Sama seperti Anda harus mengambil langkah-langkah tertentu saat membeli properti sewaan, Anda juga harus melakukan persiapan tertentu saat ingin menjual properti sewaan Anda. Mempersiapkan diri dan properti Anda akan membantu memberi Anda peluang terbaik untuk menjual properti Anda dengan cepat dan dengan harga tinggi. Berikut adalah langkah-langkah yang harus Anda ambil sebelum Anda menempatkan properti Anda di pasar.
Dokumen
Laporan pendapatan dan pengeluaran: Anda ingin memastikan bahwa Anda memiliki semua informasi keuangan Anda sebelum Anda menjual properti sewaan Anda. Menyiapkan laporan pendapatan dan pengeluaran akan memberi Anda, dan calon pembeli, gambaran yang lebih baik tentang nilai properti Anda.
Penghasilan: Termasuk dalam laporan pendapatan dan pengeluaran ini, Anda ingin mencatat semua pendapatan yang diterima oleh properti secara bulanan dan tahunan. Ini bisa termasuk pembayaran sewa bulanan penyewa, serta sewa tambahan dari tempat parkir, penggunaan mesin cuci dan pengering atau pembayaran jika Anda cukup beruntung memiliki papan reklame atau menara telepon seluler Properti.
Pengeluaran: Laporan pendapatan dan pengeluaran juga harus menyertakan uang yang Anda keluarkan untuk tahun itu. Ini dapat mencakup:
- Pajak properti
- Pembayaran Asuransi
- Biaya Air dan Saluran Pembuangan: Jika Anda bertanggung jawab atas utilitas.
- Biaya Listrik: Jika Anda bertanggung jawab atas utilitas.
- Biaya Gas: Jika Anda bertanggung jawab atas utilitas.
- Biaya Oli: Jika Anda bertanggung jawab atas utilitas.
- Pemeliharaan: Sebagian besar investor dan/atau Realtors akan memperkirakan persentase pemeliharaan. Secara tradisional, jumlah ini adalah lima persen dari pendapatan kotor. Biaya pemeliharaan akan bervariasi berdasarkan ukuran properti, usia properti, dan jumlah ruang eksterior. Ini dapat mencakup hal-hal seperti biaya lansekap, biaya untuk memperbaiki atau mengganti perlengkapan yang sudah usang atau rusak, kunci pintu, jendela, ubin retak, kebocoran pipa, kebocoran atap atau pagar yang goyah.
- Biaya Kekosongan: Sebagian besar investor akan memperhitungkan faktor kekosongan juga. Bergantung pada jenis properti, Anda dapat mengharapkan angka ini antara lima dan sepuluh persen dari pendapatan kotor. Biaya kekosongan dapat mencakup biaya untuk memasarkan properti, seperti memasang iklan untuk persewaan Anda, dan biaya untuk menahan properti, seperti pajak dan asuransi.
Kumpulkan Dokumen Terkait Pendapatan, Pengeluaran dan Manajemen Properti
Item dari laporan pendapatan dan pengeluaran: Sebelum Anda menjual properti sewaan Anda, Anda akan ingin menemukan hard copy dari barang-barang yang telah Anda sertakan dalam laporan pendapatan dan pengeluaran. Anda akan ingin mengumpulkan pernyataan-pernyataan ini dari tahun sebelumnya. Ini dapat mencakup semua tagihan utilitas, laporan asuransi, pajak properti, pembayaran hipotek, pembayaran sewa, biaya pemeliharaan, dan sebagainya.
Anda harus memindai semua kuitansi ini ke komputer sehingga Anda juga memiliki salinan digitalnya. Ini akan mempermudah pengiriman barang ke calon pembeli, pengacara, atau Realtor jika diminta karena Anda sudah menyediakannya secara elektronik.
Salinan semua sewa yang berlaku: Anda akan ingin mengumpulkan salinan dari semua perjanjian sewa untuk penyewa saat ini. Ini akan digunakan untuk memverifikasi pembayaran sewa saat ini, serta panjang sewa.
Daftar perbaikan terbaru pada properti: Anda harus menyusun daftar perbaikan apa pun yang telah Anda lakukan pada properti tersebut dalam beberapa tahun terakhir. Misalnya, apakah Anda sudah memasang atap baru, mengganti tungku atau merenovasi dapur? Anda juga ingin memasukkan perkiraan tanggal pekerjaan selesai dan mungkin perkiraan nilai perbaikannya.
