Kada tu samdyti nekilnojamojo turto valdytoją, turite atidžiai peržiūrėti jų valdymo sutartį. Turite įsitikinti, kad suprantate turto valdytojo pareigas nuomotojo pareigas ir įsitikinkite, kad esate apsaugoti, jei valdytojas nevykdys savo įsipareigojimus.
Paslaugos ir mokesčiai
Pirmoji pagrindinė valdymo sutarties dalis, kurią turite suprasti, yra tai, kokias paslaugas sutiko atlikti nekilnojamojo turto valdytojas ir kiek už šias paslaugas jis mokės. Turite suprasti, kokios paslaugos įskaičiuotos į valdymo mokestį, kokios paslaugos gali būti atliekamos už papildomą mokestį ir kokios paslaugos nebus teikiamos jokiomis aplinkybėmis.
Valdymo mokestis yra labiausiai paplitusi mokesčių rūšis, kurią a Turto valdytojas ims mokestį. Atidžiai stebėkite, kaip šis mokestis skirstomas.
Neatmeskite nekilnojamojo turto valdytojo iš karto, nes atrodo, kad jie ima didesnį mokestį. Nekilnojamojo turto valdytojai, taikantys mažesnį pradinį mokestį, gali imti daugiau mokesčių už „papildomas pareigas“, pvz., laisvų darbo vietų užpildymą, sąskaitų apmokėjimą,
Dėl paslaugų, kurios laikomos papildomomis, sutartyje turėtų būti aiškiai nurodyta, kaip būsite apmokestinti už šias pareigas. Ar tai fiksuotas mokestis, procentinis mokestis ar mokestis bus nustatomas kiekvienu konkrečiu atveju prieš atliekant paslaugą?
Taip pat atkreipkite dėmesį, kokių paslaugų nekilnojamojo turto valdytojas neteiks jokiomis aplinkybėmis. Tai gali skirtis įvairiose įmonėse, tačiau įprastos išimtys apima turto refinansavimą arba platų pertvarkymą. Įsitikinkite, kad vadovas neatmeta nieko, ką laikote absoliučia būtinybe, pvz surasti nuomininkus, renkant nuomą ar tvarkant ekstremalias situacijas.
Turto savininko pareigos
Antroji sutarties dalis, kurią turite suprasti, yra jūsų pareigas kaip šeimininkas. Šiame sutarties skyriuje bus apibrėžta, ką jūs privalote padaryti pasirašydami sutartį ir ko jums neleidžiama.
Du nekilnojamojo turto savininko įsipareigojimų pavyzdžiai:
- Sukurti ir išlaikyti rezervinį fondą- Nuomotojas yra atsakingas už tam tikros pinigų sumos įdėjimą į rezervinį fondą, kurį turto valdytojas gali panaudoti kasdieniams įsipareigojimams, priežiūros problemoms ir kritinėms situacijoms. Taip pat esate atsakingi už tai, kad fondas niekada nenukristų žemiau konkrečios sumos.
- Įsigykite ir palaikykite tinkamą draudimą—Valdymo sutartyje turėtų būti nurodytos draudimo rūšys ir draudimo suma, kurią turite gauti. Taip pat turėtumėte atkreipti dėmesį į tai, ar nekilnojamojo turto valdymo įmonė turi būti įtraukta į jūsų draudimą.
Du nuosavybės savininkui taikomų apribojimų pavyzdžiai:
- Nuomininkų paieška-Dauguma susitarimų neleis nekilnojamojo turto savininkui pačiam įsikurti nuomininkui. Taip siekiama apsaugoti nekilnojamojo turto valdytoją, kad jam nereikėtų vadovauti nuomininkui, kuris nebuvo pasirinktas pagal jo poreikius Gairės.
- Įėjimas– Nekilnojamojo turto savininkas negali įveskite turtą, nebent jie iš anksto praneša nuomininkui arba negauna turto valdytojo sutikimo.
Lygių galimybių būstas
Norite įsitikinti, kad valdymo sutartyje yra skyrius, kuriame teigiama, kad jie palaiko lygių galimybių būstą. Reikėtų pasakyti, kad jie laikysis ir valstijos, ir federalinės valdžios teisingi būsto įstatymai.
Atsakomybė
Tai yra sutarties dalis, kuri riboja turto valdytojo atsakomybę. Tai žinoma kaip nekenksmingo laikymo sąlyga. Apskritai ši sąlyga apsaugos turto valdytoją, išskyrus atvejus, kai jis buvo aplaidus.
Tačiau turto valdytojas nėra atsakingas už trečiųjų šalių, kurias jie samdo, aplaidumą. Pavyzdžiui, nekilnojamojo turto valdytojas nėra atsakingas, jei samdo rangovą, o rangovas padaro žalą turtui.
Norėdami apsisaugoti, turėtumėte įsitikinti, kad sutartyje yra „pagrįstos priežiūros“ sąlyga. Pavyzdžiui, vadovas neprisiims atsakomybės, jei įdarbinant trečiąjį buvo elgiamasi „pagrįstai atsargiai“. šalis – jie turėtų atlikti savo tyrimus, o ne samdyti rangovo, turinčio skundų juos.
Sutarties trukmė
Norite pasistengti nepasirašyti ilgo susitarimo, kol neįrodėte valdymo įmonės rezultatų ir nepasitikėsite ja. Deja, dauguma valdymo įmonių nepasirašys sutarties trumpiau nei metams. Tokiu atveju norėsite atidžiai peržiūrėti nutraukimo sąlygą ir įsitikinti, kad galite nutraukti sutartį, jei nesate patenkinti paslauga.
Nutraukimo sąlyga
Įsitikinkite, kad valdymo sutartis yra aiški nutraukimas arba atšaukimo sąlyga. Turėtų būti nurodyta, kodėl ir kada turto valdytojas/valdymo įmonė turi teisę nutraukti sutartį, o kada Jūs, nuomotojas, turite teisę nutraukti sutartį.
Pranešimas apie nutraukimą:
Paprastai apie sutarties nutraukimą turite įspėti prieš 30–90 dienų. Įsitikinkite, kad sutartyje taip pat nurodyta, kad turto valdymo įmonė turi įspėti jus bent prieš 30 dienų, jei nuspręs nutraukti sutartį.
Mokestis už išankstinį nutraukimą:
Dažnai teks mokėti mokestį už sutarties nutraukimą anksčiau laiko. Šis mokestis svyruoja nuo kelių šimtų dolerių iki visų mokesčių, kuriuos valdymo įmonė būtų sukaupusi per likusį sutarties laikotarpį.
Priežastis nutraukti:
Jūs norėsite ieškoti sutarties, kuri nereikalauja priežasties nutraukti sutartį. Taip pat norėsite išlygos, leidžiančios nutraukti sutartį be netesybų, jei valdymo įmonei nepavyks rasti nuomininko per nurodytą laiką.
Prievolės nutraukus:
Taip pat turėtų būti sąrašas pareigų, kurias turi atlikti nutraukus, ir laikas, per kurį jos turi būti įvykdytos. Pavyzdžiui, turto valdymo įmonė privalo per 14 dienų nuo sutarties nutraukimo pateikti turto savininkui visų nuomininkų nuomos sutarčių kopijas; arba kad visi pinigai, skolingi bet kuriai šaliai, turi būti sumokėti per 30 dienų nuo sutarties nutraukimo.
