Daugelis nekilnojamojo turto investuotojų dalyvauja daugelyje nekilnojamojo turto objektų ir pirkdami naudoja svertą. Sprendžiant dėl investicijos gyvybingumo, viena iš priemonių yra numatoma pirmųjų metų nuosavo kapitalo grąža.
Jei dvi savybės yra panašios, ta, kuri duos geriausią pirmųjų metų grąžą, gali būti geresnė trumpalaikė investicija. Norėdami tai sužinoti, turite nustatyti pinigų srautą po mokesčių (CFAT). Šiame pavyzdyje laikysime 11 000 USD CFAT. Pinigai, investuoti į turto įsigijimą, pavyzdžiui, kaip pradinis įnašas, yra kita lygties dalis. Tarkime, pirkėjas sumokėjo 170 000 USD. Tada turime padalyti CFAT iš investuotų pinigų, kad apskaičiuotume nuosavybės grąžą:
11 000 USD / 170 000 USD = 0,065 arba 6,5 %
Galite naudoti nekilnojamojo turto finansų skaičiuoklę, kad patikrintumėte šio ir kitų skaičiavimų matematiką pirkdami turtą.
Investavimas į nuomą yra puiki priemonė turtui kurti. Nuomojamo turto investuotojas visų pirma nori dviejų dalykų: 1) teigiamo mėnesio pinigų srauto ir 2) vertės ir nuosavybės padidėjimo.
Nuomojamo turto tendencijos
Nuomojamo būsto paklausa augo, kaip ir nuomos kainos, o 2018 m. JAV nuomojasi daugiau žmonių, nei turėjo būstą. Tikimasi, kad tokia tendencija išliks. „Millennials“, greičiausiai pirmą kartą perkantys būstą, atideda šeimų ir būsto steigimą, nes jie vis dar moka rekordinį studentų paskolų skolą po to, kai baigė nuosmukį, kuris juos sustabdė pajamos.
Didžiausias iššūkis dabar yra rasti pigių pasiūlymų, ypač jei ieškote paruoštų nuomai nekilnojamojo turto. Didėjant nuomos paklausai, galima padidinti nuomos mokesčius, todėl grynieji pinigai bus geresni.
Pinigų srautai ir privalumai
Investavimas į nekilnojamąjį turtą turi tam tikrų pranašumų, kurių nesuteikia akcijų rinka ar obligacijų rinkos investuotojas. Hipotekos palūkanos, mokesčiai ir draudimas yra atskaitomi iš nuomos pajamų. Taip pat išskaičiuojamos veiklos išlaidos, tokios kaip remontas, priežiūra, šiukšlių išvežimas, vanduo ir kanalizacija, valdymo mokesčiai, mokesčiai, draudimas ir kt.
Mokesčių mažinimo ir darbo vietų įstatymas (TCJA), įsigaliojęs nuo 2018 mokestinių metų, nustato namų savininkų atskaitomų palūkanų apribojimus. Tačiau šie pakeitimai neturi įtakos nuomojamam nekilnojamajam turtui, nebent jį naudoja savininkas. Vis dar yra metinis nusidėvėjimo nurašymas, apskaičiuotas per 27,5 metų. Be to, TCJA pirmaisiais metais leidžia iki dvigubai didesnę atskaitymą pagal 179 skirsnį, jei šie atskaitymai nesukuria grynųjų investicijų nuostolių. 1031 Mokesčių atidėtasis keitimas gali būti naudojamas kapitalo prieaugio mokesčiams perkelti, jei laikomasi vieno nekilnojamojo turto pardavimo pelningai ir pinigų pervedimo į kitą turtą taisyklių.
Nuosavybės ir skolos apmokėjimas
Istorija įrodė, kad ilgainiui turto vertė didės. Mokėdami hipoteką taip pat kuriate nuosavą kapitalą. Tai reiškia, kad kai nuspręsite, kad laikas parduoti, už tai taip pat turėtų būti atlyginta.
