Saat bekerja dengan penjual untuk menentukan harga listing atau dengan pembeli untuk memeriksa nilai sebelum menawarkan pembelian, agen real estat melakukan apa yang dikenal sebagai analisis pasar komparatif, atau CMA.
Dengan membuka catatan properti yang dijual, profesional real estat memilih properti yang baru dijual yang serupa dengan properti subjek dan di wilayah geografis yang sama. Dengan membandingkan properti-properti ini, dan menyesuaikan perbedaan fitur, perkiraan nilai dibuat untuk properti subjek. Namun, seorang profesional real estat yang menyeluruh akan melakukan CMA kedua yang berbeda untuk penjual atau pembeli.
CMA menyeluruh kedua akan mencakup perbandingan dengan properti serupa yang saat ini terdaftar di wilayah tersebut. Proses yang sama akan digunakan, tetapi dengan properti yang terdaftar saat ini. Hal ini akan memungkinkan penilaian terhadap persaingan saat ini dan mungkin menyebabkan peningkatan atau penurunan estimasi berdasarkan properti yang dijual.
Kualitas Pilihan yang Sebanding
Penting bagi keakuratan CMA dalam menentukan nilai pasar adalah pemilihan properti terbaik yang dapat dibandingkan. Tiga agen yang memilih bahkan satu perbandingan berbeda dari tiga atau empat agen yang digunakan dapat menghasilkan penilaian yang sangat berbeda. Hal ini sering terjadi ketika penjual berbelanja untuk agen listing. Mereka mendapatkan perkiraan nilai dari beberapa agen dan mereka terkejut dengan perbedaannya. Sayangnya, sering kali orang yang memberikan angka tertinggi adalah orang yang mendapatkan daftarnya, dan biasanya, angka tersebut bukanlah angka yang bagus.
Ada beberapa hal yang perlu dipertimbangkan ketika memilih perusahaan:
- Ketika properti terjual: Penjualan lebih dari dua atau tiga bulan yang lalu bukanlah hasil yang baik, terutama di pasar yang bergerak cepat. Semakin baru penjualannya, semakin kecil kemungkinan pasar telah bergerak sehingga harga jual properti menjadi tidak relevan pada saat CMA.
- Lokasi properti: Situasi terbaik adalah rumah berada di subdivisi yang sama. Hal ini tidak mungkin dilakukan dalam banyak kasus, jadi pertimbangan berikutnya adalah menempatkan perusahaan di lingkungan atau area umum yang sama. Ketika Anda tidak bisa mendapatkan perusahaan yang cocok dengan cara itu, rumah yang sangat mirip di subdivisi serupa di bagian lain kota mungkin merupakan satu-satunya sumber daya yang tersedia.
- Karakteristik rumah: Dalam hal jumlah kamar tidur, kamar mandi, luas luasnya rumah, ukuran lahan, dan fitur rumah lainnya, rumah yang sebanding harus sama mungkin. Jarang sekali, kecuali di subdivisi pembuat kue yang besar, Anda bisa membandingkan semua hal ini dengan tepat.
Kualitas Penyesuaian
Item terakhir di atas membawa kita pada diskusi tentang bagaimana kita mengkompensasi perhitungan kita untuk perbedaan struktur. Kami melakukan penyesuaian, seperti yang dilakukan penilai, untuk menyesuaikan harga jual rumah yang sebanding agar lebih cocok dengan properti subjek kami.
Dengan kata lain, jika kita memiliki rumah dengan 3 kamar tidur, 2 kamar mandi dengan garasi untuk dua mobil, dan ruang tamu seluas 2.100 kaki persegi, kita akan mencoba menemukan tiga atau empat perusahaan dengan semua fitur yang sama. Namun, kami jarang melakukan hal tersebut, jadi kami perlu melakukan penyesuaian terhadap harga jualnya.
- Katakanlah satu perusahaan hanya memiliki dua kamar tidur. Kita harus berasumsi bahwa rumah itu akan terjual lebih banyak dengan tiga kamar tidur, jadi kita akan menambahkan sejumlah uang kembali ke harga jual sebenarnya untuk menyesuaikannya agar memiliki tiga kamar tidur. Hal yang sama berlaku untuk kamar mandi dan ruang garasi.
- Jika sebaliknya, katakanlah tiga kamar mandi padahal rumah subjek kita hanya memiliki dua, maka kita akan mengurangi nilai kamar mandi dari harga jual dalam penyesuaian kita.
- Kita tidak perlu melakukan apa pun dengan luas persegi sampai kita melakukan penghitungan akhir.
Setelah kami menyesuaikan harga jual rumah yang sebanding, kami membagi setiap harga jual dengan kaki persegi untuk mendapatkan harga jual per kaki persegi. Kami menghitung rata-ratanya untuk tiga atau lebih perusahaan kami untuk mendapatkan satu nilai rata-rata per kaki persegi. Kemudian kita cukup mengalikannya dengan luas rumah subjek kita untuk mendapatkan perkiraan nilai pasar saat ini.
Di sana Anda memiliki gambaran besar dalam melakukan CMA, tetapi Anda ingin menggali lebih dalam dan mempelajari lebih lanjut serta berlatih sebelum melakukannya untuk klien.
