Nors yra begalė būdų investuoti savo pinigus, 2019 m. „Gallup“ apklausa parodė, kad 35 % amerikiečių respondentų teigia, kad nekilnojamasis turtas yra geriausias ilgalaikio investavimo variantas; o 27% teigia, kad akcijos. Jei turite grynųjų pinigų ir norite išleisti pinigus darbui, vienas iš investavimo variantų, kurį reikia apsvarstyti, yra pajamas gaunantis turtas.
Pajamų nuosavybės pagrindai
Pajamų turtas yra turtas, nupirktas ir vystomas siekiant iš jo uždirbti pajamų.
Pajamų turtas gali būti gyvenamasis, pvz., vienos šeimos ar daugiabučių namų, arba komercinis. Savininkai uždirba pinigų laikydami ir nuomodami turtą, kol jis vertina, o vėliau jį parduoda siekdami pelno.
Prieš investuojant, JAV vyriausybė pataria apsvarstyti šiuos klausimus:
- Kokio tipo uždarbio galite tikėtis investuodami?
- Kaip greitai galite gauti savo pinigus, jei jums reikia parduoti arba išgryninti savo investicijas?
- Kokių palūkanų galite tikėtis uždirbti iš savo pinigų?
- Kiek rizikuojama?
- Ar jūsų investicijos yra diversifikuotos?
- Ar tam tikrai investicijai yra kokių nors mokesčių lengvatų?
Nusprendę, kad esate pasirengę investuoti savo pinigais, pateikiame penkis privalumus perkant pajamas gaunantį turtą.
1. Jūs esate atsakingas
Jūs pasirenkate, į kokį nekilnojamąjį turtą investuoti, kuriam nuomininkui nuomosite, kiek imsite nuomos mokestį ir kaip tvarkysite ir išlaikyti turtą išnuomodamas jį nuomininkams. Galite naudotis tokiomis paslaugomis kaip „Airbnb“ arba „VRBO“, kad suteiktumėte trumpalaikes atostogas, arba pasinaudoti nekilnojamojo turto valdymo įmone, kuri padės rasti ir aptarnauti ilgalaikius nuomininkus.
Nors investavimas į akcijas ar investicinius fondus suteikia tam tikros laisvės (nes galite pasirinkti akcijas arba investicinį fondą, į kurį norite investuoti), vis tiek leidžiate kitam asmeniui valdyti ir kontroliuoti jūsų pinigų.
2. Turto įvertinimas
Viena unikaliausių galimybių investuojant į nekilnojamąjį turtą yra ta, kad galite panaudoti nedidelę savo pinigų sumą, o likusius, dažnai nuo keturių iki dvidešimties kartų daugiau, skolinkitės iš skolintojo. Tai vadinama svertu. Jei perkate turtą naudodami žymiai daugiau skolos nei nuosavybės, sakoma, kad investicija yra „didelis svertas“.
Sverto naudojimas:
Jūs investuojate 10 000 USD savo pinigų, kad nusipirktumėte nekilnojamąjį turtą ir pasiskolinkite 90 000 USD iš banko. Sujungę savo pinigus su banko paskolintais pinigais, dabar galite nusipirkti 100 000 USD vertės turtą.
Tarkime, kad kiekvienais metais 10 metų jūsų investicinis turtas brangs 5 proc. Štai kur jums naudinga galimybė pasinaudoti svertu. Vertinamas visas 100 000 USD turtas, o ne tik 10 000 USD jūsų pačių pinigų.
0 metai: 100 000 USD
1,05 (dėkingas)
1 metai: 105 000 USD
1,05 (dėkingas)
2 metai: 110 250 USD
10 metai: 162 889 USD
Po 10 metų jūsų turto vertės būtų padidėję beveik 63 000 USD. Taigi jūs savo 10 000 USD investiciją būtumėte pavertę daugiau nei 60 000 USD vertės pelnu, tiesiog naudodami svertą.
3. Pinigai Jūsų kišenėje
Jei savo investiciniame turte ketinate apgyvendinti nuomininkus, galėsite gauti nuomos pajamų. Visi pinigai, likę apmokėjus išlaidas, bus jūsų kišenėje.
