Jika Anda baru mengenal bisnis perumahan atau baru di area tersebut, dapatkan bantuan. CMA bukan hanya matematika komparatif. Pengetahuan menyeluruh tentang dinamika penjualan properti di wilayah tertentu diperlukan untuk membuat penilaian berdasarkan data yang disajikan. "Real estat bersifat lokal" adalah kutipan terkenal karena benar, dan Anda harus mempelajari semua tentang pasar lokal Anda.
Dengan kata lain, Anda perlu mengetahui sesuatu tentang pasar Anda dan mengapa rumah di satu daerah dijual secara berbeda dan dengan harga yang lebih tinggi atau lebih rendah dibandingkan rumah serupa di daerah lain. Membandingkan angka-angka tanpa mengetahui lingkungan dan properti saja bisa menjadi bencana. Aktivitas terpenting dalam CMA adalah pemilihan properti yang sebanding.
Properti Sebanding yang Dikumpulkan dengan Hati-hati
Saat memilih properti yang Anda anggap sebanding dengan properti subjek Anda, pertimbangan penting meliputi:
- Secara statistik, penjualan yang jauh di atas atau jauh di bawah sebagian besar kelompok patut dicurigai. Kemungkinan besar ada alasan yang sah untuk perbedaan tersebut. Jika Anda memiliki cukup banyak perusahaan baru, buang harga penjualan yang terlalu tinggi dan terlalu rendah.
- Pastikan Anda dapat membenarkan perusahaan tidak digunakan. Jika Anda memutuskan bahwa perbandingan tersebut tidak tepat, milikilah alasan yang kuat. Jika nanti Anda ditanya oleh klien mengapa Anda tidak menggunakan rumah tertentu, Anda pasti ingin bisa menjawab dengan jujur dan membenarkan tindakan Anda.
- Tarik properti yang sebanding dari area properti subjek atau sedekat mungkin. Jika tidak mungkin menemukan cukup banyak perusahaan di lingkungan yang sama, mungkin perlu menggunakan beberapa perusahaan dari lingkungan serupa di bagian lain kota.
- Gunakan barang sejenis yang dijual dan tidak terlalu tua. Tetaplah dalam kerangka waktu terkini. Di pasar yang cepat, hal ini mudah dilakukan, namun tidak mudah dilakukan ketika penjualan sedang lambat. Jika Anda harus kembali ke masa lalu lebih dari dua atau tiga bulan, Anda mungkin perlu melakukan beberapa penyesuaian subjektif untuk jangka waktu yang lama. Ini tidak mudah, karena sebenarnya tidak ada aturan bagaimana melakukannya secara akurat.
- Jika jumlahnya memungkinkan, gunakan jenis konstruksi serupa saja. Contohnya adalah properti subjek Anda adalah rumah berlantai satu dan sebagian besar propertinya berlantai dua. Dengan populasi kita yang semakin menua, banyak warga lanjut usia yang akan mencari rumah satu lantai, sehingga permintaan akan rumah ini akan lebih tinggi.
Menyesuaikan Nilai untuk Perbedaan Properti
Saat membandingkan properti serupa, selalu ada perbedaan. Pastikan untuk menyesuaikan subjek Anda nilai properti memperkirakan perbedaannya dari properti yang sebanding:
- Menambah atau mengurangi nilai selisih luas lahan atau areal.
- Lakukan hal yang sama untuk perbedaan fitur, seperti kamar tidur, kamar mandi, garasi, dll.
- Lihatlah perbedaan pembiayaan yang dapat mempengaruhi harga jual. Pembiayaan penjual terkadang dapat menghasilkan harga yang lebih tinggi yang dibayarkan untuk sebuah properti yang tidak berhubungan dengan nilai sebenarnya. Ingatlah bahwa transaksi ini harus bersifat "arm's length". Seharusnya tidak ada situasi khusus, penjualan keluarga, penjualan kesusahan, dll.
Analisis Pasar Kompetitif Saat Ini
Laporan lengkap dan terperinci kepada calon pembeli/klien listing Anda tidak akan lengkap tanpa analisis pasar serupa atas properti yang terdaftar dan bersaing dengan rumah mereka pada saat itu. Rekomendasi harga jual Anda dapat diubah naik atau turun tergantung pada berapa banyak rumah yang terdaftar di area tersebut pada saat itu dan harga jualnya.
Mengetahui bahwa beberapa perusahaan dengan penjualan tertinggi berasal dari periode dengan persediaan yang sangat rendah dapat menyebabkan Anda melakukan hal tersebut ubah sedikit perkiraan harga jual Anda jika pasar saat ini memiliki persediaan yang jauh lebih tinggi. Sebaliknya, jika jumlah rumah yang tersedia lebih sedikit, Anda mungkin dapat menyesuaikan harga yang diminta ke atas.
Hasil Ditampilkan dalam Format yang Mudah Dipahami
Ini bukan promosi untuk “cantik”. Ada solusi perangkat lunak untuk hampir semua sistem MLS yang menghasilkan laporan yang sangat bagus untuk analisis pasar komparatif. Nilainya ada pada data dan interpretasi Anda terhadapnya. Jangan biarkan kemewahan "presentasi" menjadi lebih penting daripada pemilihan dan interpretasi data.
