Negosiasi Penyitaan Nyata Dengan Bank

Proses negosiasi kehidupan nyata selangkah demi selangkah ini merinci pengalaman pembeli yang berurusan dengan bank untuk pembelian properti yang disita. Bank membeli pinjaman tersebut dalam paket yang terpisah dari pemberi pinjaman awal—atau setidaknya pihak yang memegang pinjaman tersebut ketika terjadi gagal bayar.

Negosiasi tersebut memakan waktu lebih dari satu setengah minggu, dan bank tampaknya sengaja mengabaikan permasalahan rumah yang ingin mereka bongkar. Namun pada akhirnya pembelilah yang menang karena tidak berhenti dan mempertimbangkan semua faktor.

Fakta Penyitaan

Nilai rumah itu antara $225.000 dan $300.000 pada saat yang lebih baik. Daftar harga asli oleh bank adalah $179.000. Itu tawaran pembeli dibuat sekitar enam bulan kemudian ketika rumah itu dijual dengan harga $119.900.

Rumah tersebut membutuhkan sistem septik baru di lahan yang terlalu kecil untuk lahan pelindian di daerah dengan undang-undang lingkungan yang sangat ketat. Proses untuk menerima variansi tangki penampungan diperkirakan memakan waktu 30 hingga 45 hari, dengan hasil yang tidak dapat dijamin.

Bank sangat jelas menyatakan tidak akan melakukan hal tersebut representasi mengenai kondisi tersebut, dan tidak akan membayar untuk perbaikan apa pun.

Penawaran Pembeli

Pembeli menerima perkiraan kasar awal untuk pekerjaan septik sebelum mereka membuat penawaran pertama. Tidak ada tawaran lain yang ditawarkan pada saat itu, meskipun rumahnya sedikit diperlihatkan. Tampaknya kondisinya sangat baik, memerlukan penambahan pemanas agar dapat segera dihuni jika tangki septiknya tepat.

Pembeli menawarkan $108.000 dengan uang muka 20%, bergantung pada pemberian varian septik dan penjual membayar $10.000 untuk pemasangan septik sebelum penutupan. Pemberi pinjaman pembeli mensyaratkan hal itu.

Rumah itu dicuri dengan harga penuh yang diminta, meskipun septiknya harus diganti setelah ditutup atas biaya pembeli. Namun pembeli tidak mempunyai cukup uang untuk melakukan hal itu, sehingga harus dilakukan oleh penjual atau setidaknya harus dibiayai dalam harga.

Item Perselisihan

Bank hanya akan menggunakan formulir penawaran balik, mengulangi setiap item negosiasi di setiap formulir. Formulirnya sepertinya dibuat dengan komputer.

Bank menginginkan tanggal penutupan yang terlalu cepat untuk menjamin bahwa perbedaan tersebut dapat disetujui tepat waktu dan tangki septik dipasang sebelum penutupan. Ia meminta $100 per hari dari pembeli jika ia melewati tanggal tersebut "bukan karena kesalahan penjual".

Tawaran balasan pertama dari bank tersebut menyatakan bahwa bank tersebut tidak akan membayar biaya survei, namun akan memberikan kredit kepada pembeli sebesar $1.500 untuk biaya penutupannya. Mereka tidak menawarkan pembayaran apa pun untuk pemasangan septik. Penghitungnya berada pada harga daftar lengkap $ 119.900.

Negosiasi

Negosiasi berpusat pada harga jual, biaya septik, biaya survei/penutupan, dan klausul ganti rugi $100 per hari dengan jangka waktu singkat hingga penutupan. Setiap counter dari pembeli meminta lebih banyak dan menghapus pembayaran kerusakan jika pembeli tidak dapat menyelesaikan barang-barang ini tepat waktu karena penundaan di daerah tersebut.

Hasilnya

Pada akhirnya, diperlukan kreativitas untuk menyelesaikan kesepakatan tersebut, namun kesepakatan tersebut dapat terlaksana. Pembeli membuat penawaran balik terakhir dan bank kembali dengan persetujuan.

Harga jualnya adalah $120.500, meskipun pembeli telah mendapatkan harga dari bank hingga $112.000 selama proses tersebut. Penjual akan membayar biaya di muka sebesar $1.500 untuk menyelesaikan proses varians septik, serta $10.000 untuk sistem septik baru dan $500 untuk biaya penutupan pembeli. Dan tanggal penutupannya diperpanjang.

Bagaimana itu bisa terjadi?

Pembeli meminta bank untuk menerima kesepakatan dan mengeluarkan $12.000 dengan mengirimkan konter terakhir dengan harga jual meningkat dari $112.000 dengan hampir tidak ada konsesi lainnya.

Itu adalah harga jual bersih $108.500, namun pembeli tidak memerlukan uang tunai selain 20% untuk uang muka dan biaya penutupan lainnya. Itu adalah kesepakatan yang bagus bagi pembeli, yang akan menutup rumah yang siap untuk dipindah senilai $50.000-plus dalam bentuk ekuitas langsung.