Tarkime, kad turite nuomininką, kurio nuoma 1100 USD per mėnesį, o jūsų PITI hipotekos įmoka yra 700 USD per mėnesį. Taigi, atėmus 700 USD iš 1100 USD, kiekvieną mėnesį liks 400 USD į kišenę.
Iš šių 1100 USD apskaičiuokite apie 5% mėnesinių priežiūros išlaidų ir 5% laisvų darbo vietų išlaidų. Todėl kiekvieną mėnesį turėtumėte įdėti 110 USD į nurodytą banko sąskaitą, kad išspręstumėte priežiūros problemas ir galimas laisvų darbo vietų išlaidas. Kai viskas bus pasakyta ir padaryta, kiekvieną mėnesį turėsite apie 290 USD bendrojo pelno.
1100 USD (mėnesio nuoma)
-700 USD (mėnesinis PITI hipotekos mokėjimas)
=$400
-110 USD (už techninę priežiūrą ir laisvų vietų problemas)
= 290 USD (jūsų mėnesinės pasyvios pajamos iš nuomojamo turto)
4. Pagalba su hipoteka
Populiariausia paskolos rūšis yra 30 metų fiksuotų palūkanų hipoteka. Jai taikoma palūkanų norma, kuri išliks tokia pati visą 30 metų paskolos laikotarpį. Paskolos pradžioje į palūkanas sumokama daug daugiau pinigų nei į pagrindinę sumą, tačiau iki 15 metų ji yra beveik padalinta į 50/50. Todėl kuo ilgiau laikysite nuosavybę, tuo didesnę paskolos sumą sumokės jūsų nuomininkai ir tuo daugiau turto kuriate sau.
Tarkime, kad turite 90 000 USD banko paskolą su 500 USD mėnesine hipotekos įmoka. Pirmaisiais metais maždaug 385 USD iš šio įmokos bus skirta palūkanų mokėjimui, o 115 USD bus skirta pagrindinei paskolos sumai sumokėti.
115 USD (mėnesio pagrindinė įmoka) * 12 (mėnesių) = 1 380 USD (pagrindinė metų suma)
90 000 USD (pradinė paskola)
– 1 380 USD (pagrindiniai mokėjimai po 1 metų)
= 88 620 USD (paskolos likutis po 1 metų)
Iki 15 metų maždaug 270 USD iš mėnesinės hipotekos įmokos bus skirta palūkanoms, o likusieji 230 USD – pagrindinei sumai.
230 USD (mėnesio pagrindinė įmoka) *12 (mėnesių) = 2 760 USD (pagrindinė metų suma)
Kiekvienais metais, kai jums priklauso šis turtas, naudojate nuomininko pinigus skolai sumokėti. Sumažindami paskolos sumą, kursite turtą, nes galiausiai galėsite gauti šiuos pinigus refinansuodami paskolą arba parduodami turtą.
5. Mokesčių nurašymai
Kaip nuomojamo turto savininkas, turite teisę į mokesčių lengvatas. Galite nurašyti:
- Palūkanos už hipoteką
- Palūkanos už kredito korteles, naudojamas perkant turtą
- Draudimas
- Techninės priežiūros remontas
- Kelionės išlaidos
- Teisiniai ir profesionalūs mokesčiai
- Turto mokesčiai
Nusidėvėjimas
Be visų šių atskaitymų, vyriausybė taip pat leidžia nuvertinti pirkimo kainą jūsų turtas pagal nustatytą nusidėvėjimo grafiką, net jei jūsų turtas iš tikrųjų brangsta vertė.
Naudodami aukščiau pateiktą pavyzdį, per metus gaunate 3 480 USD nuomos pajamų (290 USD kiekvieną mėnesį * 12 mėnesių). Jei uždirbtumėte šiuos pinigus dirbdami įprastą darbą arba biržoje, prarastumėte didelę jų dalį, kad sumokėtumėte pajamų mokesčius. Tačiau turėdami nuomojamą turtą galite kompensuoti 3 480 USD pajamas su savo nusidėvėjimo išlaidomis. turtą, taip galėdami sumažinti (arba visiškai panaikinti) mokesčių, kuriuos turite mokėti už nuomą, sumą pajamos.
