En el camino hacia el cierre, puede haber obstáculos en el camino.
Cuando un contrato de compraventa de bienes inmuebles o contrato se ejecuta y los términos son aceptados por ambas partes, es un documento completo y vinculante. Si fuera necesario cambiar algún aspecto de los términos previamente acordados, se prepara una enmienda. Es un documento que realiza un cambio al contrato ratificado.
Los agentes inmobiliarios deben asegurarse de no confundir esto con un Apéndice.
Modificaciones a los Contratos de Bienes Raíces
Por lo general, todo el mundo está muy contento cuando el comprador y el vendedor firman ese contrato de oferta de compra. El precio está sellado y va camino de cerrarse. El agente está pensando en la comisión. Los compradores visualizan sus muebles en la casa. El vendedor está contando su dinero. Pero no es un trato cerrado hasta que se complete el cierre y esté financiado.
Ejemplo: un comprador y un vendedor acuerdan la compra de una propiedad y el contrato lo firman todas las partes. Más adelante, será necesario posponer la fecha de cierre para permitir una encuesta retrasada. Requeriría que se modificara la fecha de cierre del acuerdo original.
En el camino hacia el cierre, puede haber obstáculos en el camino. Algunos pueden ser relativamente menores, pero otros pueden ser posibles factores decisivos.
- Evaluación: El tasador llega con un valor inferior al precio de venta acordado. Puede ser uno grande. Puede ser una cantidad pequeña, fácilmente acordada para que el vendedor baje el precio o para que el comprador aumente su pago inicial para ajustar el monto del préstamo. Si es una cantidad significativa, entonces se lleva a cabo otra negociación. Si se resuelve, se deberá otorgar y firmar la modificación que ajuste en consecuencia los términos del contrato.
- Tipo de préstamo: Supongamos que el comprador había planeado comprar la casa con una hipoteca convencional y con un pago inicial del 20%. Ahora descubren que pueden obtener un préstamo de la FHA con un pago inicial más bajo, o al menos están bastante seguros de que pueden hacerlo. También llevará más tiempo. La modificación, en este caso, puede cubrir los dos puntos, el cambio de tipo de préstamo y la ampliación en el tiempo de la fecha de cierre.
- Conseguir ese jacuzzi: El jacuzzi portátil no estaba incluido en la venta. Sin embargo, en el proceso de negociación de las reparaciones, los compradores están dispuestos a pasar por alto el reemplazo de algunas mosquiteras rotas y algunos cristales rotos, pero ahora quieren esa bañera de hidromasaje. Lo has adivinado, es una enmienda.
- La hipoteca no se aprueba "tal cual": Supongamos que el comprador esperaba obtener la casa con un 10% de pago inicial, pero el prestamista verificó todos los números de crédito y de ingresos/gastos y decidió que no podía calificar al comprador para ese préstamo. Los compradores deben aportar más para el pago inicial. Es posible que lo tengan o puedan conseguirlo, pero llevará tiempo. Otro caso a favor de una enmienda que amplíe el cierre.
- La valla abandonada invade: Esto es real, ya que a mí me pasó esto como comprador en una zona rural, por ejemplo. La encuesta encontró una cerca vieja que estaba prácticamente caída, pero fue mencionada y por lo tanto se convirtió en una excepción a la cobertura en la carpeta del seguro de título. No fue un gran problema, ya que podía eliminarlo más tarde y luego no aparecería cuando lo vendiera en algún momento. Sin embargo, tampoco quería que apareciera algún reclamo sobre esa porción de tierra más tarde. Entonces, hicimos una enmienda y el vendedor la eliminó antes del cierre y la eliminó de las excepciones de la carpeta.
El punto aquí es que no es un trato hasta que se cierra y se financia. Puede haber una serie de cosas que surjan en el proceso de transacción que requieran cambiar los términos del acuerdo entre el comprador y el vendedor. Por lo general, se soluciona, pero recuerde esas enmiendas.
