初めての方は、 不動産事業 またはこの地域に初めて参加する場合は、助けを求めてください。 CMA は単なる比較数学ではありません。 提示されたデータに基づいて判断するには、特定の地域における不動産販売の動向に関する十分な知識が必要です。 「不動産は地元のものである」はよく知られた言葉ですが、それは真実であり、地元の市場についてすべてを学ぶ必要があります。
言い換えれば、自分の市場について、また、ある地域の住宅が別の地域の同等の住宅と比べて販売価格が異なり、高いまたは低い価格で販売される理由を知る必要があります。 近隣地域や物件のことを知らずに数字を比較するだけで大惨事になる可能性があります。 CMA で最も重要な作業は、比較可能なプロパティの選択です。
比較可能な物件を厳選して収集
対象物件に匹敵すると考えられる物件を選択する場合、重要な考慮事項は次のとおりです。
- 統計的には、グループ全体の売上高を大幅に上回るか下回るかが疑わしい。 この乖離にはおそらく正当な理由があるでしょう。 最近のコンプを十分に持っている場合は、高すぎる価格や低すぎる価格のセールは捨ててください。
- 使用されていないコンプを正当化できることを確認してください。 比較対象が適切でないと判断した場合は、十分な理由を用意してください。 後でクライアントからなぜ特定の家を使用しなかったのかと尋ねられた場合、正直に答えて自分の行動を正当化できるようにする必要があります。
- 対象物件のエリアまたは可能な限り近くから、同等の物件を抽出します。 同じ地域で十分なコンプを見つけることができない場合は、町の別の地域にある同様の地域のコンプを使用する必要があるかもしれません。
- あまり古くない販売済みの同等品を使用してください。 できるだけ最新の時間枠を維持してください。 速い市場ではこれは簡単ですが、売上が遅い場合はそうはいきません。 2 ～ 3 か月以上遡る必要がある場合は、長期間にわたって主観的な調整を行う必要があるでしょう。 それを正確に行う方法についてのルールは実際には存在しないため、それは簡単ではありません。
- 数量が許せば、同様の構造タイプのみを使用してください。 例としては、対象物件が平屋建てで、コンプの多くが 2 階建てであることが考えられます。 高齢化が進む中、多くの高齢者が平屋建て住宅を探しているため、需要がさらに高まる可能性があります。
プロパティの違いに対する値の調整
類似の物件を比較すると、必ず違いが存在します。 必ず被写体を調整してください 財産の価値 比較可能な特性との違いを推定する：
- ロットまたは作付面積の違いの値を加算または減算します。
- 寝室、浴室、ガレージなどの機能の違いについても同じことを行います。
- 販売価格に影響を与えた可能性のある資金調達の違いに注目してください。 売り手への融資により、不動産の本当の価値とは関係のない、より高い価格が支払われる場合があります。 これらは「アームズ・レングス」の取引である必要があることに注意してください。 特別な状況、ファミリーセール、投げ売りなどがあってはなりません。
競争市場の現在の分析
掲載予定者/クライアントへの完全かつ詳細なレポートは、掲載され、当時の住宅と競合している物件について同様の市場分析を行わなければ完成しません。 推奨定価は、その時点でその地域に掲載されている住宅の数とその定価に応じて上下に変更できます。
最も売れたコンプの一部が在庫が非常に少ない時期に作られたものであることを知っていると、次のような問題が発生する可能性があります。 現在の市場の在庫が大幅に多い場合は、希望小売価格の見積もりを少し下方修正します。 逆に、利用可能な住宅が少ない場合は、提示価格を上方修正できる可能性があります。
結果を分かりやすく表示
これは「美しさ」を宣伝するものではありません。 市場比較分析用に非常に洗練された外観のレポートを作成する、ほぼすべての MLS システム用のソフトウェア ソリューションがあります。 価値はデータとそれに対するあなたの解釈にあります。 データの選択や解釈よりも「プレゼンテーション」の華やかさを重視しないでください。
