Vastgoed investeren kan voor kortetermijnwinsten of huurcashflow op lange termijn zijn. Veel mensen zouden graag vastgoedinvesteerders willen zijn, maar ze hebben niet genoeg geld om aanbetalingen te doen. Ze denken dat kopen en vasthouden, of kopen en omdraaien, zijn de enige manieren om geld te verdienen.
Niet zo. U kunt beginnen met slechts de kosten van een paar honderd visitekaartjes. Uw verlangen en wat beenwerk kunnen binnen korte tijd in contant geld op zak veranderen.
Strategieën voor beleggen zonder contant geld
Talloze beleggingsmethoden worden door goeroes overal op televisie, in gedrukte vorm en op internet gepredikt en onderwezen. Je kunt er veel van leren websites voor vastgoedbeleggingen, maar wees voorzichtig met het betalen voor dure cursussen of mentorschap.
Het is nog steeds aan jou om die kennis te gebruiken, erop uit te gaan en te implementeren wat je hebt geleerd, ongeacht hoeveel de instructeur je weet en leert.
Met een paar technieken kunt u geld verdienen met onroerend goed zonder met veel geld te beginnen, of zelfs helemaal niet.
Vogels achtervolgen vs. Langetermijnverhuur
U moet begrijpen wie deze investeerders zijn voordat u hun waarde echt kunt waarderen. De meeste mensen beschouwen een vogelhond als een 'flipper', iemand die huizen koopt, opknapt en ze vervolgens snel verkoopt met winst, en dat klopt grotendeels.
Vogels achtervolgen lijkt een beetje op het zijn van een groothandelaar, en er is geen geld voor nodig om aan de slag te gaan, alleen wat visitekaartjes en moeite. Het kan van vastgoedbeleggen een bedrijf maken voor de gemiddelde persoon met niet veel contant geld.
Dan is er de langetermijnbelegger die huizen koopt als huurwoningen, waardoor in de loop van de tijd cashflow en waardering wordt gerealiseerd. Elk van deze vastgoedbeleggingsstrategieën kan zeer winstgevend zijn. Welke u kiest, gaat over uw doelen, temperament en risicotolerantie.
De kunst van het vogelen
Veel van uw doelinvesteerders zullen een ander succesvol bedrijf zijn en wat geld dat ze in onroerend goed willen investeren. Het runnen van hun bedrijf vergt het grootste deel van hun tijd, dus vertrouwen ze op traditionele middelen zoals makelaars in onroerend goed om hen te helpen vastgoedbeleggingen te vinden.
Ze betalen meestal meer dan nodig is voor deze deals, omdat de agenten vanuit de VS werken Service voor meerdere vermeldingen (MLS)-inventaris. Er is niet veel flexibiliteit in de prijsstelling, vooral niet als het gaat om de commissies van de makelaars.
Veel van deze investeerders kopen meerdere eigendommen. Hoe denk je dat ze zullen reageren als je ze vertelt dat je ze deals kunt aanbieden voor 10% tot 40% minder dan wat ze momenteel betalen?
Hoe minder deze investeerders voor een huis betalen, hoe beter hun rendement op hun investering (ROI) uit de cashflow zal zijn, en hoe eerder ze over een vast eigen vermogen zullen beschikken. Zij wil een vogelhond om hen deals te brengen.
U kunt huiseigenaren vinden die moeten verkopen en dat nog niet hebben kunnen doen, of huiseigenaren met hypotheekproblemen of dreigende faillissementen, door middel van werk, onderzoek en onderzoek.
Zoek naar de huizen die vastgoedmakelaars staan niet op de lijst. Sommige vogelhonden hebben makelaars in onroerend goed die hen leads geven als een noodlijdende huiseigenaar niet in staat is geweest om te verkopen. De vogelhond levert winstgevende investeringen op voor de investeerder, en de kosten kunnen tussen de €2.000 en €10.000 per deal bedragen wanneer de verkoop wordt gesloten.
Opdrachten: De voordelen...
Een andere manier om geld te verdienen met beleggen in onroerend goed zonder uw eigen geld te gebruiken, is door middel van opdrachten. Het is geen ingewikkeld proces, maar het vereist wel dat u uw koper op een rij heeft staan voor je sluit jezelf op aan een koopcontract.
Je gaat feitelijk je eigen deal sluiten met de verkoper en een koopcontract. In het contract wordt aangegeven dat de koper 'Uw naam en/of toewijzing' is. Met deze formulering kunt u het contract aan iemand anders, uw koper, overdragen.
Je hebt geen toestemming nodig van de verkoper. Normaal gesproken moet het een contante koper zijn, maar dat is normaal gesproken het geval als u dit soort deals doet. De verkoper wordt daar eenvoudigweg van op de hoogte gesteld jouw koper is nu hun koper en dat de transactie normaal zal verlopen volgens de voorwaarden van het koopcontract.
