De COVID-19-pandemie heeft ongetwijfeld een grote impact gehad op Amerikaanse bedrijven. Op 31 augustus 2020 waren 163.735 bedrijven gesloten om redenen die verband houden met het coronavirus, en 60% van hen (97.966) gaf aan dat niet te doen heropenen. Veel bedrijven die open blijven, hebben inkomstenderving geleden. Volgens het op Harvard gevestigde onpartijdige onderzoeks- en beleidsinstituut Opportunity Insights daalden de inkomsten van kleine bedrijven met 23,2% tussen 1 januari en 2018. 20 en sept. 29, 2020. Wanneer bedrijven inkomsten verliezen, kunnen ze mogelijk hun huur niet betalen.
Financiële problemen waarmee kleine bedrijven worden geconfronteerd
Kleine bedrijven worden geconfronteerd met een aantal financiële uitdagingen die van invloed kunnen zijn op hun vermogen om aan hun huurbetalingsverplichtingen te voldoen. Hier zijn er een aantal:
- Lagere inkomsten: Om verschillende redenen zijn de inkomsten gedaald, waaronder een afnemende vraag en overheidsbevelen om het bedrijf te sluiten of het aantal klanten te beperken.
- Bevoorradingsketen problemen: Sommige kleine bedrijven hebben moeite gehad met het verkrijgen van grondstoffen, tussenproducten of eindproducten van leveranciers.
- Kostbare veiligheidsprotocollen: Kleine bedrijven hebben kosten gemaakt om te voldoen aan de hygiëne- en veiligheidsprotocollen van de Arbeidsdienst Safety & Health Administration (OSHA), de Centers for Disease Control and Prevention (CDC) en de staatsgezondheid afdelingen.
- Operationele wijzigingen: Veel bedrijven zijn gedwongen om kostbare operationele veranderingen door te voeren. Zo zijn veel restaurants overgestapt van dineren op locatie naar afhaal- of bezorgservice. Hierdoor hebben ze forse verpakkingskosten gemaakt.
- Beperkte toegang tot kapitaal: Kleine bedrijven hebben doorgaans weinig contant geld bij de hand en beperkte toegang tot financiering. Fabrikanten en detailhandelaren hebben mogelijk een aanzienlijk deel van hun werkkapitaal in voorraad.
In een onderzoek onder kleine bedrijven in juni 2020 stelde McKinsey vast dat veel kleine bedrijven al financiële problemen hadden vóór de pandemie, wat hun problemen alleen maar groter maakte. Bijna een derde van de meer dan 1.000 respondenten zei zelfs dat ze net quitte speelden of met verlies werkten voor de uitbraak van het coronavirus is begonnen.
Wat zijn de wettelijke rechten van huurders?
Commerciële huurders worden verondersteld geavanceerde zakenmensen te zijn, dus staatswetten geven hen veel minder rechten dan residentiële huurders. De wetten staan residentiële huurders toe om onder bepaalde omstandigheden huur in te houden of het gebouw tussentijds te ontruimen.
Commerciële huurders hebben echter over het algemeen alleen de rechten die in hun huurcontract staan vermeld.
Vanwege financiële problemen in verband met de pandemie hebben veel residentiële en commerciële huurders hun huur niet kunnen betalen en worden ze uit hun huis gezet. Sommige nationale en lokale overheden, evenals de CDC, hebben gereageerd door bevelen uit te vaardigen die moratoria op uitzettingen opleggen en huurders meer tijd geven om huur te betalen.De bestellingen lopen sterk uiteen. Sommige zijn alleen van toepassing op residentiële huurders, terwijl andere van toepassing zijn op residentiële en commerciële huurders. Sommige bestellingen zijn al verlopen. Details over de status van uitvoeringsbesluiten zijn beschikbaar op de nationale en lokale overheid websites.
