Penyewa bertanggung jawab membayar sewa, tetapi apa yang terjadi jika penyewa mengajukan Bab 7? Apakah tuan tanah masih mempunyai hak untuk mengajukan penggusuran? Pernahkah Anda menagih uang yang menjadi hak Anda berdasarkan perjanjian sewa? Pelajari hak-hak tuan tanah ketika penyewa mengajukan kebangkrutan.
Apa Itu Bab 7?
Bab 7 merupakan salah satu bentuk kebangkrutan. Dalam kebangkrutan jenis ini, debitur yang dalam hal ini akan menjadi penyewa setuju untuk mencairkan harta kekayaannya. Penyewa harus menyerahkan daftar seluruh hutang dan pengeluaran bulanan, serta pendapatan dan harta bendanya, ketika penyewa mengajukan ke pengadilan pailit.
Pembagian Aset:
Setelah pengajuan awal, administrator pihak ketiga akan ditugaskan untuk menangani kasus penyewa. Pihak ketiga inilah yang akan memutuskan bagaimana pembagian harta penyewa untuk membayar utang-utang yang harus dibayar penyewa.
Tetap Otomatis:
Setelah mengajukan pailit, penyewa akan diberikan izin tinggal otomatis. Artinya, utang penyewa akan tetap ada. Hal ini menghentikan kemampuan kreditur untuk menagih hutang apa pun yang menjadi hutangnya dari penyewa. Kreditor ini tidak diperbolehkan menghubungi penyewa atau mencoba menagih hutangnya.
Tolak atau Asumsikan Sewa:
Penyewa yang mengajukan kebangkrutan mempunyai pilihan untuk menolak atau menerima sewa.
- Tolak Sewa: Jika penyewa menolak sewa, mereka harus keluar dari properti sewaan. Penyewa tetap bertanggung jawab atas utang apa pun kepada pemilik rumah sebelum mereka mengajukan kebangkrutan, namun mereka tidak akan bertanggung jawab atas biaya baru apa pun.
- Asumsikan Sewa: Jika penyewa mengambil alih sewa, mereka harus membayar semua uang yang terutang kepada tuan tanah. Mereka juga harus menyetor pembayaran sewa bulan berikutnya ke pengadilan. Jika penyewa tidak menjadi yang sekarang, maka pemilik dapat melanjutkan penggusuran.
Pemilik Mengajukan Penggusuran Sebelum Penyewa Mengajukan Bab 7
Beberapa penyewa berusaha menghindari penggusuran dengan mengajukan pailit. Beruntung bagi tuan tanah, jika Anda sudah memulai proses penggusuran sebelum penyewa mengajukan Bab 7, maka Anda masih bisa melanjutkan proses penggusuran.
Pengecualian:
-
Penyewa Menjadi Lancar Dengan Sewa:Negara bagian tertentu mengizinkan penyewa menghentikan penggusuran dengan membayar kembali uang sewa yang harus mereka bayar. Di negara bagian ini, penyewa dapat mengajukan pernyataan tersumpah ke pengadilan yang mengakui bahwa penyewa memiliki hak berdasarkan undang-undang negara bagian untuk mengakhiri penggusuran dengan melunasi uang sewa yang harus mereka bayar. Sertifikasi ini perlu dilakukan pada saat yang sama penyewa mengajukan pailit.
- Penyewa juga harus menyetor ke pengadilan jumlah uang sewa yang harus mereka bayarkan kepada tuan tanah pada bulan berikutnya. Penyewa bertanggung jawab untuk memberikan salinan pernyataan ini kepada pemiliknya.
-
30 Hari untuk Menjadi Terkini: Penyewa kemudian memiliki waktu 30 hari sejak tanggal kebangkrutan untuk membayar seluruh jumlah uang sewa kembali yang terhutang kepada pemilik. Jika penyewa menjadi terkini dengan uang sewanya, penyewa perlu mengajukan sertifikasi kedua ke pengadilan, yang menyatakan semua uang sewa kembali telah dibayar.
- Jika pemilik rumah tidak keberatan dengan salah satu sertifikasi tersebut, penggusuran akan dihentikan. Jika pemilik rumah keberatan saat penyewa mengajukan sertifikasi, pemilik dan penyewa akan pergi ke pengadilan untuk menentukan apakah masa tinggal otomatis akan dicabut dan pemilik rumah dapat melanjutkannya pengusiran.
- Defaultnya Lagi: Jika penyewa kembali gagal membayar sewa, pemilik rumah harus mengajukan mosi ke pengadilan agar masa tinggal otomatis dicabut. Jika masa tinggalnya dicabut, pemilik rumah harus mengirimkan pemberitahuan baru kepada penyewa untuk membayar sewa atau berhenti dan memulai proses penggusuran dari awal lagi.
Pemilik Mengajukan Penggusuran Setelah Penyewa Mengajukan Bab 7
Jika tuan tanah mencoba mengajukan pengusiran penyewa setelah penyewa mengajukan Bab 7, tuan tanah tidak akan dapat melanjutkan penggusuran karena penyewa otomatis tinggal. Namun, karena undang-undang nasional mencegah penyalahgunaan kebangkrutan, penundaan otomatis ini mungkin tidak akan bertahan lama.
Penyewa Masih Bertanggung Jawab atas Hutang Baru:
Meskipun pengajuan kebangkrutan menghapuskan utang penyewa yang ada, hal itu tidak menghapus utang baru penyewa. Jika penyewa masih tinggal di properti Anda, dia masih bertanggung jawab membayar sewa yang terhutang pada bulan tersebut. Karena ini akan dianggap sebagai hutang baru, tuan tanah dapat mengajukan petisi kepada pengadilan agar hak tinggal otomatisnya dicabut sehingga mereka dapat melanjutkan penggusuran. Dalam kebanyakan kasus, pengadilan akan setuju untuk mencabut penangguhan otomatis tersebut.
Pengecualian:
Meskipun Anda belum mengajukan pengusiran penyewa sebelum penyewa mengajukan Bab 7, ada beberapa situasi yang akan menggantikan hak penyewa untuk tinggal otomatis.
- Penggunaan Narkoba Ilegal/Properti yang Membahayakan: Tuan tanah berhak mengusir penyewa jika penyewa terlibat dalam penggunaan atau transaksi obat-obatan terlarang atau membahayakan properti dalam 30 hari terakhir. Pemilik rumah harus mengajukan sertifikasi ke pengadilan, menyatakan klaim ini.
- Hak Penyewa untuk Menolak: Penyewa mempunyai hak untuk menolak tuntutan tersebut. Jika penyewa tidak berkeberatan dalam waktu 15 hari, pemilik dapat melanjutkan penggusuran. Jika penyewa keberatan, maka pemilik dan penyewa akan pergi ke pengadilan untuk menentukan apakah klaim ini benar.
Bagaimana Tuan Tanah Menagih Hutang Uang?
Ketika penyewa mengajukan kebangkrutan, tuan tanah harus mengajukan tuntutan ke pengadilan kebangkrutan, yang merupakan pernyataan seluruh uang yang harus dibayar penyewa kepada tuan tanah. Pengadilan akan memutuskan urutan pembayaran utang penyewa.
