Dirbdami su pardavėjais norėdami nustatyti pardavimo kainą arba su pirkėjais, norėdami patikrinti vertę prieš siūlydami pirkti, nekilnojamojo turto agentai atlieka vadinamąją lyginamąją rinkos analizę arba CMA.
Eidamas į parduodamo turto įrašus, nekilnojamojo turto specialistas pasirenka neseniai parduotą turtą, kuris yra panašus į nagrinėjamą turtą ir yra toje pačioje geografinėje vietovėje. Palyginus šias ypatybes ir koreguojant pagal savybių skirtumus, apskaičiuojama tiriamos savybės vertė. Tačiau kruopštus nekilnojamojo turto specialistas pardavėjui ar pirkėjui padarys antrą skirtingą CMA.
Antrasis išsamus CMA apimtų palyginimus su šiuo metu išvardytomis panašiomis savybėmis šioje srityje. Būtų naudojamas tas pats procesas, bet su šiuo metu išvardytomis savybėmis. Tai leistų įvertinti esamą konkurenciją ir gali padidėti arba sumažinti sąmatą pagal parduotą nekilnojamąjį turtą.
Palyginamų pasirinkimų kokybė
CMA tikslumui nustatant rinkos vertę labai svarbus yra geriausių palyginamų savybių pasirinkimas. Trys agentai, pasirinkę net vieną skirtingą palyginamąjį iš trijų ar keturių naudojamų, gali pateikti labai skirtingus vertinimus. Taip dažnai nutinka, kai pardavėjas perka prekybos agentą. Jie gauna vertės įvertinimą iš kelių agentų ir stebisi dėl skirtumų. Deja, dažnai įrašą gauna tas, kuris jiems suteikia didžiausią skaičių, ir paprastai tai nėra geras skaičius.
Renkantis kompus reikia atsižvelgti į keletą dalykų:
- Kai turtas parduodamas: Pardavimas daugiau nei du ar tris mėnesius praeityje nėra geras rezultatas, ypač greitai besikeičiančiose rinkose. Kuo naujesni pardavimai, tuo mažesnė tikimybė, kad rinka pakankamai pasikeitė, kad nekilnojamojo turto pardavimo kainos CMA metu būtų nereikšmingos.
- Kur yra turtas: geriausia situacija yra tai, kad namas yra tame pačiame padalinyje. Daugeliu atvejų tai neįmanoma, todėl kitas svarstymas yra kompų vieta toje pačioje kaimynystėje ar bendroje vietovėje. Kai tokiu būdu negalite gauti tinkamų komplektų, vieninteliai ištekliai gali būti labai panašūs namai panašiuose padaliniuose kitose miesto dalyse.
- Namo charakteristikos: kalbant apie miegamųjų, vonių skaičių, namas, sklypo dydis ir kitos namo savybės, palyginami namai turėtų būti tokie pat panašūs kaip galima. Retai, išskyrus didelius slapukų formavimo poskyrius, galėsite tiksliai palyginti visus šiuos dalykus.
Koregavimų kokybė
Paskutinis aukščiau pateiktas punktas veda prie diskusijos apie tai, kaip kompensuojame skaičiavimus už struktūrų skirtumus. Mes atliekame koregavimus, panašiai kaip vertintojų, kad palyginamų namų parduodamos kainos būtų labiau suderintos su mūsų objektu.
Kitaip tariant, jei turime 3 miegamųjų, 2 vonių namą su pritvirtintu garažu dviem automobiliams ir 2100 kvadratinių pėdų gyvenamojo ploto, pabandysime surasti tris ar keturis komplektus su visomis tomis pat savybėmis. Tačiau tai padarysime retai, todėl turėsime pakoreguoti jų parduodamas kainas.
- Tarkime, kad vienas kompas turi tik du miegamuosius. Turime manyti, kad jis būtų parduotas už daugiau pinigų su trimis, todėl pridėsime šiek tiek pinigų prie faktinės pardavimo kainos, kad pritaikytume jį prie trijų miegamųjų kambarių. Tas pats pasakytina apie vonias ir garažo patalpas.
- Jei taip yra kitaip, tarkime, trys vonios kambariai, kai mūsų namuose buvo tik du, tada koreguodami atimtume vonios kambario vertę iš parduodamos kainos.
- Mums nereikia nieko daryti su kvadratiniais metrais, kol neatliksime galutinio skaičiavimo.
Pakoregavę palyginamų namų pardavimo kainas, kiekvieną parduotą kainą padaliname iš jų kvadratinių pėdų, kad gautume parduotą kainą už kvadratinę pėdą. Vidutiniškai apskaičiuojame savo trijų ar daugiau kompanijų, kad gautume vieną vidutinę kvadratinės pėdos vertę. Tada mes tiesiog padauginame tai iš mūsų objekto namo kvadratinių metrų, kad gautume apskaičiuotą dabartinę rinkos vertę.
Čia jūs turite didelį vaizdą apie CMA atlikimą, tačiau prieš tai atlikdami klientams norėsite pasigilinti ir sužinoti daugiau bei pasipraktikuoti.
