Couverture des intérêts locatifs: qu’est-ce que c’est ?

La couverture des intérêts locatifs protège une entreprise contre les conséquences financières de la perte d’un bail intéressant lorsque la propriété est endommagée ou détruite. Cette couverture d'assurance est particulièrement importante lorsqu'une entreprise paie nettement moins que le tarif du marché pour louer ses locaux.

De nombreux baux de propriétés commerciales permettront au propriétaire d'un immeuble d'annuler le bail si l'immeuble devient partiellement ou totalement inhabitable en raison d'une perte physique, avoir ce type de protection peut donc être critique.

Qu’est-ce que la couverture des intérêts locatifs?

L’assurance intérêts locatifs couvre la perte financière que vous subiriez en raison de la résiliation de votre bail. Le sinistre doit résulter d’une perte physique directe ou d’un dommage matériel dans les locaux décrits dans les déclarations. De plus, les dommages doivent résulter d'un risque assuré au titre de votre contrat.

Un propriétaire peut avoir le droit de résilier le bail même si la partie de l'immeuble occupée par le locataire n'a pas été endommagée. Le propriétaire pourrait avoir la possibilité, mais pas l’obligation, de reconstruire la structure si le bâtiment est totalement détruit. Le propriétaire peut ne pas être obligé de réparer ou de remplacer un bâtiment gravement endommagé à moins et jusqu'à ce qu'il ait reçu une indemnité d'assurance.

Comment fonctionne la couverture des intérêts locatifs

L'annulation d'un bail peut avoir de graves conséquences pour une petite entreprise qui paie moins que le taux de location en vigueur.

Par exemple, disons que Floyd possède Fantastic Flooring, une entreprise qui vend de la moquette et d'autres revêtements de sol depuis un entrepôt. L'entreprise loue la moitié d'un entrepôt de 20 000 pieds carrés auprès de Peerless Properties. Il paie actuellement 0,50 $ le pied carré pour 10 000 pieds carrés, soit 5 000 $ par mois, pour les locaux.

Floyd a négocié son bail il y a deux ans alors que les prix des loyers dans sa région étaient déprimés. Les loyers ont depuis rebondi, mais le bail de Floyd n'expirera pas avant trois ans, il est donc confortablement enfermé dans ces conditions de bail.

L'entreprise de Floyd devrait probablement payer 2 500 dollars de plus par mois, soit 30 000 dollars par an, aux termes d'un nouveau bail aux taux du marché s'il perdait celui-ci. L'entreprise encourrait une dépense supplémentaire de 90 000 $ au cours des trois prochaines années si elle perdait son bail aujourd'hui et devait en reprendre un nouveau.

Floyd a également ajouté des améliorations et des améliorations à l'entrepôt depuis le début de son bail. Ceux-ci incluent un nouvel éclairage, des étagères personnalisées et des améliorations au quai de chargement. Les améliorations font désormais partie du bâtiment. Floyd n'en est pas propriétaire, mais il en aura un droit d'usage pour le reste de son bail.

Puis un câblage défectueux déclenche un incendie qui endommage gravement le bâtiment tard dans la nuit. Hormis quelques légères fumées sur les matériaux de revêtement de sol, la partie de l'entrepôt occupée par Fantastic Flooring n'est pas affectée par l'incendie. Néanmoins, Peerless Properties annule le bail de Floyd.

Fantastic Flooring est assuré pour les dommages causés à ses matériaux de revêtement de sol dans le cadre de sa police d'assurance immobilière commerciale, mais il n'a aucune couverture pour la perte économique qu'il subira en raison de la perte du bail. L'entreprise n'a également aucune couverture pour la perte de jouissance des améliorations qu'elle a apportées au bâtiment. Ces objets n'ont pas été endommagés, la perte d'usage n'est donc pas couverte par l'assurance des biens du cabinet.

Floyd aurait pu protéger son entreprise contre les pertes financières résultant de l’annulation de son bail en souscrivant une couverture d’intérêts locatifs.

