Jei esate naujokas nekilnojamojo turto verslas arba naujokas šioje srityje, gaukite pagalbos. CMA nėra tik lyginamoji matematika. Norint priimti sprendimus remiantis pateiktais duomenimis, reikia išsamių žinių apie nekilnojamojo turto pardavimo dinamiką konkrečioje srityje. „Nekilnojamas turtas yra vietinis“ yra gerai žinoma citata, nes ji yra tiesa, ir jūs turite sužinoti viską apie savo vietinę rinką.
Kitaip tariant, jūs turite ką nors žinoti apie savo rinką ir tai, kodėl namai vienoje vietovėje parduodami kitaip ir už didesnę ar mažesnę kainą nei panašūs namai kitoje vietovėje. Vien tik skaičių palyginimas nežinant apie rajonus ir nuosavybę gali būti katastrofa. Svarbiausia CMA veikla yra panašių savybių pasirinkimas.
Kruopščiai surinktos palyginamos savybės
Renkantis ypatybes, kurios, jūsų manymu, yra panašios į jūsų objekto nuosavybę, atsižvelkite į šiuos svarbius dalykus:
- Statistiškai įtartini pardavimai, gerokai didesni arba mažesni už didžiąją grupės dalį. Greičiausiai yra pagrįstų skirtumų priežasčių. Jei turite pakankamai naujausių kompanijų, išmeskite per aukštą ir per mažą kainą.
- Įsitikinkite, kad galite pagrįsti nenaudotus kompus. Jei nuspręsite, kad palyginimas netinka, turėkite rimtą priežastį. Jei vėliau jūsų klientas paklaus, kodėl nesinaudojote tam tikrais namais, norėsite atsakyti teisingai ir pateisinti savo veiksmus.
- Ištraukite palyginamas savybes iš objekto srities arba kuo arčiau. Jei tame pačiame rajone neįmanoma rasti pakankamai kompų, gali prireikti naudoti kai kuriuos iš panašios kaimynystės kitoje miesto dalyje.
- Naudokite parduodamus ne per senus palyginamuosius gaminius. Laikykitės kiek įmanoma naujausio laiko tarpo. Greitose rinkose tai lengva, bet ne taip, kai pardavimai vyksta lėtai. Jei turite grįžti daugiau nei du ar tris mėnesius, tikriausiai turėsite atlikti keletą subjektyvių koregavimų ilgam laikotarpiui. Tai nėra lengva, nes tikrai nėra taisyklės, kaip tai padaryti tiksliai.
- Kai leidžia kiekis, naudokite tik panašias konstrukcijas. Pavyzdžiui, jūsų objektas yra vieno aukšto namas, o daugelis iš jų yra dviejų aukštų. Senstant visuomenei, daugelis senjorų ieškos vieno aukšto namo, todėl jis gali būti paklausesnis.
Vertės koregavimas pagal nuosavybės skirtumus
Lyginant panašias savybes, visada yra skirtumų. Būtinai pakoreguokite temą turto vertės įvertinkite jo skirtumus nuo panašių savybių:
- Pridėkite arba atimkite sklypo ar ploto dydžio skirtumo vertę.
- Atlikite tą patį su funkcijų skirtumais, pvz., miegamaisiais, voniomis, garažu ir kt.
- Pažiūrėkite į finansavimo skirtumus, kurie galėjo turėti įtakos pardavimo kainai. Pardavėjo finansavimas kartais gali lemti didesnę kainą, sumokėtą už turtą, nesusijusią su tikrąja jo verte. Atminkite, kad tai turi būti „ištiestos rankos“ sandoriai. Neturėtų būti jokių ypatingų situacijų, pardavimų šeimai, nelaimės išpardavimų ir pan.
Dabartinė konkurencinės rinkos analizė
Išsami ir išsami ataskaita jūsų potencialiam/klientui negali būti išsami be panašios išvardytų nekilnojamojo turto ir tuo metu konkuruojančių su jų būstu rinkos analizės. Jūsų mažmeninės kainos rekomendacija gali būti koreguojama aukštyn arba žemyn, atsižvelgiant į tai, kiek namų yra sąraše tuo metu rajone ir jų kainomis.
Žinodami, kad kai kurie iš labiausiai parduotų kompanijų buvo iš laikotarpių, kai atsargos buvo labai mažos, galite tai padaryti šiek tiek sumažinkite sąrašo kainos įvertinimą, jei dabartinė rinka turi daug daugiau atsargų. Žvelgiant į kitą pusę, jei laisvų namų yra mažiau, galite padidinti prašomą kainą.
Rezultatai rodomi lengvai suprantamu formatu
Tai nėra „gražuolio“ reklama. Beveik bet kuriai MLS sistemai yra programinės įrangos sprendimų, kurie parengia labai gerai atrodančias ataskaitas, skirtas lyginamajai rinkos analizei. Vertė yra duomenyse ir jūsų interpretacijoje. Neleiskite, kad „pristatymo“ blizgesys įgautų didesnę reikšmę nei duomenų atranka ir interpretacija.
