Gagner de l'argent en rénovant des propriétés en difficulté à louer

Acheter des propriétés locatives qui sont dans un état de détresse est une stratégie pour gagner de l'argent en tant qu'investisseur immobilier. Les propriétés locatives anciennes ou en saisie peuvent souvent être achetées à des prix très avantageux. Apprenez ce qu'il faut rechercher lors de l'achat d'une propriété, ainsi que les meilleures stratégies pour ajouter de la valeur.

Choses à rechercher qui peuvent augmenter les valeurs locatives

Lors de l'examen d'un bien locatif potentiel, plusieurs facteurs pourraient indiquer un investissement prometteur.

Quartier- Regardez les prix des loyers dans la région. Ont-ils augmenté, diminué ou stagné au cours des dix dernières années? Si vous achetez dans une zone qui se re-gentrifie, vous pouvez voir les prix des loyers augmenter considérablement d'ici 10 ans.
Demande de location- Y a-t-il beaucoup d'immeubles d'appartements ou maisons multifamiliales dans la zone? Si tel est le cas, la région compte un grand nombre de locataires et si vous êtes en mesure de rendre votre propriété attrayante, vous devriez avoir un flux constant de locataires intéressés.
Accès aux transports en commun- Les locations à distance de marche des transports en commun sont très demandées. Cela inclut une ligne de bus ou un système ferroviaire.
Possibilité d'Ajouter une Chambre- Si vous êtes en mesure de convertir un appartement de 2 chambres en un 3 chambres, vous pouvez facturer un loyer plus élevé. Il peut y avoir une salle à manger ou une salle familiale bonus qui pourrait facilement devenir une chambre en fermant un mur et en ajoutant un placard.
District scolaire- Les gens veulent vivre dans une région avec un bon système scolaire. Les gens qui n'ont pas les moyens d'acheter dans ce district scolaire vont louer.
Marché de l'emploi- Les emplois attirent-ils les gens dans la région? Une grande entreprise vient d'ouvrir un siège social à proximité? Les employeurs sont-ils facilement accessibles depuis la région, en voiture ou en transports en commun ?
Stationnement disponible- L'établissement propose-t-il un parking hors voirie, sous la forme d'une allée ou d'un petit terrain? Vous pouvez facturer aux locataires des frais de stationnement mensuels ou simplement les intégrer au loyer mensuel.
Espace extérieur- L'espace extérieur est souhaitable pour les locataires potentiels, même s'il s'agit d'un jardin partagé.
Blanchisserie sur place- Avoir une laverie sur la propriété est souhaitable pour les locataires, même si elle est à pièces.
Recherchez des rénovations que vous pouvez gérer- Si vous n'êtes pas bricoleur vous-même ou si vous n'avez pas d'entrepreneur en qui vous avez confiance, vous voudrez peut-être envisager des propriétés qui nécessitent des réparations esthétiques, telles que remplacement d'un comptoir ou les appareils de plomberie, plutôt que ceux qui nécessitent des rénovations à grande échelle, comme tous les nouveaux appareils électriques. Les coûts de rénovation peuvent rapidement gonfler et avoir un impact sur votre capacité à gagner de l'argent.
Acheter la propriété inoccupée- Cela peut être un cauchemar de faire déménager les locataires existants. Il sera plus facile de rénover un bien vacant. Vous serez probablement en mesure de facturer des loyers plus élevés aux nouveaux locataires une fois la rénovation terminée que ce que vous obtiendriez en augmentant le loyer d'un locataire actuel renouvellement de bail.

Des rénovations qui aident à augmenter la valeur locative

De nombreuses rénovations peuvent aider augmenter la valeur de votre location. Le coût de ces rénovations variera considérablement en fonction de facteurs tels que la région du pays, la qualité du produit choisi et le coût de la main-d'œuvre. Les estimations des coûts de rénovation ont été obtenues à partir de Guide des coûts réels du conseiller en habitation,

Ajouter une chambre

Dans les unités qui comptent actuellement une ou deux chambres, la conversion d'une pièce existante en une chambre supplémentaire pourrait augmenter considérablement le loyer mensuel. Vérifiez auprès de votre service de construction local pour vous assurer que l'espace est conforme au code, comme la bonne hauteur de plafond, fenêtre de sortie, et placard.

Coût moyen- 100 $ si vous avez seulement besoin d'ajouter un placard. Entre 1 500 $ et 5 000 $ si vous devez passer par le service du bâtiment et ajouter un point de sortie approprié.

Mises à jour de la salle de bain et de la cuisine

Les salles de bains et les cuisines vendent des propriétés et elles louent également des appartements rapidement. Dans certaines situations, il peut être nécessaire de vider toute une cuisine ou une salle de bain, mais ce n'est pas nécessaire plusieurs fois. Les petites mises à niveau contribuent grandement à augmenter la valeur, telles que:

Resurfaçage des armoires de cuisine - Coût moyen - 2600 $
Remplacer les comptoirs datés par du quartz ou du granit- Coût moyen - 3 000 $
Re-carreler un dosseret- Coût moyen - 1500 $
Re-carreler un sol de salle de bain - Coût moyen - 100 pieds carrés - 1 500 $ à 2 000 $
Re-carreler un mur de douche- Coût moyen - 15 $ à 20 $ par pied carré
Remplacer une vanité de bain datée - Le coût moyen varie - 85 $ - 2 000 $
Remplacement d'une toilette- Coût moyen - 100 $
Remplacement d'électroménagers- Coût moyen - Réfrigérateur - 500 $ à 3 000 $; Cuisinière-$650-$2000, Lave-vaisselle-$400-$700; Hotte de cuisine - 200 $ à 3 000 $.
Remplacement des appareils de plomberie - Les coûts varient considérablement - 20 $ à bien plus de 1 000 $
Remplacement des appareils d'éclairage - Les coûts varient considérablement - 20 $ à bien plus de 1 000 $
Une nouvelle couche de peinture - Coût moyen de bricolage - 40 $ pour un gallon de peinture, 15 $ pour un pinceau. Peintre moyen - 30 $ de l'heure plus le coût de la peinture et des matériaux.

