Ada kalanya pemilik dan penyewa tidak dapat menyelesaikan konflik sendiri. Dalam situasi ini, pemilik dapat membawa penyewa ke pengadilan untuk memulihkan kepemilikan unit tersebut. Di sebagian besar wilayah, masalah terkait perumahan ini disidangkan di pengadilan pemilik-penyewa.
Berikut adalah dasar-dasar pengadilan pemilik-penyewa.
Catatan: Ini adalah aturan dan prosedur umum. Setiap negara bagian dan kota akan memiliki aturan yang berbeda, jadi Anda harus menghubungi pengadilan setempat tempat properti sewaan Anda berada untuk menentukan prosedur pasti yang harus Anda ikuti.
Tuntutan Apa yang Dapat Diajukan di Pengadilan Tuan Tanah-Penyewa?
Secara umum, pemilik dan penyewa akan pergi ke pengadilan pemilik-penyewa saat pemilik mencoba mengusir penyewa dari unit.
Alasan pemilik mungkin mencoba untuk memulihkan kepemilikan unit meliputi:
- Penyewa belum membayar sewa.
- Penyewa secara konsisten membayar sewa terlambat.
- Penyewa telah menyebabkan kerusakan pada properti.
- Penyewa mengganggu penyewa lain di gedung.
- Penyewa telah dihukum karena pelanggaran terkait narkoba.
- Penyewa telah melanggar ketentuan lain dari perjanjian sewa.
Mengirim Pemberitahuan untuk Berhenti Sebelum Penggusuran
Sebelum dapat mengajukan untuk mengusir penyewa karena sewa yang belum dibayar, pemilik biasanya harus mengirimkan pemberitahuan tertulis kepada penyewa untuk membayar sewa atau berhenti. Untuk pelanggaran lainnya, pemilik harus mengirimkan pemberitahuan kepada penyewa untuk menghentikan perilaku tersebut. Setelah penyewa menerima pemberitahuan, mereka memiliki beberapa hari untuk mematuhinya, tergantung pada pelanggaran dan peraturan negara mereka.
Jika, setelah menerima pemberitahuan, penyewa tidak membayar uang sewa atau jika mereka tidak menghentikan perilaku yang melanggar sewa, Anda dapat mengajukan untuk mengusir penyewa. Bergantung pada undang-undang negara bagian Anda, Anda mungkin juga harus mengirimkan pemberitahuan kepada penyewa bahwa Anda menghentikan masa sewa mereka sebelum Anda mengajukan penggusuran.
Dapatkah Anda Mewakili Diri Sendiri?
Sekali lagi, ini akan bervariasi berdasarkan aturan khusus di negara bagian atau kotamadya Anda. Secara umum, jika properti Anda dimiliki sebagai perseroan terbatas (LLC), kemitraan terbatas (LP), atau entitas korporat lainnya, Anda mungkin harus menyewa seorang pengacara untuk mewakili Anda pengadilan. Jika Anda memiliki properti atas nama Anda sendiri, biasanya Anda akan diizinkan untuk mewakili diri sendiri di pengadilan jika Anda mau.
Ajukan Pengaduan
Mengajukan keluhan di pengadilan penyewa tuan tanah biasanya merupakan proses dua bagian. Anda harus mengisi dokumen yang sesuai dan kemudian membayar biaya.
Anda biasanya harus pergi ke pengadilan secara langsung untuk mengisi dokumen untuk mengajukan penggusuran. Beberapa pengadilan menyediakan formulir ini secara online.
Anda juga harus mengisi informasi umum tentang diri Anda dan properti Anda, seperti nama dan alamat. Anda juga harus mengisi informasi umum tentang penyewa yang akan Anda usir, seperti nama dan alamat. Anda kemudian harus memberikan alasan spesifik mengapa Anda mencoba untuk mendapatkan kembali kepemilikan unit tersebut. Bergantung pada alasan yang dipilih, Anda mungkin harus memberikan salinan pemberitahuan apa pun yang telah Anda kirimkan kepada penyewa untuk menghentikan perilaku tersebut.
