Los compradores, particularmente en el bienes raíces comerciales mercados, utilizan hipotecas generales por varias razones. Los prestamistas ganan dinero haciendo préstamos. Si los números funcionan y obtienen suficiente seguridad, los prestamistas comerciales originarán hipotecas generales utilizadas en inversiones inmobiliarias comerciales. Quizás su próxima inversión sería mejor si utilizara una hipoteca general.
Necesita consolidar propiedades para una refinanciación
Un inversor puede poseer varias propiedades financiadas en diferentes momentos y con condiciones hipotecarias muy diferentes. Si las tasas son bajas, podría ser posible agrupar propiedades para refinanciarlas con una hipoteca general. Al hacerlo, los pagos podrían ser más bajos en conjunto. También podría permitir al propietario retirar efectivo para utilizarlo en futuras inversiones. En particular, si un inversionista posee varias viviendas compradas en diferentes momentos a diferentes tasas hipotecarias, esta puede ser una opción si hay algo de capital. Para propiedades mantenidas por un tiempo, puede verse así:
- Propiedad A valor $165,000, saldo del préstamo $125,000 al 6.5%, pago $847/mes
- Valor de la propiedad B $172,000, saldo del préstamo $122,000 al 6.75%, pago $809
- Valor de la propiedad C $149,000, saldo del préstamo $118,000 al 6.0%, pago $746
- El valor total es $468,000, el total adeudado es $365,000, los pagos totales son $2,402
- El capital es aproximadamente del 23%, por lo que es posible un préstamo.
- La nueva hipoteca general de $365,000 a la tasa actual del 5.0% es un pago de $1,959
- Aumento de $443 en el flujo de caja mensual
Incrementar el financiamiento para nuevas adquisiciones
Supongamos que un inversor quiere desarrollar o rehabilitar una propiedad comercial. La cantidad de efectivo necesaria para la compra y el trabajo es mayor que la que se puede pedir prestada sólo para esa propiedad. El comprador podría proporcionar otras propiedades en una transacción hipotecaria general de bienes raíces. En las condiciones adecuadas, el comprador podría obtener más fondos de los necesarios para el nuevo proyecto. Como puede ver en el ejemplo anterior, estamos trabajando con propiedades que se poseen desde hace un tiempo o que tuvieron grandes pagos iniciales. El nuevo préstamo necesitará un capital significativo, especialmente si se retira efectivo.
Mejores condiciones de préstamo
Al incluir otras propiedades en una hipoteca general, el prestamista está mejor protegido con un valor adicional como garantía. Con frecuencia, esto puede utilizarse como herramienta para negociar mejores tasas de interés u otras condiciones de préstamo. Si un pago más bajo permite un flujo de caja positivo de los alquileres, este podría ser el camino a seguir. Supongamos que los gastos han aumentado, tal vez los impuestos. Con este enfoque, el inversor podría recuperar o acercarse al flujo de caja anterior con una hipoteca general.
Los vendedores pueden bloquear propiedades adicionales al mantener el papel
Si vende una propiedad y se le pide que asuma parte del financiamiento, el vendedor puede proteger mejor su posición si logra que el comprador utilice otra propiedad de su propiedad como garantía adicional para el préstamo. Quizás un inversor en viviendas unifamiliares de alquiler con una cartera importante esté intentando invertir en apartamentos.
Se encuentra un proyecto, pero el vendedor debe recuperar parte de la financiación. Sólo podrán hacerlo si el comprador utiliza otras propiedades para dar mayor seguridad al vendedor. Como podemos ver, existen razones comerciales muy sólidas para utilizar una hipoteca inmobiliaria general. Si algunos o todos estos criterios están presentes, los compradores, vendedores y prestamistas deberían considerar esta alternativa.
