Praktiniai žingsniai, kaip užsidirbti pinigų vartant namą

Investavimas į nekilnojamąjį turtą gali būti puikus būdas užsidirbti pinigų. Viena iš investicijų į nekilnojamąjį turtą rūšių yra namo apvertimas. Sėkmės pasiekimas naudojant šį metodą paprastai yra įgūdžių, išsamios analizės ir tyrimų derinys, nors kai kurie iš jų pasiekia sėkmės dėl kvailos sėkmės.

Nepriklausomai nuo pasirinkto nekilnojamojo turto tipo, ruošiantis pirmą kartą sėkmingai apversti namą, reikia atsižvelgti į keletą teigiamų ir neigiamų aspektų.

Ką reiškia apversti namą?

Namo apvertimas reiškia, kad perkate namą ketindami jį parduoti, paprastai greitai, siekdami pelno. Tai nėra ilgalaikė pirkimo ir laikymo strategija. Turto pardavimas brangiau, nei pirkote, nebūtinai reiškia, kad gausite pelno.

Pavyzdžiui, jūs perkate namą už 200 000 USD ir renovuojate 50 000 USD. Jei parduosite namą už 240 000 USD, o tai yra daugiau nei už pirkote, iš tikrųjų prarasite pinigus kai atsižvelgsite į renovacijos išlaidas, taip pat papildomas išlaidas turtui laikyti ir parduoti nuosavybė.

Kokio tipo turtą galima apversti?

Dažniausiai apverčiamas turtas yra vienos šeimos namas. Tačiau beveik bet kokio tipo nekilnojamąjį turtą galima apversti siekiant pelno. Tai įtraukia:

• Daugiabučiai namai: keitimo galimybės apima esamų vienetų atnaujinimą arba papildomų vienetų pridėjimą, kad turtas būtų vertingesnis būsimiems pirkėjams.
• Mišraus naudojimo turtas: Tai gali apimti prekybinės patalpos, gyvenamosios patalpos arba abiejų atnaujinimą ar papildymą.
• Mažmeninės prekybos turtas: patalpų atnaujinimas, kad atitiktų konkrečius poreikius, pavyzdžiui, restoranas, salonas ar bendra parduotuvė.
• Žemė: atliekamas zonavimo procesas, kad jis būtų patvirtintas konkrečiam naudojimui, pavyzdžiui, gyvenamajai ar mažmeninei prekybai. Zonavimo patvirtinimo gavimas gali būti ilgas procesas, priklausomai nuo to, kaip greitai ir lengvai dirba miesto pastatų skyrius.

1 raktas: pirkite už tinkamą kainą

Jūs uždirbate pinigus pirkdami. Nesvarbu, kaip gerai atnaujinsite būstą, jei nuo pat pradžių įdėjote per daug pinigų, uždirbti pelno bus daug sunkiau.

Nustatykite vertę po remonto (ARV)

Bandote nustatyti, už kiek galite sau leisti įsigyti nekilnojamąjį turtą, kad gautumėte pelno. Todėl reikia dirbti atgal.

Pirmas dalykas, kurį reikia padaryti, yra nustatyti turto vertę po remonto. Tai yra tai, ko, jūsų manymu, namas bus vertas, kai baigsite visus nuosavybės remonto darbus.

Turėsite pažvelgti į neseniai parduotas panašių objektų kainas rajone. Nors palyginimų ieškojimas nėra tikslus mokslas, tai padės jums įgyti namų vertę. Jei jūsų namai yra keturių lovų, dviejų vonių kolonijinis, norėsite pažvelgti į panašaus dydžio kolonijas, kurios buvo parduotos per pastaruosius metus. Turėsite pakoreguoti tam tikrus veiksnius, pavyzdžiui:

• Kvadratinė medžiaga: Dviejuose namuose gali būti tiek pat lovų ir vonių, tačiau vienas gali būti 1000 kvadratinių pėdų didesnis.
• Renovacijos kokybė:Pažvelkite į renovacijos metu naudojamas medžiagas. Ar to ieško dabartinis pirkėjas?
• Vieta: Kai kurie miesto rajonai bus geresni už kitus: geresnis mokyklos rajonas, tylesnė gatvė.
• Partijos dydis: Didesni sklypai bus vertingesni.
• Patogumai: Ar namuose yra centrinis oro kondicionierius, požeminis baseinas, baigtas rūsys ar pagrindinis komplektas?

Peržiūrėję panašias savybes, turėtumėte galėti sugalvoti, kiek namas bus vertas, kai baigsite renovaciją. Tai vertė po remonto.

Atimkite savo išlaidas

Norėdami įsigyti nekilnojamąjį turtą už tinkamą kainą, turite nustatyti, kiek pinigų, jūsų manymu, išleisite namui.

