Una certificación de inundación, a veces llamada certificado de inundación en bienes raíces, es un documento que establece el estado de la zona de inundación de una propiedad inmueble. Los mapas de inundaciones de la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias (FEMA) se examinan utilizando la dirección o las coordenadas geográficas de la propiedad. Luego, un proveedor de certificación de inundaciones puede certificar, según la ubicación de la propiedad en el mapa, si está situada en una zona de inundación.
Cuando un prestamista está involucrado
Cuando se financia una propiedad, el prestamista debe tener un recurso de certificaciones de inundación para realizar esta tarea en las compras. Luego, la tarifa se cobra al comprador en los artículos de la serie 800 en la declaración de liquidación HUD-1. El prestamista protege su activo crediticio mediante la verificación del riesgo de daño o pérdida por inundación. No necesariamente excluye un préstamo si la propiedad está en riesgo, pero normalmente se requeriría un seguro federal contra inundaciones.
Mapas de inundaciones de FEMA están disponibles en línea, así como proveedores de certificaciones de inundaciones en línea.
Cuando no hay prestamista: situación de ejemplo
Generalmente, no hay ningún problema con la autoridad emisora o la empresa, ni con el informe cuando un prestamista participa en la transacción. Pero en la práctica, como agente de bienes raíces, puede encontrarse con una situación en la que debe ayudar a su cliente propietario de casa a contratar una certificación de inundación para que pueda listar o vender su propiedad.
En un ejemplo, el profesional de bienes raíces tenía un cliente que compró terrenos en efectivo para construir casas específicas, que luego listaría con el corredor. Debido a que una casa se iba a construir en una parcela de terreno bordeada por un arroyo, necesitaban verificar la certificación de inundaciones desde el principio porque afectaría la construcción. El constructor/vendedor sintió que preferiría ocuparse de cualquier problema de inundación en la fase de construcción para poder producir una casa que satisficiera a los prestamistas.
El cliente y el corredor discutieron la situación y decidieron que el corredor solicitara una certificación de inundación que podría llevarse al condado para que él pudiera obtener un permiso de construcción. Esto tuvo que hacerse antes de que pudiera comenzar la construcción.
Requisitos de certificación
Generalmente, sólo se necesita una dirección para obtener una certificación de inundación de una empresa certificada, pero en el situación del constructor, se trataba de un terreno desértico recién subdividido y no había ninguna zona cercana aceptable DIRECCIÓN. Por lo tanto, el corredor se comunicó con un inspector para averiguar cómo se podía lograr un certificado de inundación. El topógrafo informó que la compañía de certificación de inundaciones aceptaría un conjunto de coordenadas GPS, pero solo si se determinaban mediante un método aprobado.
El "método aprobado" fue obtener dos lecturas de GPS. Se requería uno en una intersección importante de calles o carreteras cercana y mapeada a la que la compañía de certificación de inundaciones pudiera hacer referencia. La otra se tomaría en el propio lote y la empresa podría entonces orientar adecuadamente la propiedad en el mapa de inundaciones.
El corredor tomó las lecturas, una en medio de una carretera muy transitada y la otra en el estacionamiento. Se completó y envió el formulario de certificación de inundaciones. La certificación llegó rápidamente, indicando que el lote no estaba en la llanura aluvial de 100 años. Esto debería haber sido suficiente porque sería el formulario presentado ante el condado para obtener el permiso de construcción.
Desafortunadamente, el empleado de la oficina del condado no quedó satisfecho. Ella dijo: "He caminado a lo largo de la distancia de la losa propuesta desde el arroyo, y es en la zona de inundación. ¡No me importa lo que diga la certificación de inundaciones!"
La moraleja de la historia
Afortunadamente, el proyecto no fracasó, pero el cliente incurrió en un costo adicional de varios miles de dólares para elevar la losa de la propiedad para adaptarla a una zona de inundación. Lo interesante es que cuando la casa estuvo terminada y llegó un comprador, su prestamista solicitó un certificado de inundación y el lote fue no en una zona de inundación.
A veces simplemente hay que dejarse llevar por el flujo burocrático.
