Étapes pratiques pour gagner de l’argent en renversant une maison

Investir dans l’immobilier peut être un excellent moyen de gagner de l’argent. Un type d’investissement immobilier à considérer consiste à retourner une maison. Réussir en utilisant cette méthode est généralement une combinaison de compétences, d’analyses approfondies et de recherches, bien que quelques-uns réussissent par hasard.

Quel que soit le type de propriété que vous choisissez, il y a plusieurs points positifs et négatifs à prendre en compte lors de la préparation de votre premier retournement de maison réussi.

Que signifie retourner une maison?

Renverser une maison signifie que vous achetez une maison avec l’intention de la vendre, généralement rapidement, pour réaliser un profit. Il ne s’agit pas d’une stratégie d’achat et de conservation à long terme. Vendre la propriété à un prix supérieur à celui pour lequel vous l'avez achetée ne signifie pas nécessairement que vous réaliserez un profit.

Par exemple, vous achetez une maison pour 200 000 $ et effectuez des rénovations d’une valeur de 50 000 $. Si vous vendez la maison pour 240 000 $, soit plus que le prix pour lequel vous l'avez achetée, vous perdrez de l'argent. lorsque vous tenez compte des coûts de rénovation, ainsi que des coûts supplémentaires pour conserver la propriété et vendre la propriété propriété.

Quel type de propriété peut être retourné?

Le type de propriété le plus souvent retourné est la maison unifamiliale. Cependant, presque tous les types de biens immobiliers peuvent être retournés à des fins lucratives. Ceci comprend:

• Maisons multifamiliales: les opportunités de retournement incluent la rénovation des unités existantes ou l'ajout d'unités supplémentaires pour rendre la propriété plus précieuse pour les acheteurs potentiels.
• Propriété à usage mixte: Cela pourrait impliquer des rénovations ou des ajouts à l’espace de vente au détail, à l’espace résidentiel ou aux deux.
• Propriété commerciale: Rénover l'espace pour répondre à un besoin spécifique, comme un restaurant, un salon ou un magasin général.
• Terrain: Passer par le processus de zonage pour le faire approuver pour un usage spécifique, comme résidentiel ou commercial. Obtenir les approbations de zonage peut être un processus long en fonction de la rapidité et de la facilité de collaboration avec le service du bâtiment de la ville.

Clé 1: Acheter au bon prix

Vous gagnez votre argent à l'achat. Peu importe la qualité de la rénovation de la maison, si vous investissez trop d’argent dès le début, il sera d’autant plus difficile de réaliser des bénéfices.

Déterminer la valeur après réparation (ARV)

Vous essayez de déterminer le montant que vous pouvez vous permettre d’acheter la propriété afin de réaliser un profit. Il faut donc travailler à rebours.

La première chose à faire est de déterminer la valeur après réparation de la propriété. C’est ce que vous pensez que vaudra la maison une fois que vous aurez terminé toutes les rénovations de la propriété.

Vous devrez examiner les prix récemment vendus pour des propriétés comparables dans la région. Bien qu’examiner des comparables ne soit pas une science exacte, cela vous aidera à avoir une idée approximative de la valeur de la maison. Si votre maison est une maison coloniale de quatre chambres et deux salles de bains, vous voudrez peut-être examiner les maisons coloniales de taille similaire qui ont été vendues au cours de la dernière année. Vous devrez faire des ajustements pour certains facteurs tels que:

• Pieds carrés: Deux maisons peuvent avoir le même nombre de lits et de salles de bains, mais l’une d’entre elles pourrait être plus grande de 1 000 pieds carrés.
• Qualité des rénovations :Regardez les matériaux utilisés dans la rénovation. Est-ce ce que recherche l’acheteur actuel ?
• Emplacement: Certains quartiers de la ville seront meilleurs que d’autres: un meilleur quartier scolaire, des rues plus calmes.
• La taille du lot: Les lots plus grands auront plus de valeur.
• Agréments: La maison est-elle dotée d'un air climatisé central, d'une piscine creusée, d'un sous-sol aménagé ou d'une suite principale ?

Une fois que vous aurez examiné les propriétés comparables, vous devriez être en mesure d’évaluer la valeur de la maison une fois vos rénovations terminées. Il s'agit de la valeur après réparation.

Soustrayez vos coûts

Afin d’acheter la propriété au juste prix, vous devez déterminer combien d’argent vous pensez consacrer à la maison.

