimiento de que se cometió un asesinato en el hogar. Un tribunal de California hizo todo lo contrario y falló a favor de un comprador al que no se le informó sobre los asesinatos en una casa que compró.
A veces, incluso las muertes violentas deben revelarse, incluso si técnica o legalmente no se consideran asesinato. Un ejemplo sería un tiroteo en defensa propia contra un intruso dentro de la casa.
Casas embrujadas
Las historias de fantasmas, apariciones y actividades paranormales no se consideran un hecho material en muchos estados. Se podría rumorear que la propiedad está ubicada cerca de un antiguo lugar de entierro, o tal vez un propietario anterior reservó una parte del patio trasero para sus queridas mascotas que pasaban.
A veces es mejor simplemente hacer la divulgación si no puedes estar seguro de qué se debe divulgar sin investigar un poco.
Los animales como hechos materiales
Los vendedores deben revelar si una casa tiene problemas debido a animales o plagas en algunos estados. Texas exige la divulgación de enjambres de abejas, escorpiones y animales rabiosos, pero no son sólo cuestiones de animales como ésta las que debes considerar cuando vendes tu casa. Los problemas con los animales pueden extenderse al perro que ladra incesantemente de un vecino o a alguien del vecindario que cría gallinas.
Una correduría en un caso de Iowa tuvo que pagar daños y perjuicios por no revelar adecuadamente a los compradores el hecho de que había una restricción de la HOA de un perro por residencia. Los compradores se enteraron y cerraron el trato. Los problemas estacionales hicieron que la casa permaneciera en el mercado por un tiempo y se vendiera por menos de lo que ofrecieron los compradores iniciales.
Requisitos para revelar hechos materiales
Los agentes inmobiliarios y sus corredores se encuentran en territorio peligroso si no revelan algo que saben, incluso si piensan que no es necesario hacerlo. Una buena regla a seguir es que simplemente debe seguir adelante y revelar la información para evitar demandas si, en primer lugar, se pregunta si debería hacerlo.
Los daños otorgados en una demanda por hechos materiales no divulgados pueden variar desde punitivos en casos extremadamente graves (la indemnización monetaria pretende ser castigo al vendedor y/o agente) a compensatorio (el vendedor y/o agente debe compensar al comprador por el costo de reparación del asunto). Nuevamente, puede depender del estado.
Es muy probable que al comprador le moleste que la información le haga pensar dos veces antes de revelarla.
Algunos estados, como Maryland, van un paso más allá y exigen que los vendedores y los titulares de licencias de bienes raíces revelen si "debieron" haber sabido acerca de un hecho material.Oregon obliga a los vendedores y titulares de licencias a buscar asesoramiento de expertos si creen que podría haber un problema, pero el problema está fuera de su área de especialización.
Sin embargo, la pregunta es más fácil para los agentes y corredores que practican agencia compradora exclusiva. Sólo representan a los compradores, no a los vendedores, y es fácil mantener sus mejores intereses en la parte superior de la lista.
Conclusiones clave
- Un hecho material es información que influiría en la decisión de un comprador de adquirir una propiedad o cuánto estaría dispuesto a pagar por ella si tuviera conocimiento de ello.
- Los hechos materiales pueden incluir daños estructurales o información “emocional” sobre la propiedad, como que alguien fue asesinado allí.
- Los vendedores y titulares de licencias de bienes raíces están obligados legalmente en todos los estados a divulgar hechos materiales, pero las reglas exactas para hacerlo y qué se debe divulgar exactamente pueden variar.
- Trabajar con un agente inmobiliario o corredor capacitado y autorizado en su área lo ayudará a evitar los errores más costosos de no divulgación de hechos materiales.
