Huurstabilisatiewetten bestaan al sinds het midden van de 20e eeuw. Deze regelgeving was bedoeld om huurders in particuliere gebouwen te beschermen tegen oneerlijke huurprijzen en huurverhogingen, terwijl verhuurders dit toch konden blijven doen verhoging van de huur. Hier zijn de basisprincipes van huurstabilisatie, evenals de voor- en nadelen.
Huurstabilisatiewet van 1969
De huurstabilisatiewet van 1969 was een wet die werd uitgevaardigd onder de burgemeester van New York, John Lindsay. Het is van toepassing op gebouwen in bepaalde districten van New York, waaronder New York City, die zijn gebouwd tussen februari 1947 en maart 1969. Het omvat particuliere gebouwen met zes eenheden of meer.
Emergency Tenant Protection Act van 1974
De Emergency Tenant Protection Act van 1974, ook bekend als de ETPA, breidde de huurstabilisatiewetten in New York uit tot delen van Nassau County, Westchester County en Rockland County. Het breidde ook de dekking uit naar gebouwen die vóór 1974 zijn gebouwd.
Op wie huurstabilisatie in het algemeen van toepassing is
- Gebouwen in particulier bezit
- Gebouwd tussen februari 1947 en vóór 1 januari 1974
- Gebouwen met 6 of meer eenheden
Basisprincipes huurstabilisatie
- Plaats een limiet op het bedrag van de huur dat in rekening kan worden gebracht
- Beperk percentage huurverhogingen
- Beperk de frequentie van huurverhogingen
- Eenheid moet voldoen aan bepaalde bewoonbaarheidsnormen
- Huurders hebben recht op Huurverlenging
- Huurder kan niet zijn Uitgezet Tenzij Leaseovereenkomst wordt geschonden
- Huurder kan klacht indienen tegen verhuurder
Mid-lease huurverhoging kan worden toegestaan om de volgende redenen
- Verhuurder verhoogde diensten aan huurder of bracht verbeteringen aan in appartement van huurder
- Verhuurder voerde grote kapitaalverbetering uit bij onroerend goed
- Economische moeilijkheden van de verhuurder
Eenheid kan gedereguleerd raken
Huurgestabiliseerde appartementen kunnen op twee manieren worden geliberaliseerd.
- Als het jaarlijkse inkomen van de huurder hoger is dan $ 200.000.
- Zodra de maandelijkse huur een bepaalde drempel bereikt. Als de maandelijkse huur bijvoorbeeld $ 2700 bereikt, wordt de unit gedereguleerd. Dit bedrag verschilt per gemeente en verandert elk jaar.
Argumenten voor huurstabilisatie
Er zijn veel redenen waarom mensen voorstander zijn van huurstabilisatiewetten. Deze omvatten:
- Eerlijke huurprijzen - Huurstabilisatie is de manier om particuliere verhuurders onder controle te houden en te voorkomen dat ze buitensporige prijzen vragen voor hun huur.
- Betaalbare huurprijzen - Voorstanders van huurstabilisatie zijn van mening dat betaalbare woningen zelfs in de duurste steden beschikbaar moeten zijn. Ze zijn van mening dat het verplicht stellen van huurregulering voor bepaalde eenheden de enige manier is om te voorkomen dat mensen uit bepaalde gebieden worden geprijsd.
- Huisvestingszekerheid - Aangezien verhuurders de huur van huurgestabiliseerde appartementen slechts met een bepaald bedrag kunnen verhogen percentage per jaar, zullen langetermijnhuurders niet uit hun appartementen worden geprijsd door te hoge huurprijzen prijzen.
Argumenten tegen huurstabilisatie
Er zijn ook verschillende redenen waarom mensen tegen het hebben van huurgestabiliseerde eenheden zijn. Deze omvatten:
- Minder nieuwbouw in het gebied- Gebieden met een groot aantal huurgestabiliseerde eenheden kunnen bouwers ervan weerhouden om nieuwbouw in het gebied te bouwen. De reden hiervoor is tweeledig.
- Kan niet concurreren met lage huren- Als u nieuwbouw bouwt, wilt u de hoogst mogelijke huur krijgen. Als er veel huurvaste woningen in de buurt zijn, kan het moeilijk zijn om hoge huurprijzen te krijgen. Als er bijvoorbeeld vijf huurgestabiliseerde appartementen met drie slaapkamers zijn die allemaal $ 1.000 per maand in rekening brengen elk en u probeert $ 3.000 per maand te verzamelen voor een 3-slaapkamer, kunt u moeite hebben om een huurder.
- Verslechterende gebouwen zullen hoge huurprijzen voorkomen. Behalve dat ze concurreren met goedkopere huurwoningen, zijn veel huurgestabiliseerde gebouwen niet goed onderhouden. Dit is nadelig voor nieuwe bouwers, omdat ze bang zijn dat ze in zo'n wanordelijke buurt geen hoge prijzen kunnen bedingen voor hun huurwoningen.
- Verhoging van de achteruitgang van huurgestabiliseerde eenheden - Huurgestabiliseerde eenheden zijn vaak geprijsd onder de reële marktwaarde die een verhuurder zou kunnen ontvangen voor de huur. Daarom kunnen verhuurders het moeilijk hebben om winst te maken of zelfs hun huidige rekeningen te betalen, aangezien alle uitgaven voor het onroerend goed nog steeds gebaseerd zijn op de huidige prijzen.
- Het is gebruikelijk dat verhuurders het absolute minimum doen om deze huurgestabiliseerde units te houden aan de huidige gezondheids- en veiligheidscodes. Terwijl het doel van huurstabilisatie is om huurders te beschermen, heeft het vaak het tegenovergestelde effect, aangezien huurders in deze appartementen vaak in ondermaatse omstandigheden leven.
Huisvestingscrisis in Amerikaanse steden
Veel van de grootste steden in Amerika, zoals New York en San Francisco, zijn een verhaal van twee steden geworden. Er is een mix van goedkope, verslechterende huurgestabiliseerde eenheden en dure, bijna onbetaalbare luxe-eenheden.
De theorie is dat omdat de individuen in de goedkopere huurgereguleerde eenheden in hun wonen eenheden langer met zeer weinig omzet, is er een afname van het aanbod van betaalbare eenheden in de stad. Daarom, kandidaat huurders die niet het geluk hebben een huurgereguleerde woning te hebben, zullen door het tekort aan betaalbare woningen meer moeten betalen voor hun appartement. Een grotere vraag verhoogt de prijzen.
Sommigen beweren dat zonder huurregulering de markt zichzelf zou corrigeren en dat deze dure steden betaalbaarder zouden worden. Deze huurgestabiliseerde eenheden zouden terugkeren naar de open markt, waardoor het aanbod van appartementen zou toenemen en de vraag zou hun prijzen natuurlijk reguleren. Terwijl degenen die in de huidige huurgestabiliseerde eenheden wonen, bezwaar zouden maken, zouden de miljoenen die op zoek zijn naar betaalbare appartementen hiervan profiteren.
