Es fundamental que un inversor inmobiliario realice un análisis de inversión antes de iniciar o comenzar cualquier nuevo proyecto. Un éxito inversor de viviendas de alquiler podría tener docenas de casas en su cartera. Varios factores conducen al éxito financiero de la inversión inmobiliaria. Es necesario considerarlos todos. Comprar correctamente puede generar retornos de dos dígitos y un flujo sólido de efectivo durante años. Alternativamente, si no realiza la debida diligencia necesaria, podría convertirse en propietario de una propiedad de inversión sin valor.
El margen de explotación
Cualquier análisis de inversión comienza con la comprensión del ingreso operativo neto (NOI). Este valor es el ingreso total que genera su propiedad menos los gastos en los que incurre. Dichos gastos incluyen los costos que usted paga para mantener la propiedad. Simplemente reste los gastos totales del ingreso total para llegar a su NOI. Para determinar tu NOI mensual dividiendo el número resultante por 12.
Sin embargo, hay un inconveniente. Tus gastos totales no incluyen costos del préstamo.
Flujo de fondos
Su flujo de caja es lo que queda cuando realiza un ajuste adicional por los costos del préstamo, generalmente su hipoteca. Le queda su flujo de caja cuando resta el servicio de la deuda de su NOI. Esta es tu ganancia.
Cuanto más pida prestado, menor será su flujo de caja. Su NOI será igual a su flujo de caja si paga en efectivo por la propiedad.
Es cierto que el flujo de caja es función de muchos insumos, y cualquiera de ellos puede cambiar y dañar (o mejorar) una situación. Algunos insumos están influenciados por el mercado y la economía. La demanda de propiedades en alquiler puede caer de la noche a la mañana cuando un importante empleador local cierra o se muda. La Reserva Federal puede aumentar las tasas de interés a un día, elevando el costo de los préstamos y afectando el mercado inmobiliario en general. Este cambio puede hacer que el costo de comprar nuevas propiedades sea más costoso y reducir su flujo de caja.
No puedes controlar cosas como esta, pero es de esperar que puedas evitar estas situaciones haciendo tu debida diligencia sobre la salud y los planes de los empleadores locales. Manténgase al tanto de las noticias económicas y planifique los cambios en las tasas de interés. Probablemente esté en buena forma si sus propiedades son rentables con un contrato de arrendamiento a largo plazo que ha sido renovado recientemente.
El factor de depreciación
Por supuesto, el Servicio de Impuestos Internos (IRS) querrá un porcentaje de todos estos ingresos por alquiler. Sin embargo, invertir en bienes raíces también ofrece bastantes ventajas fiscales. Un pico es la deducción por depreciación de la propiedad, que es un componente valioso en el análisis de la propiedad.
La depreciación incluso reduce las ganancias imponibles de otras inversiones para quienes se encuentran en tramos impositivos altos. A menudo, puede utilizar las pérdidas sobrantes contra otros ingresos de inversiones cuando los costos de mantenimiento y alquiler de una propiedad más la depreciación suman más que su ganancia imponible.
En realidad, no es una pérdida de efectivo porque la depreciación no sale de su bolsillo. Es una cifra calculada que se trata como un gasto a efectos fiscales. Aún puede tener un flujo de caja mensual positivo y al mismo tiempo mostrar una pérdida operativa a efectos fiscales.
Impuestos de propiedad
Debe pagar impuestos a la propiedad si su empresa posee una propiedad de alquiler, pero puede deducir estos impuestos a efectos del impuesto sobre la renta. Las empresas pagan impuestos a la propiedad sobre el valor tasado de sus bienes inmuebles de la misma manera que los individuos pagan impuestos a la propiedad sobre el valor tasado de sus viviendas.
El impuesto del año se distribuye entre los propietarios anteriores y nuevos cuando el inmueble se vende durante un año fiscal. Esta división porcentual se basa en la cantidad de tiempo del año en que fue propietario de la propiedad en comparación con el tiempo que los propietarios anteriores tuvieron la estructura.
Seguro de propietario
El seguro para propietarios ayudará a cubrir el valor del edificio y funciona de manera muy similar al seguro de propiedad estándar para propietarios de viviendas. La póliza cubrirá los daños causados por los inquilinos y las pérdidas por tormentas. Si su propiedad se encuentra en un área de alto riesgo y está expuesta a inundaciones, terremotos e incendios forestales, asegúrese de obtener el seguro adecuado para cubrir su inversión.
Si se encuentra perdido después de un evento, puede solicitar al programa de Asistencia por Desastre de la Administración de Pequeñas Empresas (SBA) un préstamo que le ayudará a reparar el daño.
1031 Intercambio de Impuestos Diferidos
Puede vender una propiedad para obtener ganancias y transferir las ganancias a otra propiedad sin tener que pagar un impuesto sobre las ganancias de capital, pero se aplican algunas reglas muy estrictas. Según el Código de Rentas Internas, Título 26, Sección 1031:
"No se reconocerá ninguna ganancia o pérdida en el intercambio de bienes mantenidos para uso productivo en un comercio o negocio o para inversión si tal La propiedad se intercambia únicamente por propiedad del mismo tipo que se mantendrá para uso productivo en un comercio o negocio o para inversión."
Propiedad de "igual tipo" significa otro bien inmueble o propiedad. Sin embargo, no necesariamente requiere un intercambio de terreno por terreno o de oficina por oficina.
Pocas clases de activos y estrategias de inversión se pueden comparar con los bienes raíces de alquiler. La gente necesita un lugar para vivir, y ser propietario de una casa no es posible ni deseado por todos.
The Balance no proporciona asesoramiento ni servicios fiscales, de inversión o financieros. La información se presenta sin tener en cuenta los objetivos de inversión, la tolerancia al riesgo o las circunstancias financieras de ningún inversor específico y podría no ser adecuada para todos los inversores. El rendimiento pasado no es indicativo de resultados futuros. Invertir conlleva riesgos, incluyendo la posible pérdida de capital.
