Il est essentiel pour un investisseur immobilier de faire une analyse d’investissement avant de se lancer ou de démarrer un nouveau projet. Un succès investisseur en maison de location pourrait avoir des dizaines de maisons dans son portefeuille. Divers facteurs conduisent au succès financier de l’investissement immobilier. Il est nécessaire de tous les considérer. L’achat d’un droit peut générer des rendements à deux chiffres et un flux de trésorerie solide pendant des années. Alternativement, si vous ne faites pas preuve de la diligence raisonnable nécessaire, vous pourriez vous retrouver propriétaire d’un immeuble de placement sans valeur.
Résultat net d'exploitation
Toute analyse d’investissement commence par la compréhension du résultat opérationnel net (NOI). Cette valeur correspond au revenu total généré par votre propriété moins les dépenses qu'elle engage. Ces dépenses comprennent les frais que vous payez pour entretenir la propriété. Soustrayez simplement le total des dépenses du revenu total pour arriver à votre NOI. Pour déterminer votre NOI mensuel en divisant le nombre obtenu par 12.
Cependant, il y a un problème. Vos dépenses totales n'incluent pas frais de prêt.
Des flux de trésorerie
Votre flux de trésorerie est ce qui reste lorsque vous effectuez un ajustement supplémentaire pour ces coûts de prêt, généralement votre prêt hypothécaire. Il vous reste votre flux de trésorerie lorsque vous soustrayez le service de la dette de votre NOI. C'est votre bénéfice.
Plus vous empruntez, moins votre trésorerie sera importante. Votre NOI sera égal à votre flux de trésorerie si vous payez en espèces pour la propriété.
Les flux de trésorerie sont certes fonction d’un grand nombre d’intrants, et chacun d’entre eux peut modifier et endommager – ou améliorer – une situation. Certains intrants sont influencés par le marché et l’économie. La demande de biens locatifs peut chuter du jour au lendemain lorsqu’un employeur local important ferme ses portes ou déménage. La Réserve fédérale peut augmenter les taux d’intérêt au jour le jour, ce qui fera augmenter le coût de l’emprunt et aura un impact sur le marché immobilier dans son ensemble. Ce changement peut rendre le coût d’achat de nouvelles propriétés plus élevé et réduire votre flux de trésorerie.
Vous ne pouvez pas contrôler des choses comme celle-ci, mais vous pouvez, espérons-le, éviter ces situations en faisant preuve de diligence raisonnable concernant la santé et les projets des employeurs locaux. Tenez-vous au courant de l’actualité économique et planifiez l’évolution des taux d’intérêt. Vous êtes probablement en bonne santé si vos biens sont rentables avec un bail emphytéotique récemment renouvelé.
Le facteur de dépréciation
Bien entendu, l’Internal Revenue Service (IRS) voudra un pourcentage de tous ces revenus locatifs. Cependant, investir dans l’immobilier offre également de nombreux avantages fiscaux. L’un des points forts est la déduction pour amortissement des biens immobiliers, qui constitue un élément précieux dans l’analyse des biens immobiliers.
La dépréciation réduit même les bénéfices imposables provenant d’autres investissements pour ceux qui se trouvent dans des tranches d’imposition élevées. Vous pouvez souvent utiliser vos pertes restantes contre d’autres revenus de placement lorsque les coûts d’entretien et de location d’une propriété plus l’amortissement totalisent plus que votre bénéfice imposable.
Il ne s’agit pas réellement d’une perte en espèces, car la dépréciation ne sort pas de votre poche. Il s'agit d'un nombre calculé traité comme une dépense à des fins fiscales. Vous pouvez toujours avoir un flux de trésorerie mensuel positif tout en affichant une perte opérationnelle fiscalement.
Impôts fonciers
Vous devez payer des impôts fonciers si votre entreprise possède un bien locatif, mais vous pouvez déduire ces impôts aux fins de l'impôt sur le revenu. Les entreprises paient l’impôt foncier sur la valeur imposable de leurs biens immobiliers de la même manière que les particuliers paient l’impôt foncier sur la valeur imposable de leurs maisons.
La taxe annuelle est répartie entre les anciens et les nouveaux propriétaires lors de la vente d'un bien immobilier au cours d'une année fiscale. Ce pourcentage est basé sur la durée de l'année pendant laquelle vous avez possédé la propriété par rapport à la durée pendant laquelle les propriétaires précédents ont détenu la structure.
Assurance propriétaire
L’assurance propriétaire aidera à couvrir la valeur du bâtiment et fonctionnera un peu comme l’assurance habitation standard des propriétaires. La police couvrira les dommages causés par les locataires et les pertes dues aux tempêtes. Si votre propriété se trouve dans une zone à haut risque et est exposée aux inondations, aux tremblements de terre et aux incendies de forêt, assurez-vous de souscrire une assurance appropriée pour couvrir votre investissement.
Si vous vous retrouvez perdu après un événement, vous pouvez demander au programme d'assistance en cas de catastrophe de la Small Business Administration (SBA) un prêt qui vous aidera à réparer les dégâts.
1031 Échange à impôt différé
Vous pouvez vendre une propriété avec profit et transférer le produit dans une autre propriété sans avoir à payer d’impôt sur les plus-values, mais certaines règles très strictes s’appliquent. Selon l'Internal Revenue Code, titre 26, section 1031:
"Aucun gain ou perte ne sera comptabilisé lors de l'échange de biens détenus pour un usage productif dans un commerce ou une entreprise ou pour un investissement si tel la propriété est échangée uniquement contre des biens de même nature qui doivent être détenus soit pour un usage productif dans un commerce ou une entreprise, soit pour investissement."
Un bien « de même nature » désigne un autre bien immobilier ou une autre propriété. Cependant, cela ne nécessite pas nécessairement un échange de terrain contre terrain ou de bureau contre bureau.
Peu de classes d’actifs et de stratégies d’investissement peuvent rivaliser avec l’immobilier locatif. Les gens ont besoin d’un endroit où vivre, et posséder une maison n’est ni possible ni souhaité par tout le monde.
The Balance ne fournit pas de services ni de conseils fiscaux, d’investissement ou financiers. Les informations sont présentées sans tenir compte des objectifs d'investissement, de la tolérance au risque ou de la situation financière d'un investisseur spécifique et peuvent ne pas convenir à tous les investisseurs. Les performances passées ne représentent pas les résultats futurs. Investir comporte des risques, notamment la perte possible du capital.