Disposition plus fonctionnelle

La suppression d'un mur entre une cuisine et un salon peut rendre l'espace plus fonctionnel et plus attrayant pour les locataires potentiels. Vous devrez engager un architecte pour voir si le mur est porteur. Si c'est le cas, vous devrez soumettre des plans d'architectes à la ville, obtenir des permis et installer un support approprié pour abattre le mur.

Coût moyen - 300 $ à 1 000 $ sans charge. 1 200 $ à 3 000 $ de charge.

Remplacer des tapis usés, des carreaux datés ou installer des planchers de bois franc fait une énorme différence dans la valeur de votre location.

Plancher de bois franc à coût moyen - 5 $ à 10 $ par pied carré, plus 3 $ à 10 $ par pied carré pour l'installation.

Remplacer les luminaires

Le remplacement des appareils de plomberie et des appareils d'éclairage dans tout l'appartement contribue à transformer l'ensemble de l'apparence de l'unité.

Les coûts varient considérablement en fonction de la qualité de l'appareil choisi.

Remplacer Windows

Remplacer les vieilles fenêtres aidera à prévenir les courants d'air et minimiser le bruit extérieur.

Coût moyen - 300 $ à 700 $ par fenêtre.

Maximiser le stockage

L'installation de systèmes de placards plaira aux locataires car les appartements manquent généralement de rangement.

Coût moyen - 1 000 $

Peinture fraiche

Une nouvelle couche de peinture peut rapidement raviver un espace.

Coût moyen - Intérieur - 1750 $.

Installer un lave-vaisselle

L'installation d'un lave-vaisselle peut économiser de l'argent à long terme en réduisant les coûts d'eau.

Coût moyen - 300 $ à 700 $ pour le lave-vaisselle. 350 $ pour l'installation. 150 $ pour un plombier pour une conduite d'eau. 50$ à 100$ de l'heure pour un électricien pour prise et circuit.

Appel de bordure

L'extérieur de la propriété sera la première chose que le locataire verra. Les clôtures ou les mains courantes doivent être en bon état. Les volets doivent être peints et correctement fixés. Une nouvelle couche de peinture peut égayer l'extérieur. Quelques arbustes ou plantes peuvent aider la propriété à se sentir plus comme à la maison.

Coût moyen pour peindre l'extérieur - 2 500 $.

Stationnement hors rue

Offrir aux locataires un stationnement hors rue est un avantage majeur. Si vous êtes en mesure d'agrandir une allée existante ou d'ajouter un abri d'auto, votre unité peut exiger un loyer plus élevé.

Coût moyen d'une allée en asphalte - 3 $ à 4 $ par pied carré.

Des rénovations qui peuvent casser la banque

Ajouts

Ajouter à la superficie de la propriété coûtera des dizaines de milliers de dollars au départ, mais augmentera également votre facture annuelle de taxes foncières. Vous ferez probablement mieux de rénover une structure existante.

Coût moyen d'ajout - 80 $ à 200 $ par pied carré.

Rénovation de l'intestin

Si vous achetez une propriété qui doit être vidée jusqu'aux poteaux, vous risquez de vous retrouver rapidement au-dessus de votre tête. Des problèmes structurels imprévus, des problèmes de moisissure, des problèmes d'entrepreneur et des coûts de matériaux pourraient faire doubler ou tripler les estimations initiales. Si vous n'êtes pas expérimenté dans les rénovations à grande échelle, il est préférable d'acheter un bien locatif qui n'a besoin que d'améliorations esthétiques.

Matériaux de luxe

Bien que les matériaux haut de gamme soient beaux et vous aideront à attirer rapidement un locataire, vous risquez de vous sur-améliorer. Si toutes les autres locations de la région coûtent 1 000 $, il est peu probable qu'un locataire dépense 2 000 $ par mois pour vivre dans votre location à cause d'une salle de bain entièrement en marbre.

Matériaux moins durables

Les locations prennent beaucoup d'abus. Les matériaux doivent être esthétiques, mais aussi durables. Les comptoirs en marbre sont beaux, mais ils s'ébréchent et se tachent facilement et doivent être remplacés.

Remplacement des éléments qui ont encore une durée de vie utile

Une autre erreur de rénovation consiste à supposer que tout doit être remplacé. De nombreux articles peuvent être réparés pour une fraction du coût. Par exemple, la propriété peut avoir une balustrade originale autour du porche avec quelques balustres manquants. Au lieu de remplacer toute la balustrade, vous pouvez demander à un menuisier de fabriquer les balustres nécessaires à un prix raisonnable.