エクスプレス代理店
エクスプレス代理店は、本人と代理店の間の口頭または書面による合意によって設立されます。 それは、この表現上の地位に対する彼らの明確な意図を示しています。
不動産では、代理店は通常、売主との書面による物件掲載契約、または買主との買主代理契約のいずれかによって作成されます。 一部の州では口頭による合意が認められていますが、ほとんどの州では認められていません。
暗黙の代理店
当事者の行動に対して代理関係を築くことも可能です。 これを暗黙的代理権といいます。 不動産業者が通常は代理店としての責任を負っているにもかかわらず、代理店契約に署名していない場合でも、暗黙の代理店として扱われる可能性があります。 同様に、顧客がエージェントに、通常は代理店であるアドバイスやアクションを求めた場合、暗黙の代理店が作成される可能性があります。
一部の州では、書面による代理店契約がなければ代理店は存在できないと規定する特別な法律を制定しています。 これは、偶発的な暗示的代理店行為を避けるのに役立ちます。
非公開の二重スパイにならないでください
黙示の代理店を排除していない州では、代理店の代理権を持っている場合、 出品クライアントの皆さん、そのことに興味を持っている購入者と仕事をしている場合は、慎重に行動してください。 リストアップ。 まず、代理店のステータスを購入者に開示する必要があり、その後、自分が購入者の代理人でもあることを示唆するような職務を引き受けないでください。
現在主に行われている方法
私のライセンスはニューメキシコ州にありますが、過去にはテキサス州とコロラド州でもブローカーライセンスを取得していました。 現在、多くの州では「取引仲介」（別名「取引仲介」と呼ばれる）をサポートする文書や開示を行っている。 「代理店」を伴わない買い手または売り手の代理。 不動産業者という用語が、現在ではこれらのことを意味することはほとんどありません。 日々。
したがって、私は売り手の代理人にならずに出品を行うことができます。それはまさに私がいつもそうしてきたことです。 買い手か売り手の間で代理店の問題が浮上したのは、私が弁護士か裁判官と仕事をしていた場合だけでした。 どういうわけか、私は自分のウェブサイトで彼らを惹きつけました。 彼らは、代位責任があるため、私が彼らの代理人になることを望んでいませんでした。
代理責任により、エージェントのクライアントはエージェントの活動に対してリスクにさらされます。 したがって、私が何か間違ったことをしたり、間違いを犯したりした場合、クライアントも同様に責任を負うことになります。 これらの法務担当者は、私がルールを注意深く守っていることを知っていても、そのリスクを望まないことを知っていました。
私がバイヤーと仕事をするときは、常に取引ブローカーとして働き、決してエージェントではありませんでした。 彼らはほとんど尋ねることはありませんでした、そして私たちの州開示フォームには私の顧客に対する私の義務が明確に記載されていました。 ここでは法律からそのまま引用しています。
A. 本条の規定に定める誠実さと合理的な配慮。
B. 地方、州、連邦の公正住宅法および差別禁止法の遵守、ニューメキシコ州の不動産 ライセンス法および不動産委員会規則、およびその他の適用される地方、州、および連邦法、および 規則;
C. 顧客またはクライアントと締結されたすべての書面による合意の履行。
D. 顧客またはクライアントによる書面による別段の合意がない限り、ブローカーの顧客またはクライアントが取引を完了する際の支援。これには以下が含まれます。
- すべてのオファーまたは反対オファーをタイムリーに提示する。 そして
- 契約条件の遵守と取引の完了を支援します。 取引のブローカーがサブセクションの(1)項および(2)項に記載されているサービス、アドバイス、または支援を提供していない場合 NMAC の 16.61.19.8 の D、顧客またはクライアントは、ブローカーがそのようなサービス、アドバイス、またはサービスを提供することを期待されていないことに書面で同意する必要があります。 仲介者は、そのような契約の存在を取引に関与する他の仲介者に書面で開示するものとします。
E. 取引に関してアソシエートブローカーまたは適格ブローカーの範囲外の事項がある可能性があることについてのブローカーによる承認 知識または専門知識、およびアソシエートブローカーまたは適格ブローカーが顧客またはクライアントにこれらについて専門家のアドバイスを求めることを提案すること。 問題。
F. プロンプト すべてのお金を会計処理する またはブローカーが受け取った財産。
G. クライアントまたは顧客、および取引に関与する他のブローカーへの書面による開示 ブローカーが取引において有するあらゆる潜在的な利益相反を含むがこれに限定されない に：
- ブローカーが取引の他の当事者と結んでいる書面による仲介関係、または
- ブローカーが取引において持つ、ビジネス上、個人的、または家族的な性質の重大な利益または関係。
- ニューメキシコ州で利用可能なその他の仲介関係オプション。
H. アソシエートブローカーまたは適格ブローカーが実際に知っている不利な重要事実の書面による開示。 財産や取引、または取引を完了するための取引当事者の財務能力について 取引; 開示が必要な不利な重要事実には、連邦公正住宅法またはニューメキシコ州人権法でカバーされる情報は含まれません。
私。 元クライアントの同意がある場合、または法律で要求されている場合を除き、以前の代理店関係の過程で知り得た機密情報の維持。
J. 書面による別段の許可がない限り、アソシエートブローカーまたは適格ブローカーは、契約期間中、顧客またはクライアントに開示してはなりません。 売主クライアントまたは顧客が、提示価格または定価よりも低い販売価格を受け入れると以前に示した取引。 財産; 買い手のクライアントまたは顧客が、書面によるオファーで提出された価格よりも高い価格を支払うつもりであることを以前に示していること。 クライアントまたは顧客の不動産の売買に対する動機。 売り手のクライアントまたは顧客、または買い手のクライアントまたは顧客が、提示された条件以外の融資条件に同意すること。 法律で開示が義務付けられている場合を除き、アソシエートブローカーまたは適格ブローカーの顧客またはクライアントが機密保持を書面で要求したその他の情報。
これにより、顧客が抱いていた懸念が解消されます。
