Un acte est un véhicule juridique qui transfère la propriété d'un bien d'un individu ou d'une entité à un autre. Il y en a plus d'un type d'acte, et certains protègent le bénéficiaire (la personne qui reçoit la propriété) bien plus que d'autres. Un acte de garantie spécial n'offre que des garanties limitées. En fait, on appelle parfois cela un acte de garantie limitée.
Qu'est-ce qu'un acte de garantie spéciale?
Le concédant dans un acte de garantie spécial – la partie qui vend ou transfère la propriété – la cède avec seulement deux garanties. Elle garantit qu'elle a reçu le titre de propriété et garantit que les biens n'ont pas été grevés pendant sa période de propriété.
Le concédant ne garantit en effet le titre de propriété que contre ses propres actions ou omissions. Elle n'a personnellement pris aucune mesure (ou n'a pas pris de mesure) qui pourrait affecter le titre. De plus, personne d'autre n'a rien fait qui puisse affecter le titre, du moins pendant sa période de propriété. Elle garantit contre tout ce qui aurait pu se produire ou exister avant qu'elle acquière le bien.
Actes de garantie vs. Actes hors garantie
Certains actes n'offrent aucune garantie, donc un acte de garantie spécial est au moins un cran au-dessus de ce type d'acte, en ce qui concerne les protections. Un acte de non-garantie, parfois appelé acte de renonciation, indique simplement que le concédant cède son intérêt dans une propriété au cessionnaire.
Cependant, il existe en fait une zone grise entre un acte de non-garantie et un acte de renonciation. Un acte de renonciation ne fait aucune promesse que le constituant a réellement un intérêt dans la propriété à concéder. Un acte de non-garantie garantit que le concédant a quelque chose à transmettre, mais il n'offre rien de plus. Aucun des deux types d'actes ne garantit que le propriétaire actuel ou quelqu'un d'autre a fait quelque chose pour empêcher le titre.
Garantie spéciale vs. Actes de garantie générale
Un acte de garantie spéciale est essentiellement une modification d'un acte de garantie générale, et le terme « spécial » ne signifie en aucun cas qu'il est supérieur ou meilleur.
Le concédant fournit une garantie globale dans un acte de garantie générale. Il garantit qu'il n'y a aucune réclamation ou charge sur la propriété - aucune n'est survenue pendant qu'il en était propriétaire, et la propriété avait également un titre clair au moment où il l'a achetée.
En revanche, un acte de garantie spécial ne garantit que la propriété était libre et nette pendant une période de temps limitée. Ce n’est pas une manière courante de transférer une propriété pour cette raison.
Mais un acte de garantie spécial ne le fait pas avoir se limiter à ces deux garanties seulement. D'autres garanties peuvent être accordées si elles sont spécifiquement indiquées dans l'acte – et les deux types d'actes garantissent que le vendeur détient le titre et est libre de vendre la propriété en question. Ils tiennent également tous deux le vendeur pour responsable de tout défaut ou dommage non divulgué à la propriété.
Quand un acte de garantie spéciale est-il utilisé?
Les actes de garantie spéciaux sont rarement utilisés dans les transactions immobilières résidentielles entre étrangers pour des raisons évidentes.
Toutefois, dans le cas de questions successorales, la personne qui reçoit les biens a généralement certaines niveau de confort et de connaissance de l'histoire de la propriété, ces actes sont donc utilisés plus souvent dans ces situations. Et les propriétés sont généralement transférées par l'exécuteur testamentaire ou le fiduciaire d'une fiducie vivante dans ces domaines. situations - aucun d'entre eux ne devrait être tenu responsable des défauts du titre parce qu'ils n'ont jamais été personnellement propriétaires du titre. propriété.
Parfois, le concédant ne peut pas offrir de garanties étendues. Un prêteur hypothécaire peut ne pas connaître l'historique de la maison dans les cas où celle-ci est saisie sur la propriété et la propose désormais à la revente. Cela peut être une situation délicate, car le fait même que les propriétaires précédents aient été saisis indique qu'ils rencontraient probablement des difficultés financières. Ils ont peut-être grevé leur titre, mais ce ne sont pas eux qui garantissent qu'ils ne l'ont pas fait. Le concédant dans cette situation serait le prêteur saisissant.
Quant aux transactions immobilières commerciales, ces chemins vers la propriété peuvent être brouillés par la multiplicité des propriétaires, les saisies et d’autres problèmes. Ces propriétés peuvent avoir des chaînes de propriété alambiquées et étendues, il est donc plus probable que des actes de garantie spéciaux soient utilisés dans ces situations.
Un exemple des pièges d’un acte de garantie spéciale
Disons que vous venez de trouver la propriété de vos rêves et qu'elle vous appartient pour un prix très raisonnable, mais que le vendeur souhaite vous la céder par un acte de garantie spécial.
Le propriétaire précédent – celui qui détenait la propriété avant que le vendeur actuel n’acquière la propriété – n’a pas payé ses impôts fonciers pendant plusieurs années. Le comté a mis en place un privilège sur la propriété pour les impôts dus. Le vendeur n'est pas tenu de vous le divulguer dans un acte de garantie spécial car il n'a pas payé de taxes foncières pendant sa période de propriété.
Le paiement de ces taxes peut donc devenir votre responsabilité au moment de la signature de l'acte. Vous prenez effectivement la propriété « telle quelle ». La seule façon de supprimer le privilège est de payer la dette sous-jacente.
Soit prudent
Les transactions immobilières peuvent être suffisamment compliquées sans se soucier du type d'acte que l'on vous demande de signer. Si l’on vous demande d’accepter un acte de garantie spécial, demandez-vous pourquoi le concédant souhaite mener ses affaires de cette façon. Ensuite, faites vos propres recherches.
Vous ou votre avocat pouvez effectuer une recherche de titre sur la propriété pour faire la lumière sur tout problème survenu avant que le constituant actuel n'en devienne propriétaire. D'un point de vue pratique, votre prêteur souhaitera mettre en place une assurance titres si vous financez l'achat. L’approbation de l’assurance titres nécessite une recherche de titre pour découvrir les privilèges et charges inconnus.
Qu'y a-t-il à gagner pour le vendeur?
Bien entendu, le vendeur ou le concédant du bien préférerait logiquement un acte de garantie spécial. Elle ne veut pas avoir à payer plus de promesses ou de garanties que ce qui est absolument nécessaire. En tant que vendeur, vous êtes toujours libre d'essayer de négocier un acte de garantie spécial, mais ne vous attendez pas à ce que l'acheteur soit d'accord.
Le contrat d'achat doit clairement définir le type d'acte à utiliser, et il ne peut généralement pas être modifié à la dernière minute à la table de règlement.