• Frais de clôture à l'achat: Cela comprend l’assurance titres, les inspections de la maison, les honoraires d’avocat, les enquêtes, les frais bancaires, les frais d’enregistrement: acte et hypothèque.
• Coûts de construction: Permis de la ville, coûts des matériaux, coût de la main d'œuvre.
• Frais de détention : Paiements d'assurance, taxes, remboursement d'éventuels prêts, éventuels frais de services publics.
• Frais de clôture de la vente: Honoraires d'avocat, éventuellement droits de mutation immobilière, Commission d'agent immobilier, frais d'enregistrement: acte et hypothèque, frais de contrôle municipal: possible Certificat d'Occupation (CO), si le la ville l'exige, crédits d'acheteur: l'inspecteur en bâtiment de l'acheteur trouvera des problèmes avec la propriété, donc l'acheteur vous demandera probablement un crédit pour les réparer. des choses.

Quelle est votre motivation pour le profit?

Vous ne ferez probablement pas tous les travaux et ne risquerez pas de retourner une maison pour gagner 5 000 $. Par conséquent, vous devez déterminer votre objectif de profit idéal dès le flip. En fin de compte, aimeriez-vous gagner 20 000 $? $50,000? $100,000? Savoir combien vous souhaitez gagner vous aidera à déterminer le prix auquel vous pouvez vous permettre d’acheter la maison.

Vous devez également savoir que vous devrez peut-être payer un impôt sur les plus-values ​​​​sur tout bénéfice que vous réalisez. En fonction de votre tranche de revenus, vous n'aurez peut-être rien à payer ou devrez payer jusqu'à 20 % de vos bénéfices à l'Oncle Sam. Vous pourrez peut-être reporter ce coût en effectuant un échange 1031.

Déterminer le prix d’achat idéal

Maintenant que vous avez déterminé la valeur après réparation de la propriété, les coûts approximatifs associés à la rénovation de la propriété propriété et combien d'argent vous souhaitez gagner, vous pouvez déterminer le montant maximum que vous êtes prêt à payer pour la propriété.

Valeur après réparation

- Moins les coûts.

- Moins la motivation pour le profit.

= Prix d'achat idéal.

C’est le moment où vous faites votre offre et espérez qu’elle sera acceptée. Vous avez fait beaucoup de travail pour arriver à ce chiffre, alors ne vous laissez pas influencer par les agents immobiliers qui vous disent que si vous augmentez le prix de votre offre, la propriété vous appartient. Chaque dollar supplémentaire que vous payez pour la propriété représente un dollar de profit potentiel que vous perdez. N'oubliez pas que vous êtes votre argent sur l'achat.

Clé 2: Sortez rapidement

Le but du retournement d’un bien immobilier est de réaliser un profit et de réaliser ce profit le plus rapidement possible. Tout bon investisseur sait que le marché immobilier peut tourner en un clin d’œil. De nombreux facteurs peuvent diminuer considérablement la valeur de votre propriété. Ceci comprend:

• Augmentation des taux d'intérêt : Lorsque les taux d’intérêt sont élevés, les gens ne peuvent pas se permettre de dépenser autant pour une maison. Cela diminue leur pouvoir d’achat car leur versement hypothécaire mensuel sera plus élevé. À mesure que les taux d’intérêt augmentent, les prix de l’immobilier baisseront pour s’ajuster à cette diminution du pouvoir d’achat.
• Changement de saison : La saison d’achat d’une maison culmine pendant les mois d’été, lorsque les enfants ne vont pas à l’école. Les familles souhaitent déménager avant la rentrée scolaire. Si vous ne parvenez pas à vous lancer sur le marché pour le début du printemps/été, vous risquez de vous coûter très cher.
• Augmentations des stocks : Un autre facteur qui peut affecter la valeur de votre maison est l’inventaire excédentaire dans la région. Une des raisons pour lesquelles cela pourrait se produire serait qu'une grande entreprise de la ville ferme ses portes et que les gens commencent à mettre leur maison sur leur marché afin de pouvoir déménager. Il n'y a qu'un nombre limité d'acheteurs pour une maison de ranch de 3 chambres et 2 salles de bains d'une valeur de 250 000 $. S’il y en a cinq sur le marché, vous devrez peut-être réduire votre prix pour le vendre rapidement.
• Saisies ou ventes à découvert dans la région : Malheureusement, vous ne pouvez pas contrôler vos voisins. Les ventes à découvert et les saisies dans la région feront baisser la valeur de votre maison.
• Catastrophe naturelle: Vous ne pouvez pas non plus contrôler Mère Nature. Les ouragans, les tornades et les incendies de forêt peuvent dévaster des régions, laissant les prix de l’immobilier également en ruine.
• Notes des écoles inférieures : Si la note du système scolaire baisse, le quartier deviendra moins attrayant pour les acheteurs potentiels.
• Une économie au ralenti : Lorsque l’économie s’effondre, les prix de l’immobilier s’effondrent également. Moins de gens sont en mesure d’acheter une maison, et ceux qui le font cherchent à dépenser moins.
• Problèmes environnementaux/lignes électriques : Des niveaux élevés de radon ou d’autres produits chimiques dans le sol, des lignes électriques construites dans la cour ou un pipeline traversant la ville rendront plus difficile la vente de votre maison au prix le plus élevé.