Dalam daftar peningkatan Anda, Anda ingin menambahkan kata sifat deskriptif. Misalnya, alih-alih mengatakan, dapur yang direnovasi, mungkin lebih menarik untuk mengatakan, dapur yang direnovasi, termasuk kabinet gaya pengocok abu-abu, granit putih kutub, dan backsplash kereta bawah tanah yang miring.
Selain itu, Anda juga harus menemukan bukti pekerjaan yang telah dilakukan. Ini bisa berupa salinan faktur, kontrak untuk pekerjaan atau tanda terima lainnya.
Seringkali, Realtor akan menggunakan daftar perbaikan ini saat menyusun detail daftar untuk properti Anda. Oleh karena itu, daftar ini harus selengkap mungkin.
Salinan izin apa pun: Hal pertama yang ingin Anda lakukan adalah memastikan tidak ada izin terbuka di properti Anda. Bergantung pada kota Anda, Anda dapat mengajukan permintaan ini secara langsung, melalui telepon, atau online. Ini dikenal sebagai permintaan catatan publik terbuka.
Jika ada izin terbuka di properti tersebut, kemungkinan besar Anda harus menutupnya sebelum dijual. Anda perlu menentukan pekerjaan apa yang harus diselesaikan, menyewa kontraktor berlisensi untuk menyelesaikan pekerjaan, lalu mintalah seorang inspektur dari kota keluar dan memverifikasi bahwa pekerjaan telah dilakukan untuk membuat kode sehingga mereka dapat menutupnya izin.
Anda harus mengumpulkan atau mendapatkan salinan semua izin untuk setiap pekerjaan yang pernah diselesaikan di properti tersebut. Kota Anda harus dapat memberi Anda salinan semua izin yang dicatat untuk properti tersebut.
Tentukan Potensi Keuntungan
Anda harus menilai keuangan Anda untuk mengetahui secara kasar berapa banyak uang yang berpotensi Anda hasilkan jika Anda menjual properti Anda.
1. Berapa banyak hutang Anda pada hipotek Anda? Apakah Anda memiliki penalti pembayaran di muka?
2. Ketahui biaya penutupan yang akan menjadi tanggung jawab Anda selama penjualan properti Anda. Ini dapat mencakup pajak pengalihan realti saat penjualan, komisi makelar saat penjualan, biaya pencatatan, dan biaya pengacara.
3. Ketahui dasar pajak Anda untuk properti tersebut sehingga Anda tahu berapa banyak pajak yang harus Anda bayar. Bicaralah dengan akuntan Anda untuk menentukan basis pajak Anda.
Secara umum, dasar Anda adalah semua pengeluaran yang telah masuk ke properti yang tidak dihapuskan pada saat tertentu tahun, seperti harga beli, biaya penutupan, dan perbaikan, dikurangi berapa banyak yang telah Anda hapuskan dalam penyusutan selama bertahun-tahun.
4. Ketahui berapa nilai pasar kasar properti Anda. Anda harus menemukan dua atau tiga properti serupa yang telah terjual di wilayah Anda dalam setahun terakhir. Anda dapat menggunakan angka-angka ini untuk mendapatkan gambaran kasar tentang kisaran harga di mana properti Anda harus dijual.
5. Ambil nilai pasar kasar dari properti Anda, dikurangi jumlah yang tersisa di hipotek Anda, dikurangi biaya penutupan penjualan properti Anda untuk menentukan berapa banyak uang yang akan Anda dapatkan penjualan.
6. Anda kemudian perlu menentukan berapa banyak uang yang akan Anda berutang dalam pajak capital gain. Untuk melakukan ini, Anda akan mengambil harga jual properti Anda dikurangi basis pajak yang telah Anda hitung. Jumlah ini akan menentukan apa yang Anda berutang untuk pajak capital gain. Pastikan Anda berbicara dengan akuntan Anda karena mungkin ada skenario di mana Anda pergi dengan sedikit uang untuk dijual tetapi secara signifikan berutang pajak keuntungan modal karena penghapusan depresiasi yang diambil selama kepemilikan Properti.
