Powody, dla których możesz pozwać swojego właściciela

Właściciele i najemcy zazwyczaj nie wchodzą w swoje relacje szukając konfliktu. Czasami jednak pojawiają się problemy, których nie da się łatwo naprawić przez telefon lub e-mail. W takich sytuacjach najemca może rozważyć pozwanie właściciela w celu rozwiązania problemów w sądzie. Dowiedz się, dlaczego możesz pozwać swojego właściciela i czy to naprawdę najlepsze podejście.

Korzyści z pozwania właściciela

Złożenie pozwu ma pewne potencjalne korzyści dla najemców.

• Może zmotywować właściciela do zawarcia ugody poza sądem: Powiadomienie właściciela o swoim zamiar pozwanie go może zmotywować właściciela do zrobienia wszystkiego, co w jego mocy, aby uniknąć pójścia do sądu. On lub ona może zgodzić się na ugodę z tobą, zanim sprawa trafi do sądu.
• Odbierz należne pieniądze: Jeśli pozwiesz właściciela i wygrasz, otrzymasz należne pieniądze, być może więcej. Na przykład, jeśli właściciel bezprawnie wstrzymał kaucję, otrzymasz taką kwotę, aw niektórych stanach nawet dwukrotność lub trzykrotność tej kwoty.
• Otrzymaj odszkodowanie:Jeśli wygrasz sprawę sądową przeciwko wynajmującemu, możesz również otrzymać odszkodowanie. Na przykład, jeśli twój lokal nie nadawał się do zamieszkania, możesz otrzymać odszkodowanie za wszelki ból i cierpienie, które ci wyrządził.
• Możliwość pobytu w Twoim apartamencie:Jeśli złożysz pozew przeciwko właścicielowi o bezprawną eksmisję i wygrasz, nie będziesz zmuszony wyprowadzić się z mieszkania.

Ryzyko pozwania właściciela

Złożenie pozwu wiąże się jednak również z pewnymi potencjalnymi zagrożeniami, które każdy najemca powinien wziąć pod uwagę.

• Możesz stracić:Decyzja o pozwaniu właściciela nie jest gwarancją zwycięstwa. Możesz przejść przez wszystkie kłopoty związane z procesem sądowym i przegrać. Często właściciele są chronieni przez spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (LLC) lub większe organizacje, które mogą mieć wewnętrznego radcę prawnego lub grube portfele, aby zatrudnić kompetentnych prawników.
• Kosztowny:Złożenie pozwu nie jest bezpłatne. Będziesz musiał pokryć koszty sądowe i wpisowe. Niektóre stany będą również wymagać, abyś był reprezentowany przez adwokata, chociaż większość pozwala, a nawet wymaga, abyś reprezentował siebie w sądzie ds. drobnych roszczeń – a prawnicy mogą być bardzo kosztowni. Musisz zdecydować, czy kwota, której żądasz od właściciela, uzasadnia wszystkie te dodatkowe koszty.
• Właściciel może sprzeciwić się:Złożenie pozwu przeciwko właścicielowi może zmotywować go do złożenia pozwu przeciwko tobie. Jeśli przegrasz ten pozew wzajemny, możesz być odpowiedzialny za koszty sądowe, opłaty adwokackie (jak również jako własne), a także szkody poniesione przez wynajmującego powiększone o pierwotną kwotę, którą płacił wynajmujący szukanie.

Czy pozew jest najlepszą opcją?

Chociaż pozywanie jest jedną z opcji, nie zawsze może być najlepszą opcją. Jeśli przyzwyczaisz się do pozywania właścicieli, może to utrudnić znalezienie mieszkania w przyszłości. Nie chcesz być znany jako najemca, który pozywa o wszystko.

Istnieją uzasadnione okoliczności, w których pozew jest jedyną opcją, takie jak poważne obrażenia spowodowane całkowitym zaniedbaniem właściciela. W innych, mniej poważnych sytuacjach pozew może być stratą czasu. Jeśli właściciel potrąca 25 USD z depozytu zabezpieczającego, a złożenie pozwu kosztuje 50 USD roszczenia, musisz ustalić, czy kłopot z pozwem o tak niewielką sumę jest naprawdę tego wart czas.

