Design-build is een populaire contractmethode die over de hele wereld veel wordt gebruikt, ook in de VS. Zoals de naam al aangeeft, is dit type contract combineert het ontwerp en de bouw, ook wel de projectoplevering genoemd, onder één overeenkomst. Design-build kan tijd besparen ten opzichte van andere contracteringsmethoden en kan situaties voorkomen waarin de eigenaar in contractgeschillen tussen de ontwerper en de bouwer belandt. Het nadeel is dat een design-build-contract een aantal uitdagingen met zich mee kan brengen, zoals situaties waarin de uiteindelijke kosten niet gemakkelijk kunnen worden bepaald of geprojecteerd.
Wanneer worden design-build-contracten gebruikt?
Design-build wordt doorgaans gebruikt wanneer de eigenaar of het bureau de mogelijkheid heeft om tijd te besparen door de bouw te laten beginnen voordat het definitieve ontwerp is voltooid. In het traditionele systeem van design-bid-build daarentegen contracteert de eigenaar afzonderlijk met een ontwerper en bouwer, en het ontwerp moet klaar zijn voordat de eigenaar erom vraagt bouw offertes. Door beide aspecten van de projectoplevering onder één overeenkomst te combineren, en dus één enkel biedingsproces, kan design-build tijd en, in sommige gevallen, geld besparen voor de eigenaar.
Naast projecten met strakke schema's wordt vaak de voorkeur gegeven aan design-build door federale instanties die projecten willen versnellen, zodat het rendement op de investering eerder kan worden gekapitaliseerd.
Kenmerken van Design-Build
Het bepalende kenmerk van design-build contracten is eenvoudigweg de aanwezigheid van slechts één contract. Alle andere soorten standaard bouwcontracten omvatten ten minste twee contracten. Design-build wordt vaak omschreven als "single-source" of "sole-source" contractering. Als er een probleem of verandering is met het ontwerp of de constructie, werkt de eigenaar samen met één enkele bron: de aannemer, voor oplossing of goedkeuring.
Bij een design-build-contract werken ontwerpers en bouwers hand in hand om constructietekeningen te maken en een logische bouwvolgorde te analyseren. Dankzij deze samenwerking uit één bron kunnen zowel het ontwerp als de constructie in fasen worden voltooid, in plaats van vanaf het begin van het project vanuit een compleet ontwerp te werken.
Voordelen van Design-Build-contracten
Design-build contractering biedt verschillende potentiële voordelen:
- Ontwerptijd verkorten
- Vereenvoudigen van bouwtekeningen
- Waarde-engineeringalternatieven open laten voor discussie en analyse gedurende het hele project
- Het inkorten van de bouwkalender
- Communicatiekanalen beperken tot één enkel contactpunt
- Minimaliseren van wijzigingsopdrachten
- Snelle schema's
- Het ontwerp gemakkelijker aanpassen aan de werkelijke omstandigheden op de locatie
- Lange lead-items eerder identificeren
- Zodat het project herhaald kan worden
Nadelen van Design-Build-contracten
Design-build-contracten kunnen ook enkele nadelen met zich meebrengen waarmee rekening moet worden gehouden:
- Het projectresultaat levert mogelijk niet het verwachte resultaat op.
- Een project dat niet goed is gepland, kan aanzienlijke vertraging oplopen.
- Het contract heeft geen invloed op de arbeidskosten.
- De uiteindelijke kosten kunnen redelijk hoger zijn dan de oorspronkelijke schattingen.
- Design-build elimineert de mogelijkheid om een geïntegreerd ontwerp te gebruiken.
- Het tegenwicht tussen een aannemer en het ontwerpteam kan kleiner worden en er kunnen conflicten ontstaan.
- De visie van de architect kan in het voordeel van de aannemer lijken.
- Als de inspecteur van het project en het team geen ervaring hebben, kunnen problemen frequent voorkomen en kunnen dure reparaties nodig zijn.
Variaties op het Design-Build-concept
Er zijn verschillende varianten op het standaard design-build contract:
- Overbrugging: Eigenaar ontwikkelt een voorlopig projectontwerp op een niveau van 30% tot 50%
- Sleutelklaar: De eigenaar heeft expertise van buitenaf nodig en staat de entiteit vervolgens toe de sleutels over te dragen bij voltooiing van het project
- Design-Build-garantie (D-B-W): Combineert een garantiebepaling met design-build
- Ontwerp-Build-Maintain (D-B-M): Combineert onderhoudsvoorzieningen met design-build
- Privatisering: Particuliere entiteit ontwerpt, bouwt en onderhoudt op zijn beurt een deel van de rijbaan tegen betaling van tol of vergoeding