Clé 3: L'équipe avec laquelle vous travaillez peut vous faire gagner ou vous défaire

Les retournements de propriété réussis sont effectués rapidement et au juste prix. Embaucher le mauvais entrepreneur, designer ou agent immobilier peut rapidement transformer une situation en échec. Idéalement, vous disposerez d’une équipe de personnes de confiance avant de fermer la propriété afin de ne pas perdre de temps.

Créateurs

Si vous envisagez d'embaucher un designer pour votre rénovation, vous devez vous assurer qu'il connaît bien le quartier. La dernière chose que vous voulez faire est de trop vous améliorer. Toutes les maisons n’ont pas besoin de marbre de Calcutta et de parquet brésilien. Vous pouvez gagner beaucoup d’argent avec un excellent plan d’étage et un design épuré. Les cuisines et les salles de bains vendent des maisons, mais la plupart des acheteurs ne connaîtront pas la différence entre un robinet à 400 $ et un robinet à 40 $.

Connaître le marché aidera également à déterminer quel type d’acheteur recherche dans ce domaine. La région attire-t-elle beaucoup de célibataires, de jeunes mariés, de jeunes familles avec de jeunes enfants, de familles établies ou de personnes sans nidification? Cela aidera à déterminer la meilleure approche de rénovation. Faut-il ajouter une autre chambre? Vous vous concentrez sur une chambre familiale pour les enfants? Une suite parentale sera-t-elle le principal attrait?

Entrepreneurs

Cela inclut les électriciens, les plombiers, les couvreurs, les entrepreneurs en CVC, les peintres, les pavés et toute autre personne dont vous pourriez avoir besoin. Vous souhaitez recevoir plusieurs offres afin d'obtenir le meilleur prix, mais vous souhaitez également vérifier les informations d'identification, car le meilleur prix n'est pas toujours synonyme de travail de la meilleure qualité. Vous pensez peut-être que vous avez obtenu un bon prix au début, mais vous finirez par consacrer plus de temps et d’argent à essayer de réparer le travail de mauvaise qualité d’un entrepreneur.

Assurez-vous que l'entrepreneur comprend les permis nécessaires qui doivent être pris auprès de la ville pour les rénovations à effectuer. Combien de temps faut-il à la ville pour traiter les permis? Y a-t-il des problèmes de zonage qui doivent être approuvés? Les problèmes de permis avec la ville peuvent bloquer les emplois pendant des mois et diminuer rapidement tout profit potentiel.

Les entrepreneurs sont également connus pour « sous-estimer » la durée d’un travail. Assurez-vous d'avoir une date limite fixée avec l'entrepreneur pour que les travaux soient terminés. Vous devriez également inclure un fonds de prévoyance dans votre budget pour ces travaux qui ne sont pas terminés à temps.

Agents immobiliers

Allez-vous vendre avec un agent immobilier ou tenter de vendre la propriété vous-même? Si vous vendez avec un agent immobilier, n'oubliez pas de prendre en compte sa commission lors de la vente.

Lorsque vous choisissez un agent immobilier, vous devez vous assurer qu’il connaît le marché sur lequel vous essayez de vendre la maison. Même si vous avez travaillé avec un agent immobilier dans le passé, il n'est peut-être pas la meilleure solution pour ce marché particulier.

De plus, de nombreux agents immobiliers souhaitent simplement réaliser une vente rapide et ne vendent pas nécessairement la maison au prix le plus élevé. Assurez-vous que vous avez fait vos propres recherches et que vous êtes à l'aise avec le numéro que l'agent immobilier estime que vous pouvez obtenir pour la maison. Vous souhaitez une vente rapide, mais vous ne voulez pas non plus laisser trop d’argent sur la table.