Najpierw wyślij list z żądaniem

Zanim faktycznie złożysz pozew przeciwko wynajmującemu, powinieneś wysłać list z żądaniem do właściciela. List ten powinien określać, czego oczekujesz od właściciela. Na przykład chcesz, aby właściciel naprawił problem z pleśnią w łazience. Wyjaśnij w tym liście, że jeśli ten problem nie zostanie rozwiązany, planujesz złożyć pozew przeciwko wynajmującemu.

Zasady stanowe różnią się

Każdy stan będzie miał inne zasady dotyczące tego, kiedy i jak możesz złożyć pozew. Musisz skontaktować się z sądem ds. drobnych roszczeń lub z prawnikiem w Twojej okolicy, aby określić dokładne wymagania.

W większości stanów istnieje dorozumiana gwarancja zdatności do zamieszkania. Oznacza to, że właściciel jest odpowiedzialny za dokonywanie napraw i utrzymywanie nieruchomości w stanie nadającym się do zamieszkania. Na przykład każdy najemca ma prawo do ogrzewania, armatury wodno-kanalizacyjnej i bieżącej wody. Jeśli wynajmujący odmówi dokonania napraw, które mają wpływ na zdrowie i bezpieczeństwo najemcy, najemca może często wstrzymać czynsz, wyprowadzić się z nieruchomości lub ostatecznie pozwać właściciela.

Gdzie pozwać właściciela?

Bardzo właściciel kontra najemca pozwy toczą się w sądzie ds. drobnych roszczeń. Sprawy o eksmisję są jednak zwykle rozpoznawane w sądzie wyższej instancji. Ponownie, każdy stan będzie miał inne przepisy dotyczące dokładnych procedur.

Na przykład maksymalna kwota, o jaką możesz pozwać właściciela, będzie różna w każdym stanie. W niektórych stanach limit ten wynosi 2500 USD, podczas gdy w innych 15 000 USD.

Przepisy stanowe będą się również różnić w zależności od tego, jak długo właściciel musi odpowiedzieć na pozew. Na przykład w Alabamie właściciel ma 14 dni na odpowiedź.

Kiedy pozwać właściciela lokalu

Kiedy powinieneś pozwać swojego właściciela, zależy od powodu, dla którego pozywasz. Jeśli wnosisz pozew, ponieważ wynajmujący wstrzymał twoją kaucję, sensowne jest złożenie pozwu po wyprowadzce. Jeśli pozywasz, ponieważ wynajmujący odmawia wykonania napraw, aby mieszkanie nadawało się do zamieszkania, sensowne jest pozwanie, gdy masz aktywną umowę najmu.

Jednak w wielu stanach obowiązują przepisy, które zabraniają właścicielom mieszkań podejmowania działań odwetowych w odpowiedzi na prawnie dozwolone działania najemcy, takie jak pozwanie właściciela do sądu.

• Przedawnienie: Musisz mieć świadomość, że istnieje ustawa o przedawnieniu szkód majątkowych określająca, ile czasu po incydencie musisz pozwać właściciela. Prawa są bardzo zróżnicowane. Na przykład w Luizjanie masz zaledwie rok, podczas gdy w Rhode Island masz do 10 lat.

10 powodów, dla których możesz pozwać swojego właściciela

W grę ponownie wejdą przepisy stanowe. Ogólnie rzecz biorąc, możesz być w stanie złożyć pozew przeciwko właścicielowi z następujących powodów.