...En nadelen
U moet een serieuze aanbetaling doen aan de verkoper. Dit geld wordt gestort bij het titelbedrijf dat de sluiting afhandelt, en u krijgt aan het eind van de dag geen restitutie of als de deal om de een of andere reden in het verkeerde keelgat schiet. Het geld wordt bij sluiting overgemaakt naar uw koper.
U wilt uw storting zo klein mogelijk houden, omdat er altijd een zeker risico bestaat dat de deal uiteindelijk niet wordt gesloten.
In de meeste gevallen wordt u pas betaald nadat de deal is gesloten, hoewel u mogelijk wel uw kosten kunt terugkrijgen het tijdstip waarop u de overdracht van het contract aan uw investeerders doet als u regelmatig meewerkt hen.
Natuurlijk kun je dat ook krijgen serieus geld als u goed op één lijn zit met bepaalde kopers en de deal aan hen kunt beschrijven en een mondelinge toezegging kunt krijgen.
Back-to-back sluitingen
De puinhoop op het gebied van de huizen- en hypotheeksector die zich in 2007 begon te ontwikkelen, zorgde voor veel veranderingen in de kredietverlening en vastgoedtransacties. Titelbedrijven waren vroeger bereid om dubbele sluitingen te doen en de ene deal te financieren met de opbrengst van een andere, maar dit is zeldzaam in 2019.
Er is echter een manier om eigendommen te groothandel en om te draaien met back-to-back sluitingen zonder uw eigen geld te gebruiken. De eerste vereiste is dat u een winstgevende groothandelsdeal moet hebben opgezet. U moet het eerste onroerend goed tegen de juiste prijs hebben gekocht, en een bereidwillige investeerder om het met een mooie winst van u te kopen.
De winst moet voldoende zijn om de vergoeding te dekken die nodig is om het geld van anderen te gebruiken om de eerste deal te sluiten, zodat u de tweede verkoop aan uw investeerder kunt sluiten. De vergoeding bedraagt doorgaans minimaal $ 2.500, en kan gebaseerd zijn op een percentage van het geleende bedrag.
Transactionele financiering is het proces waarbij een zeer kortetermijnlening wordt verkregen om één deal te financieren, met een vervolgafsluiting om het onroerend goed dezelfde dag of tenminste binnen 24 uur te verkopen. Een transactionele kredietverstrekker plaatst het geld dat nodig is om de eerste deal te sluiten bij het titelbedrijf.
Je kunt doorgaan naar de tweede deal wanneer de eerste deal sluit, meestal vlak daarachter gepland. De slotverklaring voor die deal weerspiegelt een betaling aan de transactionele kredietverstrekker voor het bedrag dat zij bij de eerste deal hebben geleend, plus hun vergoeding. U krijgt het saldo en uw winst.
Lease-opties
De basiscomponenten van een leaseoptiestrategie zijn een leaseovereenkomst met maandelijkse betalingen en een optie om het onroerend goed aan het einde van de leaseperiode te kopen.
U wilt bijvoorbeeld een woning bezitten als huurwoning, maar u beschikt niet over voldoende contant geld voor een aanbetaling. Het kan zelfs zijn dat u kredietproblemen heeft, waardoor lenen te duur wordt. U vindt dus een zeer gemotiveerde huiseigenaar die er niet in is geslaagd om via marketing met bandietenborden, kranten- en Craigslist-advertenties of alleen via mond-tot-mondreclame te verkopen.
Een voorbeeld van een leaseoptie
Het huis zou in de huidige markt $ 200.000 waard kunnen zijn. Het hypotheeksaldo bedraagt $150.000, en de huiseigenaren betalen $1.100 per maand, inclusief belastingen en verzekeringen. De ene echtgenoot is ontslagen en de andere heeft een betere baan gevonden, dus ze moeten snel verhuizen.
Bied aan om hun huis voor drie jaar te leasen met huurbetalingen die gelijk zijn aan hun huisbetalingen: $ 1.100 per maand. Betaal ze $ 1.500 als een niet-restitueerbare huuroptiebetaling in ruil voor het recht (maar niet de verplichting) om het huis aan het einde van de huurovereenkomst voor $ 160.000 te kopen.
Gebruik marketing- of andere methoden om een huurder voor het huis te vinden die bereid is u $ 1200 per maand te betalen om het te leasen. De huurder tekent minimaal een eenjarige huurovereenkomst. De belastingen en verzekeringen blijven gedurende de driejarige huurovereenkomst zoals ze zijn, waarbij de borg van de hypotheekbetaling van de eigenaren voor deze spullen zorgt.
Hier is hoe het allemaal werkt:
- Uw uitbetaling: $1.100 x 3 voor leasebetalingen van de eerste en laatste maand en een borgsom van $3.300, plus $1.500 voor de leaseoptiebetaling. Uw totale uitbetaling bedraagt € 4.800.
