Verhuur aan huurders met een strafblad

Hoewel verhuurders de uiteindelijke beslissing hebben over welke huurders ze in hun huurwoningen plaatsen, zijn er bepaalde regels die moeten worden gevolgd. Als onderdeel van het screeningproces hebben verhuurders toegang tot het strafregister van de aanvrager, maar moeten ze nog steeds bepaalde richtlijnen volgen bij het gebruik van die informatie. Hier leest u waar u op moet letten in een strafblad en wat u moet opnemen in een beleid inzake strafrechtelijke geschiedenis om te voorkomen dat u wordt beschuldigd van discriminatie.

De Federal Fair Housing Act heeft voor- en nadelen voor verhuurders als het gaat om de omgang met aanvragers met een crimineel verleden. Het is belangrijk om te begrijpen wat goed is aan de wet voor verhuurders en wat het beheer van huurwoningen moeilijker kan maken.

Wat te overwegen

Bij het beoordelen van het strafblad van een potentiële huurder zijn er meerdere factoren waarmee rekening moet worden gehouden.

• Is de persoon veroordeeld? Er is een groot verschil tussen gearresteerd worden voor een misdrijf en veroordeeld worden voor een misdrijf. Een arrestatie maakt iemand nergens schuldig aan, dus een verhuurder mag een kandidaat-huurder niet alleen op basis van een arrestatie afwijzen.
• Wat was de overtreding? Welk strafbaar feit heeft verzoeker feitelijk gepleegd? Wat was de aard van het misdrijf? Als dit niet duidelijk is, raadpleeg dan een advocaat of politieagent voor opheldering.
• Hoe ernstig was het misdrijf? Moest de verzoeker een boete betalen of een gevangenisstraf uitzitten voor het gepleegde feit? Hebben ze een shirt uit het winkelcentrum gestolen, of hebben ze iemand neergeschoten?
• Hoe recent was het misdrijf? Heeft de verzoeker het feit vorig jaar gepleegd, of twintig jaar geleden?
• Hoeveel overtredingen zijn er? Moet de verzoeker rekening houden met één strafbaar feit, of heeft hij/zij een lange lijst met strafbare feiten?
• Wanneer hebben de overtreding(en) plaatsgevonden? Als er sprake is van meerdere delicten, hebben deze zich allemaal rond dezelfde periode voorgedaan, of vonden de delicten over meerdere jaren plaats?
• Zouden andere huurders gevaar lopen? Brengt de aard van het misdrijf dat de aanvrager heeft gepleegd andere huurders in gevaar? Enkele voorbeelden kunnen drugshandel, verkrachting, kindermisbruik of aanranding en verwondingen zijn. Een verhuurder is verantwoordelijk voor het handhaven van een veilige omgeving voor huurders.
• Kan het strafbare feit invloed hebben op het vermogen van de verzoeker om de huur te betalen? Als de persoon geen vroegere of huidige baan heeft, heeft u het recht om de huur aan de aanvrager te weigeren op grond van het onvermogen om de huur te betalen.
• Kan de overtreding uw huurwoning in gevaar brengen? Een verhuurder heeft de verantwoordelijkheid om de huurwoning veilig te houden. Brengt het strafblad van de aanvrager de huurwoning in gevaar? Enkele voorbeelden van mogelijke risico's zijn brandstichting of vandalisme.

Beperkingen bij het weigeren van aanvragen

Een breed beleid waarbij huisvesting wordt geweigerd aan potentiële huurders met welk crimineel verleden dan ook zou volgens de Federal Fair Housing Act als discriminerend worden beschouwd. Verhuurders mogen beleid voeren dat huisvesting weigert aan mensen met een specifiek crimineel verleden, wat de veiligheid van andere huurders of het onroerend goed in gevaar zou kunnen brengen. Wanneer een verhuurder naar het criminele verleden van een aanvrager kijkt, moet hij ook rekening houden met het soort overtreding, de ernst van de overtreding en de tijdsduur sinds de overtreding heeft plaatsgevonden.

Juridische bescherming voor aanvragers

De Federal Fair Housing Act beschermt mensen met een strafblad niet specifiek tegen discriminatie bij huisvestingsgerelateerde activiteiten. Liever, HUD’s Office of General Counsel heeft richtlijnen uitgegeven over de manier waarop verhuurders en anderen mensen met een strafblad moeten benaderen om de kans te verkleinen dat ze worden beschuldigd van discriminerende praktijken.

Volgens de wet is het illegaal om te discrimineren op basis van huidskleur, handicap, familiale status, nationale afkomst, ras, religie en geslacht. HUD is van mening dat het weigeren van verhuur aan mensen met een strafblad tot gevolg zou kunnen hebben dat minderheden worden gediscrimineerd.