• Uždarymo išlaidos perkant: Tai apima nuosavybės draudimą, namų patikrinimus, advokato mokesčius, apklausas, banko mokesčius, įrašymo mokesčius: aktą ir hipoteką.
• Statybos kaštai: Miesto leidimai, medžiagų sąnaudos, darbo sąnaudos.
• Laikymo išlaidos: Draudimo įmokos, mokesčiai, mokėjimas už bet kokias paskolas, galimi komunaliniai mokesčiai.
• Išpardavimo uždarymo išlaidos: Advokato mokesčiai, galbūt nekilnojamojo turto perdavimo mokestis, maklerio komisiniai, įrašymo mokesčiai: aktas ir hipoteka, miesto patikrinimo mokesčiai: galimas užimtumo pažymėjimas (CO), jei Miestas to reikalauja, pirkėjo kreditai: pirkėjo namų inspektorius suras su nuosavybe susijusius dalykus, todėl pirkėjas greičiausiai paprašys jūsų kredito, kad tai ištaisytų. dalykų.

Koks yra jūsų pelno motyvas?

Tikėtina, kad neatliksite visų darbų ir rizikuosite apversti namus, kad uždirbtumėte 5000 USD. Todėl jūs turite nustatyti savo idealų pelno tikslą. Kai viskas pasakyta, ar norėtumėte uždirbti 20 000 USD? $50,000? $100,000? Žinodami, kiek norite uždirbti, galėsite nustatyti kainą, už kurią galite sau leisti įsigyti būstą.

Taip pat turėtumėte žinoti, kad jums gali tekti mokėti kapitalo prieaugio mokestį už bet kokį jūsų uždirbtą pelną. Priklausomai nuo jūsų pajamų grupės, jums gali tekti nieko nemokėti arba dėdei Semui mokėti net 20 procentų savo pelno. Galite atidėti šias išlaidas atlikdami 1031 mainus.

Nustatykite idealią pirkimo kainą

Dabar, kai nustatėte turto vertę po remonto, apytiksles išlaidas, susijusias su jo atnaujinimu turtą ir kiek pinigų norite uždirbti, galite nustatyti maksimalią sumą, kurią norite mokėti už nuosavybė.

Vertė po remonto

- Minus išlaidos.

- Minus Pelno motyvacija.

= Ideali pirkimo kaina.

Tai yra taškas, kuriame jūs pateikiate savo pasiūlymą ir tikitės, kad jis bus priimtas. Įveikėte daug darbo, kad pasiektumėte šį skaičių, todėl nesijaudinkite maklerių, kurie jums sako, kad padidinus pasiūlymo kainą, turtas priklauso jums. Kiekvienas papildomas doleris, kurį mokate už turtą, yra potencialaus pelno doleris, kurį prarandate. Atminkite, kad jūs esate jūsų pinigai už pirkinį.

2 raktas: greitai išeikite

Nekilnojamojo turto apvertimo tikslas yra gauti pelną ir kuo greičiau gauti šį pelną. Bet kuris geras investuotojas žino, kad nekilnojamojo turto rinka gali pasikeisti. Bet kokie veiksniai gali smarkiai sumažinti jūsų turto vertę. Tai įtraukia:

• Palūkanų normų padidėjimas: Kai palūkanų normos yra didelės, žmonės negali sau leisti tiek daug išleisti būstui. Tai sumažina jų perkamąją galią, nes jų mėnesinė hipotekos įmoka bus didesnė. Kylant palūkanų normoms, būsto kainos mažės, kad prisitaikytų prie šio perkamosios galios sumažėjimo.
• Sezono pasikeitimas: Namų pirkimo sezonas didžiausias vasaros mėnesiais, kai vaikai neina iš mokyklos. Šeimos nori persikelti prieš prasidedant naujiems mokslo metams. Jei ankstyvo pavasario/vasaros įkarštyje negalite turėti savo pakabuko, galite kainuoti daug pinigų.
• Atsargų padidėjimas: Kitas veiksnys, galintis turėti įtakos jūsų namo vertei, yra atsargų perteklius rajone. Viena iš priežasčių, kodėl taip gali nutikti, būtų, jei didelė miesto įmonė užsidarytų ir žmonės pradėtų parduoti savo namus, kad galėtų persikelti. Yra tik tiek pirkėjų 3 miegamųjų ir 2 vonios kambarių 250 000 USD vertės rančoje. Jei rinkoje yra penki, gali tekti sumažinti kainą, kad jis būtų greitai parduodamas.
• Išpirkimas arba trumpalaikis išpardavimas šioje srityje: Deja, jūs negalite kontroliuoti savo kaimynų. Trumpalaikis pardavimas ir turto areštas šioje srityje sumažins jūsų namo vertę.
• Stichinė nelaimė: Jūs taip pat negalite kontroliuoti motinos gamtos. Uraganai, tornadai ir miškų gaisrai gali nuniokoti vietoves, todėl būsto kainos vienodai svyruoja.
• Žemesniųjų mokyklų reitingai: Jei mokyklų sistemos reitingas sumažės, kaimynystė taps mažiau geidžiama potencialiems pirkėjams.
• Vangi ekonomika: Kai žlunga ekonomika, žlunga ir būsto kainos. Mažiau žmonių gali nusipirkti būstą, o tie, kurie nori išleisti mažiau.
• Aplinkosaugos problemos / elektros linijos: Padidėjęs radono ar kitų cheminių medžiagų kiekis dirvožemyje, kieme tiesiamos elektros linijos arba per miestą einantis vamzdynas apsunkins būsto pardavimą už brangiausią dolerį.