- Contant in: $ 1.200 x 3 voor eerste, laatste en borg = $ 3.600.
Ter illustratie is dit een worstcasescenario. Je hebt $1200 uit eigen zak. Maar als u beter met de verkoper had onderhandeld en de borgsom had uitgesteld of helemaal had afgeschaft, zou dit neerkomen op een winst van $ 300. Op dezelfde manier zou u break-even draaien als u een huurder zou kunnen vinden die bereid is $ 1.600 per maand op te hoesten.
Het kan allemaal te maken hebben met uw onderhandelingsvaardigheden.
En het idee is om dit huis onder controle te houden en uiteindelijk een winstgevende aankoop te doen voor die onderwaardeprijs, zonder in de tussentijd al te veel geld uit te geven. Het pand is al meer waard dan de te betalen prijs, en zal tijdens de huurperiode van drie jaar waarschijnlijk in waarde stijgen. Dat kan een aanzienlijk rendement op uw investering opleveren.
Sandwich-leaseovereenkomsten
Een sandwichlease is precies wat de naam aangeeft: twee leasemogelijkheden met u, de belegger, in het midden.
U wilt de mogelijkheid hebben om de woning aan het einde van de huurperiode met korting te kopen, en dat moet ook een huurder vinden die de woning wil kopen, maar dit niet kan vanwege kredietproblemen of een gebrek aan contant geld voor een aanbetaling betaling. De meeste mensen in deze situatie kopen graag met een lease-optie, zodat ze tijd hebben om hun krediet te verbeteren en samen een aanbetaling te krijgen.
Het zou op dezelfde manier werken als een lease-optie, maar u vindt iemand die wil leasen of huren in plaats van een gewone huurder. Alle cijfers zouden hetzelfde zijn, maar de huurder/koper zou na een huurperiode van drie jaar eigenaar zijn van de woning.
De huurder/koper betaalt nu niet alleen de eerste, laatste en borgsom vooraf, maar doet ook een niet-restitueerbare huurbetaling voor het recht om de woning te kopen aan het einde van de huurovereenkomst. De huurder/koper stemt er ook mee in om $ 175.000 voor de woning te betalen.
Nu ziet uw cashflow er als volgt uit:
- Dezelfde $ 4.800 gaat eruit.
- $1.200 x 3 is gelijk aan $3.600, plus de $1.500 lease-optiebetaling van de huurder/koper levert $5.100 op.
U verdient $300 vooraf, $100 per maand voor de 34 resterende maanden of $3.400, en een winst van $15.000 door het huis te verkopen voor meer dan uw oorspronkelijke overeenkomst om het onroerend goed te kopen. Uw brutowinst bedraagt € 18.700, waarbij er feitelijk nul dollar is geïnvesteerd.
Een ander voordeel van deze strategie is dat de huurder/koper hoopt eigenaar te worden van de woning en er daarom logischerwijs beter voor zal zorgen. Sommige investeerders onderhandelen zelfs over huurovereenkomsten waarbij huurders de eerste $ 100 of meer moeten betalen voor eventuele reparaties.
De kosten zijn minimaal wanneer de verzekeringen en belastingen worden betaald via de oorspronkelijke hypotheekbetaling.
Leaseopties en sandwichleases zijn strategieën die vaak door vastgoedbeleggers worden gebruikt om eigendommen aan hun portefeuilles toe te voegen en een maandelijkse cashflow op te bouwen.
Andere verhuuropties
Terwijl u met al dit investeren bezig bent, moet u een dak boven uw hoofd hebben, dus u kunt overwegen uw eigen behoeften te combineren met de mogelijkheid om geld te verdienen en vooruit te komen. Ook hiervoor is minimaal a nodig klein geld uit eigen zak, maar op de lange termijn kunt u er goed uit komen.
U kunt een duplex kopen voor minder dan 5% als u over een goede kredietwaardigheid beschikt en u persoonlijk een van de eenheden bewoont. Verhuur de andere en gebruik de inkomsten om een deel van, zo niet de gehele hypotheekbetaling te betalen totdat u uiteindelijk verkoopt, idealiter met winst nadat het onroerend goed in waarde is gestegen.
Een andere optie is om een eengezinswoning te kopen en daar vervolgens een jaar te wonen. De VA en USDA bieden leningen aan zonder extra geld, en een FHA-lening kan vanaf 2018 voor slechts 3,5% worden verkregen, op voorwaarde dat het uw woning is, maar u er niet voor altijd hoeft te wonen.
Blijf een tijdje en verhuur het dan voor genoeg om uw hypotheekbetalingen te dekken. Laat het onroerend goed in waarde stijgen, betaal uw hypotheek in de loop van de tijd af en bouw eigen vermogen en vermogen op.
