Wanneer eigendommen die eigendom zijn van uw bedrijf worden beschadigd of vernield door brand of ander gevaar, moet het puin worden verwijderd voordat het eigendom kan worden gerepareerd, vervangen of gereconstrueerd. De kosten voor het verwijderen van puin kunnen aanzienlijk zijn. Dit geldt met name als het puin is verontreinigd met een gevaarlijke stof. De meeste bedrijfsvastgoedpolissen dekken deze kosten binnen de limiet die geldt voor het beschadigde pand. Het is dus belangrijk om rekening te houden met de kosten voor het verwijderen van puin bij het kiezen van verzekeringslimieten.
Dekking voor het verwijderen van puin
De meeste polissen voor commercieel onroerend goed dekken de kosten voor het verwijderen van puin op dezelfde manier als het standaard ISO-formulier. Het ISO-beleid behandelt deze kosten in een sectie met de titel Aanvullende dekkingen. Het dekt de kosten die u maakt om puin van beschadigde eigendommen te verwijderen als de schade het gevolg is van een gedekte oorzaak van verlies. De kosten moeten het gevolg zijn van een schade die is ontstaan tijdens de verzekeringsperiode en moeten aan uw worden gemeld
Overdekte eigendom
Hoewel vrijwel alle vastgoedpolissen betalen voor het verwijderen van puin, dekken ze mogelijk niet dezelfde soorten puin. Sommige polissen beperken de dekking tot puin van DekD Eigendom. Ze dekken niet de kosten van het verwijderen van puin van eigendommen die niet gedekt zijn.
Stel je bijvoorbeeld voor dat er een storm door je stad raast en je magazijn beschadigt. De storm beschadigt ook een gebouw naast het jouwe. Nadat de storm is geëindigd, liggen stapels puin van het naastgelegen gebouw op uw terrein. Dekt uw polis de kosten van het verwijderen ervan? Het antwoord hangt af van de formulering in uw polis. Het puin is afkomstig van het gebouw van uw buren en valt niet onder uw polis. Als uw dekking voor het verwijderen van puin alleen van toepassing is op puin van gedekte eigendommen, dekt deze niet de kosten voor het verwijderen van de overblijfselen van het gebouw van uw buren.
ISO heeft in 2012 de dekking voor het verwijderen van puin uitgebreid in het standaard eigendomsformulier. Het huidige formulier dekt uw kosten voor het verwijderen van vuil overdekte eigendommen en ander puin op het beschreven terrein wanneer het puin het gevolg is van een gedekte schadeoorzaak. Ander puin betekent puin van eigendommen dat niet specifiek is uitgesloten onder de dekking voor het verwijderen van puin.
Dekking voor het verwijderen van puin is niet van toepassing op de kosten voor het verwijderen van puin van eigendommen die van u zijn maar niet verzekerd zijn onder de polis. Een voorbeeld is een opslagloods op uw terrein die u onverzekerd heeft laten staan. Eveneens uitgesloten zijn de kosten voor het verwijderen van puin van eigendommen die van iemand anders zijn en niet van het type zijn dat onder uw polis valt. Uw polis dekt bijvoorbeeld niet de kosten voor het verwijderen van puin van een klein vliegtuig dat toebehoort aan een naburig bedrijf dat door een tornado op uw eigendom is geblazen. Vliegtuigen komen niet in aanmerking als gedekt eigendom.
Eveneens uitgesloten onder de dekking voor het verwijderen van puin zijn de kosten voor het verwijderen van puin van eigendommen die zijn aangemerkt als Niet gedekt. Dit omvat de kosten voor het verwijderen van puin van buitenterreinen zoals hekken en bomen.
Basislimiet voor het verwijderen van puin
Volgens het ISO-formulier is de limiet voor het verwijderen van puin 25 procent van de kosten voor het repareren of vervangen van beschadigde eigendommen plus het eigen risico. Stel dat uw bedrijf een magazijn bezit dat is verzekerd onder een bedrijfsonroerendgoedpolis. Uw polis bevat een algemene limiet van $ 1 miljoen die van toepassing is op het gebouw en de inhoud ervan. Uw polis omvat een eigen risico van $ 1.000. Er breekt een enorme brand uit in het gebouw, waarbij $ 500.000 aan schade wordt aangericht. Uw limiet voor het verwijderen van puin is 25 procent van ($ 500.000 plus $ 1.000) of $ 125.250.
Het bedrag dat u besteedt aan het verwijderen van puin, is inbegrepen in de limiet die van toepassing is op de beschadigde eigendom. Stel dat u in het vorige voorbeeld 100.000 uitgeeft om puin van het beschadigde magazijn en persoonlijke eigendommen te verwijderen. De kosten voor het repareren of vervangen van uw eigendom bedragen $ 500.000. Uw totale verlies is $ 600.000. Uw verlies moet volledig worden gedekt (minus uw eigen risico), aangezien uw totale verlies uw limiet van $ 1 miljoen niet overschrijdt.