3 raktas: komanda, su kuria dirbate, gali jus padaryti arba palaužti

Sėkmingas nekilnojamojo turto apvertimas atliekamas greitai ir už tinkamą kainą. Netinkamo rangovo, dizainerio ar maklerio pasamdymas gali greitai paversti nesėkmę. Idealiu atveju prieš uždarydami būstą turėsite patikimų asmenų komandą, kad negaištumėte laiko.

Dizaineriai

Jei ketinate samdyti dizainerį renovacijai, turite įsitikinti, kad jis ar ji yra susipažinęs su vietove. Paskutinis dalykas, kurį norite padaryti, yra per daug tobulėti. Ne kiekvienuose namuose reikia Kalkutos marmuro ir braziliško kietmedžio grindų. Turėdami puikų grindų planą ir švarų dizainą galite uždirbti daug pinigų. Virtuvės ir vonios tikrai parduoda namus, tačiau dauguma pirkėjų nežinos skirtumo tarp 400 USD vertės ir 40 USD vertės maišytuvo.

Rinkos išmanymas taip pat padės nustatyti, kokio pirkėjo ieško šioje srityje. Ar daug vietovė pritraukia vienišų, jaunavedžių, jaunų šeimų su mažais vaikais, susikūrusių šeimų ar tuščių lizdų? Tai padės nustatyti geriausią renovacijos būdą. Ar turėtumėte pridėti kitą miegamąjį? Sutelkti dėmesį į šeimos kambarį vaikams? Ar pagrindinis rinkinys bus pagrindinis akcentas?

Rangovai

Tai apima elektrikus, santechnikus, stogdengius, ŠVOK rangovus, dažytojus, trinkelių klojus ir visus kitus, kurių jums gali prireikti. Norite gauti kelis pasiūlymus, kad gautumėte geriausią kainą, bet taip pat norite patikrinti kredencialus, nes geriausia kaina ne visada yra geriausios kokybės darbas. Iš pradžių galite manyti, kad gavote didelę kainą, bet galiausiai sugaišite daugiau laiko ir pinigų bandydami sutvarkyti nekokybiškus rangovo darbus.

Įsitikinkite, kad rangovas supranta būtinus leidimus, kuriuos reikia paimti su miestu renovacijai, kurią ketinama atlikti. Kiek laiko mieste užtrunka tvarkyti leidimus? Ar yra kokių nors zonavimo problemų, kurias reikia patvirtinti? Problemos dėl leidimų su miestu gali sustabdyti darbo vietas mėnesius ir greitai sumažinti galimą pelną.

Rangovai taip pat garsėja tuo, kad „neįvertina“, kiek laiko užtruks darbas. Įsitikinkite, kad su rangovu turite nustatytą darbų atlikimo terminą. Taip pat į savo biudžetą turėtumėte įtraukti nenumatytų atvejų fondą šiems laiku neatliktiems darbams.

Nekilnojamojo turto pardavėjai

Parduosite su maklerio paslaugomis ar bandysite parduoti turtą patys? Jei parduodate su maklerio, nepamirškite atsižvelgti į jo komisinius parduodant.

Rinkdamiesi nekilnojamojo turto agentą, turite įsitikinti, kad jis žino rinką, kurioje bandote parduoti būstą. Net jei anksčiau dirbote su nekilnojamojo turto agentu, jie gali netikti geriausiai tai konkrečiai rinkai.

Be to, daugelis maklerių tiesiog domisi greitu pardavimu ir nebūtinai namo pardavimu už geriausią dolerį. Įsitikinkite, kad atlikote savo tyrimą ir ar jaučiatės patogiai su numeriu, kurį, maklerio nuomone, galite gauti už namą. Norite greitai parduoti, bet taip pat nenorite palikti per daug pinigų ant stalo.