Agar kasus Anda didengar di pengadilan, Anda harus membayar biaya pengadilan. Ini akan bervariasi, tetapi biasanya kurang dari seratus dolar.
Dapatkan Tanggal Pengadilan
Setelah Anda mengajukan keluhan Anda ke pengadilan, Anda biasanya akan menerima pemberitahuan melalui surat yang memberitahukan tanggal kasus Anda dijadwalkan di pengadilan. Biasanya termasuk waktu Anda harus tiba, serta alamat pengadilan umum dan nomor kamar atau lokasi tertentu di mana kasus Anda akan disidangkan.
Mempersiapkan Bukti untuk Pengadilan
Apakah Anda pemilik atau penyewa, Anda harus memberikan bukti yang mendukung cerita Anda. Ini dapat mencakup salinan perjanjian sewa, foto, kuitansi sewa, pemberitahuan yang dikirim atau diterima, tagihan, atau perkiraan kerusakan. Penyewa juga harus mengembalikan uang sewa atau uang lain yang terutang jika hakim memutuskan untuk memenangkan tuan tanah.
Jika Anda mencoba meminta saksi pihak ketiga untuk mendukung klaim Anda, saksi tersebut harus hadir secara fisik di pengadilan pada hari persidangan. Pernyataan yang ditandatangani oleh saksi pihak ketiga ini tidak dapat digunakan sebagai bukti.
Haruskah Anda Menjadi Mediasi Terlebih Dahulu?
Pada hari persidangan, sebelum menghadap hakim, pemilik dan penyewa akan diberi pilihan untuk bertemu dengan mediator untuk menyelesaikan kasus tersebut. Seringkali, tuan tanah dan penyewa akan dapat mencapai kesepakatan bersama tanpa harus menghadap hakim.
Kapan Saatnya Menghadap Hakim
Jika pemilik dan penyewa tidak dapat menyelesaikan kasus mereka dengan menggunakan mediator, mereka akan menghadap hakim. Masing-masing pihak akan dapat memberikan bukti mereka untuk mendukung cerita mereka. Hakim akan memeriksa bukti dan memutuskan mendukung pemilik atau penyewa.
Jika keputusan hakim mendukung penyewa, kasus tersebut akan diberhentikan. Jika hakim memenangkan tuan tanah, tuan tanah akan diberikan keputusan untuk kepemilikan.
Sementara itu, jika pemilik telah mengajukan untuk mengusir penyewa karena tidak membayar dan penyewa datang ke pengadilan dengan jumlah penuh hutang sewa, kasus tersebut akan dibubarkan.
Apa yang Terjadi Setelah Putusan Hakim?
Jika pemilik rumah memenangkan kasus tersebut, hakim akan memberikan penyewa tanggal dimana mereka harus pindah dari unit tersebut. Jika penyewa tidak keluar dari unit pada tanggal ini, pemilik dapat membayar biaya tambahan untuk mendapatkan surat perintah pemindahan. Dengan surat perintah ini, penyewa akan dipindahkan secara paksa atau dikunci dari unit oleh sheriff atau petugas penegak hukum lainnya.
Penting untuk dicatat bahwa jika pemilik rumah gagal hadir di pengadilan pada tanggal persidangan yang dijadwalkan, kasus tersebut akan dibatalkan. Jika penyewa gagal hadir di pengadilan pada tanggal persidangan yang dijadwalkan, pemilik akan memenangkan kasus tersebut secara default. Ini berarti pemilik akan diberikan keputusan untuk kepemilikan selama pemilik mengisi dokumen yang sesuai dengan benar.
Kapan Pergi ke Small Claims Court
Masalah penyewa yang melibatkan uang yang terhutang dapat dibawa ke pengadilan klaim kecil. Setiap negara bagian atau kotamadya akan memiliki jumlah uang maksimum berbeda yang dapat dicari dalam kasus ini. Biasanya antara $2.000 dan $5.000, tetapi beberapa pengadilan mengizinkan maksimal $10.000. Masalah pengembalian uang jaminan penyewa atau kerusakan yang dilakukan pada unit sering berakhir di pengadilan klaim kecil.