Types de couverture des intérêts locatifs

L’assurance intérêts locatifs peut comprendre plusieurs garanties si une limite d’assurance est indiquée au barème des garanties:

• Intérêts de bail des locataires (TLI): Il s'agit de la différence entre le loyer mensuel que vous payez et la valeur locative du bien, également appelée taux de loyer du marché. Dans cet exemple, les intérêts locatifs des locataires de Fantastic Flooring seraient de 2 500 $, soit 7 500 $ moins 5 000 $.
• Paiements de bonus: Il s'agit de la partie non amortie d'un bonus en espèces que vous avez payé pour obtenir le bail et qui ne vous sera pas restitué. Vous avez peut-être versé à votre propriétaire une prime de 5 000 $ pour obtenir un bail de trois ans plutôt qu'un bail de cinq ans.
• Améliorations et améliorations: votre entreprise a peut-être apporté des améliorations à votre bien locatif que vous ne pouvez pas légalement supprimer, comme l'éclairage et les améliorations de Floyd. Les intérêts de location couverts comprennent la partie non amortie des paiements que vous avez effectués pour des améliorations, bien qu'il n'inclut pas la valeur des améliorations couvertes par d'autres assurances Stratégies.
• Loyer payé d’avance: Il s’agit de la partie non amortie du loyer que vous avez payé d’avance et qui ne vous sera pas remboursée. Par exemple, vous avez peut-être payé trois mois de loyer à l'avance lorsque vous avez loué votre bien.

Exigences relatives aux intérêts nets du bail

Le plafond indiqué sur votre police pour la couverture des intérêts locatifs est la somme des intérêts locatifs de vos locataires et de vos intérêts locatifs mensuels à la date de prise d'effet de votre police. Par exemple, vos intérêts nets de location à la création sont de 2 333 $ si votre TLI est de 1 500 $ et votre MLI est de 833 $. Il s’agit du montant maximum que votre assureur paiera au titre de la couverture des intérêts locatifs si votre bail est annulé à la date de prise d’effet de votre police.

Vos intérêts nets de location diminuent chaque mois pendant toute la durée de votre police. Le maximum que votre assureur paiera au titre de la couverture des intérêts de location correspond à vos intérêts de location nets au moment où la perte survient si votre bail est annulé. Votre assureur calculera vos intérêts nets de location en ajoutant ce qui suit:

• Votre intérêt de location brut multiplié par le facteur d'intérêt de bail pour les mois restants de votre bail au moment où la perte survient
• Vos intérêts de bail mensuels multipliés par les mois restants de votre bail au moment où la perte survient

Les intérêts locatifs nets comprennent deux composantes: les intérêts locatifs des locataires et les intérêts locatifs mensuels.

Intérêts de location des locataires (TLI)

Cela représente l'avantage que vous retirerez d'un bail avantageux sur les mois restants. Votre TLI est la valeur actuelle de votre intérêt bail brut. Il est calculé en multipliant vos intérêts de location bruts par le facteur d'intérêt de location applicable.

Un bail brut est un bail dans lequel le propriétaire paie toutes les dépenses associées à la propriété. Vos intérêts bruts au bail correspondent à la différence entre la valeur locative de votre local et le loyer que vous payez chaque mois. Votre intérêt brut sur le bail serait de 1 500 $, ou 5 000 $ moins 3 500 $, si le taux de loyer du marché est de 5 000 $ par mois et que votre entreprise paie actuellement 3 500 $.

Le facteur d’intérêt locatif est dérivé d’un tableau qui doit être joint à votre police. Les facteurs peuvent varier en fonction du taux d’intérêt en vigueur et des mois restants à votre bail. Le facteur d'intérêt du bail est de 33,4213, en supposant qu'il vous reste 36 mois de bail et que le taux d'intérêt en vigueur est de 5 %. Vos intérêts nets de location sont de 1 500 $ fois 33,4213 ou 50 132 $.

Intérêts locatifs mensuels (MLI)

Les intérêts mensuels du bail reflètent votre coût mensuel pour les paiements de primes, les améliorations et les améliorations ainsi que le loyer payé d'avance. Ces éléments ne s'appliqueront pas si vous n'avez pas payé de bonus, si vous n'avez pas apporté d'améliorations ou si vous n'avez pas payé de loyer à l'avance.

Les intérêts de location mensuels pour chaque élément doivent être calculés séparément si vous souhaitez inclure ces coûts. Votre coût initial serait divisé par le nombre de mois restant à votre bail lorsque vous effectuez la dépense pour chaque article. Par exemple, votre MLI serait de 25 000 $ divisé par 30, soit 833 $, si vous aviez six mois de bail de 36 mois et que vous dépensiez 25 000 $ pour des améliorations.