Comment fonctionne le crédit d’impôt pour les logements sociaux ?

Le crédit d'impôt pour le logement à faible revenu est un crédit d'impôt destiné aux promoteurs immobiliers et aux investisseurs qui mettent leurs propriétés à la disposition des Américains à faible revenu en tant que logements abordables. Il est financé par le gouvernement fédéral et administré par les États, en fonction de leurs propres besoins en matière de logement abordable. Depuis le lancement du programme, près de 3 millions de logements abordables ont été construits grâce au crédit d’impôt.

Pourquoi un crédit d'impôt?

Les crédits d'impôt et les déductions réduisent les impôts des entreprises et des investisseurs. Les crédits d’impôt sont utilisés pour inciter les entreprises à agir. La plupart des crédits d'impôt sont destinés aux propriétaires d'entreprises individuelles. Par exemple, une entreprise peut bénéficier d’un crédit d’impôt pour opportunité de travail pour l’embauche de nouveaux employés qui vivent dans certaines régions ou qui rencontrent des « obstacles à l’emploi » spécifiques.

Qu’est-ce que le crédit d’impôt pour les logements sociaux?

Le LIHTC incite les investisseurs et promoteurs immobiliers à construire ou à rénover des bâtiments afin d’augmenter le nombre de logements abordables pour les Américains à faible revenu. Le programme a été créé par la loi fédérale en 1986 (The Tax Reform Act of 1986) et il est administré par l’IRS. Vous pouvez voir un crédit LIHTC appelé crédit d'impôt « Article 42 » car il est basé sur l'article 42 de la loi fiscale fédérale. Selon l'Urban Institute, le processus d'attribution compétitive des crédits d'impôt est guidé par la réglementation fédérale, utilise des dollars fédéraux et est contrôlé par les États.

Qu’est-ce que le logement abordable? Qu’est-ce que le logement subventionné?

La réponse simple est que le logement abordable ne coûte pas plus de 30 % du revenu médian dans une zone spécifiquement désignée (appelée AMI). Le LIHTC se concentre sur les propriétés locatives en tant que logements abordables. La loi de crédits consolidés de 2018 a mis à jour cette exigence: désormais, les ménages gagnant jusqu'à 80 % de l'AMI sont désormais autorisé dans les unités assistées par le LIHTC, à condition que le revenu moyen de tous les ménages vivant dans les unités assistées soit inférieur ou égal à 60 % de l'AMI. Le logement abordable est parfois appelé logement subventionné, car les personnes à faible revenu peuvent avoir droit à des subventions pour les aider à se payer un logement. Le logement de l’article 8 est un type de logement subventionné.

Comment fonctionne le crédit d’impôt pour les logements sociaux?

Le gouvernement fédéral donne de l’argent à chaque État pour des crédits d’impôt pour les logements sociaux, en fonction de la population. Chaque État dispose d'une agence de logement qui accorde le crédit d'impôt à des groupes de promoteurs selon un plan élaboré par l'État. Les promoteurs immobiliers acceptent de construire des bâtiments accessibles aux personnes à faible revenu et, en échange, l'État accorde des crédits d'impôt aux promoteurs. Les promoteurs vendent ensuite les crédits aux investisseurs pour réunir les fonds nécessaires à la construction. Les crédits peuvent représenter jusqu'à 70 % du financement du projet.

Les agences publiques de logement se chargent de l'octroi des crédits d'impôt et de la gestion du processus. Ils reçoivent chaque année un montant déterminé de crédit d’impôt. Une manière courante d'attribuer s'explique par Californie; les crédits vont aux promoteurs de projets de logements abordables.Les sociétés sont créées pour inciter les investisseurs et les capitaux propres à créer des bâtiments qualifiés en échange de crédits d'impôt.

Chaque État gère différemment les exigences relatives à ces crédits d’impôt. De nombreux États exigent par exemple une expérience de développeur; certains, comme Ohio, peut permettre aux nouveaux développeurs de travailler avec des partenaires plus expérimentés.

Comment les promoteurs immobiliers bénéficient du crédit d'impôt

Habituellement, un groupe d’investisseurs crée une entité commerciale (généralement une société) pour construire ou rénover des structures afin de créer des logements qualifiés d’abordables. Afin de répondre aux exigences, le projet de logement doit passer par un processus de qualification, basé sur la disponibilité d'unités dans le projet destinées à être utilisées par des personnes à faible revenu.

Pour bénéficier des crédits d’impôt pour logement à loyer modique, les propriétés (bâtiments) doivent être « admissibles ». Pour être admissible, un bâtiment doit:

• Incluez un pourcentage minimum spécifique de logements abordables.
• Restez abordable pendant au moins 30 ans.

Les crédits d'impôt sont de deux types:

• Un crédit de 4 % pour les nouvelles constructions qui impliquent une autre aide gouvernementale ou l'achat d'un projet existant.
• Un crédit de 9 % pour les nouvelles constructions (ou les réhabilitations importantes) sans aide gouvernementale.

L'IRS a des formulaires LIHTC à remplir

• Formulaire 8586 est utilisé pour demander le crédit sur la déclaration de revenus de l’entreprise.
• Formulaire 8609 sert à obtenir une allocation de crédit logement pour un immeuble.
• Formulaire 8609-A est un rapport annuel démontrant le respect des exigences.

Vous pouvez voir ces formulaires décrits sur une page de recherche, mais ils ne sont pas destinés aux personnes qui souhaitent demander un crédit d'impôt pour le logement à loyer modique. Les fiscalistes de la société de promotion immobilière doivent remplir ces formulaires.

Devenir éligible aux crédits d'impôt pour le logement à faible revenu

Comme toute autre situation fiscale, les crédits d’impôt pour les logements sociaux sont compliqués et l’éligibilité est limitée. Si vous souhaitez postuler pour un LIHTC, contactez l’agence de logement de votre état.