Afro-Amerikanen en Hispanics worden veel vaker gearresteerd, veroordeeld en gevangen gezet dan de algemene bevolking. Volgens gegevens van de National Association for the Advancement of Coloured People (NAACP), Afro-Amerikanen en Iberiërs vormen ongeveer 30% van de Amerikaanse bevolking, maar zij vormen dat wel dichtbij 60% van alle gedetineerden in 2015, het meest recente jaar waarvoor gegevens beschikbaar zijn.

HUD is van mening dat een verhuurdersbeleid dat huurders beperkingen oplegt op basis van een criminele geschiedenis, minderheidsgroepen onevenredig zwaar zou treffen. Daarom wordt een dergelijk beleid als een discriminerende praktijk beschouwd.

HUD verdeelt dit in twee categorieën: onbedoelde discriminatie en opzettelijke discriminatie.

Onbedoelde discriminatie

HUD gebruikt een proces in drie stappen om te bepalen of het beleid inzake strafrechtelijke geschiedenis van een verhuurder discriminerend is en in strijd is met de Federal Fair Housing Act.

1. Heeft het beleid een discriminerend effect? Aanklagers moeten bewijzen leveren waaruit blijkt dat een beleid meer negatieve gevolgen heeft voor mensen van een bepaald ras of een bepaalde nationale afkomst dan voor andere groepen. Om dit punt te bewijzen moeten nationale of lokale statistieken worden gebruikt, maar als deze niet beschikbaar zijn, kunnen ook nationale statistieken worden gebruikt. Elke zaak is uniek en er moet gebruik worden gemaakt van specifieke feiten zoals huurdersgegevens, lokale strafrechtstatistieken en censusgegevens om claims te ondersteunen.
2. Is het beleid noodzakelijk om een ​​legitiem niet-discriminerend belang te verwezenlijken? Verhuurders moeten bewijs leveren om aan te tonen dat hun beleid geen vorm van discriminatie is en noodzakelijk is om een ​​andere legitieme reden. Veel verhuurders beweren dat de reden voor een beleid is om de veiligheid van andere huurders in hun eigendom te beschermen. Dit wordt over het algemeen als een legitieme reden beschouwd om te weigeren te verhuren aan een huurder met een crimineel verleden. Wel moet de verhuurder een specifieke reden opgeven waarom het specifieke strafrechtelijke verleden van de huurder de veiligheid van het pand en de huurders in gevaar brengt. Een algemene bewering dat iedereen met een crimineel verleden gevaarlijker is dan iemand zonder crimineel verleden is niet acceptabel. Het beleid moet specifiek zijn en stellen dat een verhuurder niet zal verhuren aan mensen met een strafrechtelijke veroordeling die de veiligheid van de huurders of eigendommen in gevaar zouden kunnen brengen. Daarnaast kunnen verhuurders niet weigeren te verhuren aan kandidaat-huurders die zijn opgepakt maar niet veroordeeld. Ten slotte moeten verhuurders rekening houden met hoe recent een misdrijf heeft plaatsgevonden. Het zal moeilijker zijn om een ​​weigering om te verhuren aan een potentiële huurder te rechtvaardigen als het misdrijf twintig jaar geleden heeft plaatsgevonden.
3. Is er een minder discriminerend alternatief? Als een verhuurder kan bewijzen dat er een legitieme reden is om een ​​strafregisterbeleid te voeren, is het aan de aanklager om een ​​minder discriminerende aanpak te benadrukken. Hierbij kan worden gedacht aan het kijken naar factoren naast het criminele verleden, zoals de geschiedenis van een verzoeker huurovereenkomst, leeftijd ten tijde van het strafbare feit, of de pogingen van een verzoeker om te rehabiliteren na het misdrijf overtredingen.

Opzettelijke discriminatie

Het beleid van een verhuurder is opzettelijk discriminerend als huurders met een vergelijkbaar strafblad verschillend worden behandeld. Als twee potentiële aanvragers een vergelijkbaar crimineel verleden hebben, maar van twee verschillende rassen zijn, en de huisbaas uitzonderingen maakt voor de ene aanvrager en niet voor de andere, kan dit een overtreding zijn van de Federal Fair Housing Handeling.

Het is aan potentiële huurders om bewijs te leveren dat een verhuurder hen heeft gediscrimineerd omdat zij tot een bepaalde doelgroep behoren. Verhuurders moeten bewijs leveren waaruit blijkt dat er een niet-discriminerende factor is die hen ertoe heeft gebracht een huurder uit te sluiten. Verhuurders kunnen nog steeds andere kwalificerende normen hanteren die niet als discriminerend worden beschouwd, zoals het vermogen van een huurder om de huur op tijd te betalen.

Drugsgerelateerde misdaden

Verhuurders kunnen niet worden veroordeeld wegens onbedoelde discriminatie omdat zij weigeren te verhuren aan een huurder die is veroordeeld voor de illegale vervaardiging of distributie van een gereguleerde stof. Het weigeren van huisvesting alleen aan leden van een bepaald ras, nationale afkomst of andere groep op basis van deze norm kan echter als opzettelijke discriminatie worden beschouwd.