De huurcontrolewetten variëren sterk, afhankelijk van de individuele staat of stad waar het huurobject zich bevindt. New York City en San Francisco zijn bijvoorbeeld beide grote steden, en beide hebben huurcontrolewetten, maar deze wetten zijn heel verschillend. U moet daarom de lokale wetgeving in de exacte stad waar uw huurwoning zich bevindt controleren om te bepalen welke regels van toepassing zijn. In het algemeen geldt voor huurcontrole:
Stelt een limiet in voor huurverhogingen
De meeste huurcontrolewetten stellen een limiet aan hoeveel u kunt de huur van een huurder verhogen tegen wanneer hun huurcontract afloopt vernieuwing. Dit bedrag is meestal gebaseerd op een gebiedsspecifieke meting, zoals de lokale kosten van levensonderhoud of de inflatie. In New York City staan appartementen bekend die worden beperkt door huurverhogingen huurgestabiliseerde appartementen, geen huurgecontroleerde appartementen.
Zou een huurplafond kunnen instellen
In New York City stellen huurwetten een limiet aan hoeveel u voor huur in rekening kunt brengen. U kunt bijvoorbeeld niet meer dan $ 700 per maand in rekening brengen voor een huurgecontroleerde kamer met één slaapkamer.
Andere regelgeving
Wetten kunnen voorschrijven hoe vaak een verhuurder de huur mag verhogen. Ook kunnen er slechts een handvol redenen zijn waarom een verhuurder een huurgecontroleerde huurder kan uitzetten, zoals niet-betaling of aanzienlijke schade aan het huurobject.
Heeft elke staat huurcontrole?
Er zijn meer staten die huurcontrole niet toestaan dan er staten zijn die dit wel toestaan. Zelfs in veel staten die huurcontrole toestaan, bestaan huurcontrolewetten alleen in bepaalde steden binnen de staat.
New Jersey en het District of Columbia hebben huurcontrole in de hele staat of district. In New York en Californië zijn in bepaalde steden huurcontrolewetten van kracht. New York City en San Francisco zijn twee van de meest bekende gebieden met huurcontroleregels. Bepaalde staten, zoals Alabama en Arizona, hebben feitelijk wetten die huurcontroleregels in de staat verbieden.
Bescherming van huurders
De theorie achter huurcontrole is om bepaalde huurders toe te staan te wonen in een gebied waar ze anders misschien duur geprijsd zouden zijn. Een senior die al vijftig jaar in een appartement woont, zou bijvoorbeeld gedwongen moeten verhuizen als er geen huurcontrolewetten zouden zijn, omdat het gebied waarin ze woont zeer wenselijk is geworden duur. Door huurcontrole kan de huurder een kleine, gestage huurverhoging verwachten en zal hij niet op een dag worden getroffen door een mededeling dat zijn huur met €1.000 wordt verhoogd.
Impact van huurcontrole op verhuurders
Huurcontrole heeft een negatieve invloed op verhuurders, omdat de verhuurders eenheden aan huurders verhuren tegen ver onder de huidige reële marktwaarde van de eenheid. Naast het feit dat ze veel minder geld innen voor de unit, kan een huurgecontroleerde huurder de verhuurder zelfs geld kosten.
De verhuurder is nog steeds verantwoordelijk voor het betalen van alle kosten die verband houden met de unit, allemaal tegen de huidige marktprijzen. De verhuurder is verantwoordelijk het uitvoeren van reparaties op de unit van de huurder. In sommige gevallen zijn zij verantwoordelijk voor het betalen van nutsvoorzieningen, evenals voor alle andere uitgaven, zoals hypotheken, belastingen en verzekeringsbetalingen.
Opties voor verhuurders wanneer huurders verhuizen
In de meeste gevallen wordt de eenheid gedereguleerd zodra een huurgecontroleerde huurder de eenheid verlaat. De verhuurder kan dan de vrije markthuur voor de unit in rekening brengen. Er zijn uitzonderingen op deze regel. Als in New York City een huurgecontroleerde huurder verhuist en het gebouw zes of meer eenheden heeft, gaat de eenheid van huurgecontroleerd naar huurgestabiliseerd.
Hoge huur en hoge inkomensdrempel
Bepaalde huurcontrolewetten maken het mogelijk dat een appartement wordt gedereguleerd zodra het een bepaalde maandelijkse huurprijs bereikt. In New York City is dit bedrag $ 2.700 per maand.
Bepaalde huurcontrolewetten staan toe dat een appartement wordt gedereguleerd als een huurder gedurende twee opeenvolgende jaren meer dan een bepaald inkomen verdient. Als een huurder bijvoorbeeld $200.000 per jaar verdient, kan een rechtbank beslissen dat de huurder het zich kan veroorloven een eerlijke markthuur te betalen en niet langer in een huurgecontroleerde eenheid hoeft te wonen.
Verhuurder uitkoop
Een verhuurder kan proberen de huurder een geldbedrag aan te bieden om te vertrekken. Er zijn verhalen geweest over verhuurders die huurders tienduizenden dollars aanboden om uit een appartement te verhuizen.
Ontzetting
Veel verhuurders proberen huurgecontroleerde huurders te verdrijven door ze uit te zetten. Er zijn legitieme redenen voor uitzetting, zoals wanbetaling of drugshandel. Veel verhuurders maken echter valse claims tegen huurders in een poging hen uit de woning te dwingen. Verhuurders in New York City mogen geen gehandicapte huurders of huurders die 62 jaar of ouder zijn uitzetten tenzij ze hen een vergelijkbare wooneenheid kunnen bieden tegen dezelfde of een lagere prijs en hen een verhuizing kunnen geven stipendium.
Uitzetting wegens sloop
In bepaalde gevallen kan een verhuurder een huurgecontroleerde huurder ertoe bewegen te verhuizen door een uitzetting wegens sloop te claimen. Het idee is dat het pand uitgebreid wordt gerenoveerd, in principe afgebroken en opnieuw opgebouwd. Er lijken geen wetten te bestaan om te zien of een huisbaas deze sloop doorzet.
Gebruik als hoofdverblijfplaats
Bepaalde huurcontrolewetten staan een verhuurder toe een huurgecontroleerde eenheid terug te krijgen als de verhuurder die eenheid de komende vijf jaar als hoofdverblijfplaats gaat gebruiken.