Stel in het hierboven beschreven magazijnvoorbeeld dat de storm het gebouw van uw buurman beschadigt en dat het puin op uw terrein waait. Uw magazijn ontsnapt aan schade. Aangezien er geen gedekte eigendommen zijn beschadigd, biedt uw polis mogelijk slechts een limiet van $ 5.000 voor het verwijderen van puin.
Extra limiet van $ 25.000
Veel polissen bieden een extra bedrag van $ 25.000 als een of beide van de volgende situaties zich voordoen:
- Uw kosten voor het verwijderen van puin zijn hoger dan de geboden dekking. Dat wil zeggen, uw uitgaven zijn hoger dan 25 procent van de som van uw verlies plus uw eigen risico.
- De som van uw kosten voor het verwijderen van puin en uw verlies aan eigendommen overschrijdt uw verzekeringslimiet.
Stel dat uw magazijn $ 300.000 aan brandschade heeft opgelopen. Uw opruimkosten zijn hoog ($ 100.000) omdat het beschadigde eigendom is verontreinigd door gevaarlijke chemicaliën die in uw magazijn zijn opgeslagen. Uw limiet voor het verwijderen van puin is $ 75.250 (0,25 x $ 301.000), maar uw kosten zijn $ 100.000. Uw kosten overschrijden uw limiet met $ 24.750. Gelukkig dekt de extra $ 25.000 die door uw polis wordt geboden, het tekort.
Stel nu dat de kosten om uw beschadigde eigendom te repareren $ 825.000 bedragen. U geeft $ 200.000 uit om puin uit uw beschadigde magazijn te verwijderen. Uw kosten voor het verwijderen van puin overschrijden uw limiet voor het verwijderen van puin niet, namelijk 25 procent van ($ 825.000 plus $ 1.000) of $ 206.500. Desalniettemin overschrijdt het bedrag van uw verlies plus uw kosten voor het verwijderen van afval uw limiet van $ 1 miljoen ($ 825.000 plus $ 200.000 = 1.025.000). De resterende $ 25.000 aan gecombineerde kosten moet worden gedekt door de extra limiet van $ 25.000.
Opruimen van vervuiling en vervuild puin
Branden, stormen en andere gevaren kunnen schade toebrengen aan eigendommen die gevaarlijke stoffen bevatten. Als hun container beschadigd is, kunnen deze stoffen het achtergebleven puin verontreinigen of in het land of water sijpelen. Voorbeelden van gevaarlijke stoffen zijn bulkchemicaliën, verven, pesticiden, kunstmest, loodaccu's, benzine en asbestbeplating of isolatie.
Veel staten hebben wetten die het opruimen en verwijderen van gevaarlijke stoffen reguleren, inclusief stoffen die zich in puin bevinden of vrijkomen tijdens een brand of een andere ramp. Bepaalde stoffen kunnen een speciale behandeling vereisen, wat de kosten voor het verwijderen van puin kan opdrijven.
De meeste vastgoedpolissen bevatten een uitsluiting voor vervuiling, waardoor de dekking voor schade veroorzaakt door het lozen of vrijkomen van verontreinigende stoffen wordt uitgesloten. De uitsluiting geldt niet als de ontlading is veroorzaakt door: gespecificeerde oorzaak van verlies, een gedefinieerde term die brand, storm, vandalisme en vele andere gevaren omvat. In de hierboven aangehaalde scenario's werd uw magazijn beschadigd door een storm of brand. Als er door een van beide gevaren verontreinigende stoffen zijn vrijgekomen, moeten de kosten voor het opruimen en verwijderen ervan worden opgenomen in uw dekking voor het verwijderen van puin.
Opruiming van verontreinigende stoffen van land of water
Houd er rekening mee dat de dekking voor het verwijderen van puin specifiek de kosten voor het verwijderen van verontreinigende stoffen uit land of water uitsluit. Stel bijvoorbeeld dat uw magazijn schade heeft opgelopen door brand. Het vuur smelt een metalen vat met vloeibare kunstmest. De meststof vervuilt bouwafval. Het sijpelt ook in de grond en vervuilt een beek in de buurt van uw eigendom. Uw dekking voor het verwijderen van puin moet van toepassing zijn op de kosten van het opruimen van het verontreinigde puin. Het dekt niet de kosten van het verwijderen van de meststof uit de grond of de beek.
Hoewel de kosten voor het opruimen van water en land niet zijn opgenomen in de dekking voor het verwijderen van puin, worden ze gedekt door een afzonderlijke dekking, genaamd Opruimen en verwijderen van verontreinigende stoffen. Om de saneringskosten te dekken, moeten de verontreinigende stoffen zijn geloosd vanwege een gedekte schadeoorzaak. De opgegeven limiet is meestal laag, zoals $ 10.000. De limiet is het hoogste bedrag dat de verzekeraar zal betalen om verontreinigende stoffen op te ruimen gedurende de gehele verzekeringsperiode.