Pemeliharaan
Pemeliharaan yang Ditangguhkan: Sebelum penjualan, Anda pasti ingin properti Anda terlihat sebaik mungkin. Ini adalah waktu untuk mengatasi masalah pemeliharaan yang telah Anda tunda. Ini dapat mencakup pengecatan area umum, perbaikan lansekap atau daya tarik tepi jalan, memperbaiki toilet yang mengalir atau tetesan kecil di keran.
Peningkatan Modal: Anda juga perlu menentukan apakah menyelesaikan peningkatan modal apa pun sebelum penjualan itu sepadan. Akankah peningkatan menghasilkan pengembalian yang lebih besar daripada biayanya? Misalnya, apakah Anda dapat memasang atap baru di properti dengan harga kurang dari harga pasar?
Apakah masuk akal untuk menginvestasikan lebih banyak uang ke dalam properti? Jika Anda tidak melakukan perbaikan seperti itu, apakah akan mengurangi kemungkinan penjualan? Akankah atap yang buruk, dek yang membusuk, atau lubang di dinding menghalangi seseorang untuk membeli properti?
Kiat Umum
Beri tahu penyewa: Saat properti sewaan Anda benar-benar ada di pasaran, calon pembeli harus bisa memasukkan setidaknya satu unit sewa saat melihat properti tersebut. Oleh karena itu, Anda harus menentukan bagaimana dan kapan Anda akan memberi tahu penyewa bahwa Anda akan menjual properti itu. Bergantung pada ukuran properti Anda, Anda mungkin tidak perlu memberi tahu semua penyewa tentang niat Anda untuk menjual properti tersebut. Anda hanya perlu memberi tahu penyewa yang apartemennya ingin Anda tunjukkan kepada calon pembeli.
Kadang-kadang penyewa takut ketika mereka mendengar bahwa properti itu akan dijual. Mereka khawatir akan tergusur saat dijual. Mereka juga khawatir bagaimana pemilik baru akan mengelola properti tersebut. Beberapa penyewa juga akan menggunakan ini sebagai kesempatan untuk melampiaskan masalah yang masuk akal dan tidak masuk akal kepada pemilik, jadi berhati-hatilah dalam membiarkan penyewa berinteraksi dengan calon pembeli.
Isi setiap lowongan: Sebelum dijual, idealnya Anda memiliki hunian 100 persen di properti Anda. Jika Anda memiliki lowongan, jangan mengambil jalan pintas untuk mencoba mengisi lowongan dengan cepat. Pastikan Anda tetap mengikuti proses penyaringan lengkap Anda.
Jika properti Anda tidak terjual dengan cepat, Anda akan terjebak dengan penyewa apa pun yang Anda tempatkan di properti tersebut. Anda juga tidak ingin menempatkan penyewa bermasalah di properti yang dapat merusak properti pada saat dibutuhkan untuk tampil terbaik. Lebih baik memiliki unit kosong daripada yang ditempati oleh penyewa yang buruk.
Wawancara Realtor: Anda perlu mencari Realtor untuk mendaftarkan properti sewaan Anda. Jika Anda sudah memiliki Realtor yang pernah bekerja dengan Anda di masa lalu dan merasa nyaman dengannya, maka Anda sudah siap.
Jika tidak, Anda perlu mewawancarai beberapa Realtors. Penting untuk mencari Realtors yang berspesialisasi dalam jenis properti dan area tempat Anda menjual. Rumah atau kondominium keluarga tunggal mungkin tidak membutuhkan seseorang yang begitu terspesialisasi, tetapi untuk banyak keluarga, properti ritel, rumah serba guna properti atau investasi lain yang lebih unik, Anda ingin mencari orang yang sukses menjual jenis properti yang Anda coba untuk menjual. Anggap saja dengan cara yang sama bahwa pengacara berspesialisasi dalam bidang-bidang tertentu seperti perceraian, banding pajak, atau hukum perusahaan.
Kapan Memasarkannya di Pasar
Properti investasi tidak mengikuti aturan yang sama seperti menjual tempat tinggal utama kepada pemilik rumah. Pasar perumahan normal paling kuat di musim semi, karena keluarga mencoba masuk ke rumah baru mereka sebelum tahun ajaran baru.
Secara umum, Anda dapat menjual properti investasi kapan saja sepanjang tahun. Anda mungkin melihat aktivitas yang lebih rendah selama liburan atau di musim panas.