Hoe huurders kunnen onderhandelen met verhuurders
Als een bedrijf door COVID-19 moeite heeft met het betalen van huur, is het eerste wat u moet doen het huurcontract herzien. In het huurcontract moet staan wat er gebeurt als de huurder de huur niet betaalt. Sommige handelshuurovereenkomsten bevatten bepalingen die de huurder toestaan om de huurbetalingen op te schorten onder bepaalde omstandigheden, zoals een gedwongen sluiting. Deze bepalingen zijn niet gebruikelijk, maar het is toch de moeite waard om het huurcontract te controleren.
Een bepaling om naar te zoeken is een "overmacht"-clausule. Deze clausule laat een huurder toe bepaalde verplichtingen uit te stellen of op te schorten in geval van extreme omstandigheden die buiten de wil van de huurder liggen. De soorten omstandigheden die worden gedekt door overmachtsclausules variëren, maar kunnen overmacht, oorlogen, terrorisme, virussen en pandemieën omvatten.
De meeste overmachtsclausules doen dat wel niet ontslaat de huurder van de verplichting om huur te betalen.
Verantwoordelijkheden en opties van de verhuurder
De verplichtingen van een commerciële verhuurder aan hun huurders worden grotendeels bepaald door de huurvoorwaarden. Als een huurder vanwege pandemiegerelateerde problemen de huur niet kan betalen, moet de verhuurder de huurovereenkomst herzien. Ze moeten zich richten op bepalingen met betrekking tot huur, inclusief eventuele clausules (zoals overmacht) waardoor de huurder de huurovereenkomst kan verbreken. Bovendien moet de verhuurder voldoen aan elk relevant uitzettingsmoratorium dat in zijn staat is uitgevaardigd.
Hoewel verhuurders recht hebben op de huurbetalingen die in de huurovereenkomst worden beschreven, moeten ze erkennen dat huurders mogelijk weinig contant geld bij de hand hebben en mogelijk enige tijd geen huur kunnen terugbetalen. Ze zouden met huurders moeten samenwerken om tot een betalingsoplossing te komen waar beide partijen mee kunnen leven. Hier zijn enkele opties die ze zouden kunnen overwegen:
- Huurverlaging: De verhuurder kan de huur voor de gehele of een deel van de resterende tijd van de huurovereenkomst verlagen.
- Uitstel van huur: Door uitstel kan de huurder de achterstallige huur op een later tijdstip betalen.
- Huurkorting: De verhuurder mag een deel van de verschuldigde huur kwijtschelden.
- Omzetting naar een lening: De verhuurder mag achterstallige huur omzetten in een lening die de huurder in de loop van de tijd terugbetaalt.
- Storting toepassen op huur: De verhuurder mag de waarborgsom verrekenen met de verschuldigde huur.
- Onderverhuur de ruimte: De verhuurder kan de huurder toestaan de ruimte geheel of gedeeltelijk onder te verhuren aan een andere huurder.
Bronnen voor kleine bedrijven
Als u een kleine ondernemer bent en uw huur niet kunt betalen, zijn er middelen beschikbaar om u te helpen. De eerste plaats om te controleren is uw staats- of gemeentebestuur. Zoek uit of het hulp biedt, zoals noodfondsen om huur te betalen, aan kleine bedrijven in jouw situatie.
Een andere bron van financiële steun is de Small Business Administration (SBA), die verschillende financieringsmogelijkheden biedt voor kleine bedrijven die door de pandemie zijn getroffen. Een voorbeeld is een Ramplening voor economische schade, dat is bedoeld voor bedrijven die door het coronavirus tijdelijk inkomsten mislopen. De opbrengst van de lening kan worden gebruikt om huur, nutsvoorzieningen en andere bedrijfskosten te betalen. De SBA biedt ook overbruggingsleningen en schuldverlichting op bestaande leningen.
Vraag ten slotte hulp aan een advocaat als u problemen ondervindt bij het ontcijferen van uw huurovereenkomst of het onderhandelen over concessies van uw huisbaas. Goedkope juridische diensten zijn verkrijgbaar bij online aanbieders zoals LegalZoom en UpCounsel. U kunt ook een verwijzing zoeken naar een goedkope advocaat van uw brancheorganisatie of de orde van advocaten van uw staat.
