La venta al por mayor de bienes raíces, en parte en forma de "renovación de casas", ha sido una estrategia rentable de inversión inmobiliaria a corto plazo para muchos, y con razón. Sin embargo, también ha llevado a algunos inversores, generalmente novatos, a la ruina financiera. El comercio mayorista de bienes raíces no tiene espacio en el camino hacia el resultado final para estos cinco errores:
Error nº1: no comprender su mercado
Comprar la casa equivocada o incluso la casa correcta pero en el vecindario equivocado podría dejarle con una casa que no puede vender a un comprador inversor y eso absorberá sus ganancias vendiendo al por menor mercado. Sepa que a menudo su comprador más confiable será un inversionista en propiedades de alquiler. Conozca los vecindarios que les convienen y que respaldan un mercado de alquiler sólido.
Error nº 2: no comprender a sus compradores.
Parte de esto es conocer los vecindarios que prefieren, así como el estilo y tipo de viviendas que desea cada comprador inversionista. No puede obtener esta información a menos que cultive relaciones con los compradores y la solicite. Sepa qué vecindarios prefieren los compradores de propiedades de alquiler y el tamaño y las características de las casas de alquiler que les gustan. Cree una base de datos y manténgase al día con esta información para saber qué tipo de casas buscar que querrán comprar.
Error nº 3: Debida diligencia deficiente de principio a fin
Esto abarca mucho, pero todo equivale a lo mismo; no hacer números que terminen con un trato perdedor. Estos son los componentes de un proceso exhaustivo de diligencia debida de acuerdos mayoristas o de reparación y cambio:
- Sepa qué tipo de comprador busca ofrecer y cuánto pagarán por lo que quieren.
- Sepa lo que quiere su comprador objetivo para obtener un descuento sobre el valor de mercado.
- Si es un comprador de alquiler, conozca el mercado de alquiler, qué quiere para el flujo de caja y cómo calcular el potencial de inversión en propiedades de alquiler.
- Si se trata de un acuerdo de reparación y cambio, una estimación MUY exhaustiva del costo del trabajo de rehabilitación.
- Para acuerdos de reparación y cambio, un cronograma realista y un cronograma hasta su finalización.
- Cómo comercializar y localizar propiedades en dificultades que pueda comprar a un precio que le genere ganancias y al mismo tiempo satisfaga las necesidades de su comprador.
Hacer cambios cortos en cualquiera de estos elementos de diligencia debida puede conducir, y a menudo conducirá, al desastre.
Error n.º 4: complacencia cuando se trata de sus compradores
Tiene un gran comienzo, trabaja duro para crear una sólida base de datos de compradores y les hace todas las preguntas correctas para asegurarse de estar buscando las casas que sus compradores querrán. Después de todo, hacer esto le ayudará a estar seguro de la venta, incluso si un comprador decide no aceptar el trato. Satisfacer las necesidades de varios resuelve ese problema e incluso puede crear competencia.
Tu primera media docena de acuerdos van bien y te estás poniendo en marcha. Incluso estás aumentando tu actividad y haciendo más negocios simultáneamente. Es posible que tengas tres o cuatro trabajando a la vez, aprovechando oportunidades de compra inteligentes. El problema puede surgir meses después cuando llame a un comprador de alquiler frecuente con el acuerdo que acaba de firmar y descubra que ya no quiere casas en ese vecindario. Han trasladado su enfoque a un área y rango de precios diferentes. No puede simplemente crear una lista de compradores y luego ignorarlos hasta que tenga un acuerdo potencial. Manténgase en contacto y actualice su información.
Error #5: Depender demasiado de un contratista en Fix & Flip
A menos que haya creado una LLC o una sociedad con un contratista, debe buscar opciones y cultivar relaciones para respaldar a sus contratistas de rehabilitación favoritos. Por supuesto, si realiza su propia contratación general y contrata a los subcontratistas, hará lo mismo al tener más de un electricista, plomero, etc. de barril.
No importa qué tan bueno sea para calcular números y tener estimaciones de trabajo precisas, un cambio de contratista puede arruinar sus planes. También hay un componente de calidad. A veces, los submarinos que utiliza un contratista o sus empleados cambian. Puede haber una caída en la calidad del trabajo que dañará sus relaciones con los compradores. Tenga siempre copias de seguridad y opciones.
Evite estos cinco errores y hará viajes más felices al banco con sus ganancias mayoristas de bienes raíces.