1. Nielegalne przechowywanie depozytu zabezpieczającego: Prawo najemców obowiązujące w każdym stanie zawiera listę konkretnych powodów, dla których właściciel może dokonać potrąceń z kaucji zabezpieczającej. Jeśli wynajmujący dokonał potrącenia z powodu, który nie jest prawnie dozwolony lub który nie został uzgodniony specjalnie z wyprzedzeniem, takich jak normalne zużycie nieruchomości, wtedy możesz zabrać swojego właściciela sąd. Możesz również złożyć pozew, jeśli wynajmujący po prostu nie zwrócił kaucji lub ją wstrzymuje i fałszywie twierdzi, że naruszyłeś warunki umowy najmu.
2. Nieprzestrzeganie przepisów dotyczących depozytu zabezpieczającego w Twoim stanie: Oprócz bezprawnego wstrzymania depozytu zabezpieczającego, możesz pozwać właściciela, jeśli nie przestrzega on dodatkowych zasad dotyczących depozytu zabezpieczającego. Może to obejmować pobieranie opłat wyższych niż dozwolone maksymalne stanowe, brak powiadomienia o miejscu przechowywania depozytu lub niedołączenie szczegółowej listy wszelkich potrąceń.
3. Dyskryminacja mieszkaniowa:Jeśli Twój wynajmujący naruszył warunki Federalnej Ustawy o Sprawiedliwych Mieszkaniach (Federal Fair Housing Act), możesz mieć przeciwko niemu sprawę sądową. Najpierw musisz złożyć skargę do HUD. HUD przeprowadzi dochodzenie i jeśli uzna, że ​​właściciel dopuścił się dyskryminacji mieszkaniowej, zostaną podjęte dalsze kroki prawne.
4. Niedozwolone klauzule w umowie najmu:Wynajmujący nie może zawrzeć w umowie najmu klauzul, które są niezgodne z prawem lub sprzeczne z przepisami dotyczącymi wynajmującego i najemcy w Twoim stanie. Na przykład zwierzęta przewodniki są dozwolone na mocy federalnej ustawy o sprawiedliwych warunkach mieszkaniowych.Jeśli właściciel odmawia zezwolenia zwierzętom asystującym, jest to niezgodne z prawem. Innym przykładem może być klauzula w umowie najmu, która stanowi, że wynajmujący nie jest odpowiedzialny za dokonywanie jakichkolwiek napraw w lokalu nieruchomości lub że wynajmujący ma prawo wyprowadzić najemcę z nieruchomości w dowolnym momencie.
5. Wynajmujący nie zwrócił Ci kosztów naprawy: Jeśli wynajmujący odmówił wykonania naprawy, która zagrażała zdrowiu i bezpieczeństwu, lub odmówił wykonania jej w rozsądnym czasie, a Ty osobiście zapłaciłeś komuś innemu za naprawę, możesz pozwać wynajmującego o odzyskanie pieniędzy, które zapłaciłeś z własnej kieszeni, jak również o ewentualne odszkodowanie.
6. Jednostka nie nadaje się do zamieszkania: Możesz złożyć pozew, jeśli wynajmujący odmówi wykonania napraw, które mają wpływ na twoje zdrowie i bezpieczeństwo. Na przykład nie masz bieżącej wody, twoje ogrzewanie nie działa zimą lub masz problem z pleśnią lub zagrożeniem związanym z farbą ołowiową. W tym scenariuszu, zanim złożysz pozew przeciwko wynajmującemu, zazwyczaj masz możliwość powiadomienia go, że wstrzymasz czynsz lub wyprowadzisz się z lokalu, jeśli problem nie zostanie rozwiązany.
7. Nie ujawniono zagrożeń związanych z farbą ołowiową / problemu z pleśnią:Właściciele są zobowiązani do ujawnienia wszelkich znanych, istniejących lub wcześniejszych problemów związanych z farbą ołowiową lub pleśnią w nieruchomości.Celowe ukrywanie przed tobą tych informacji przez właściciela jest niezgodne z prawem, zwłaszcza dlatego, że jest to problem, który może spowodować długoterminowe problemy zdrowotne.
8. Nielegalne wejście na teren najemcy: Właściciele zazwyczaj muszą z odpowiednim wyprzedzeniem powiadomić o wejściu do wynajmowanej nieruchomości najemcy i mogą to zrobić tylko z prawnie dozwolonych powodów.Jeśli właściciel naruszy te przepisy, najemca może zwrócić się do sądu, aby uniemożliwić właścicielowi wejście i może otrzymać odszkodowanie.
9. Uraz w wynajmowanej nieruchomości: Możesz wnieść pozew przeciwko właścicielowi, jeśli odniesiesz obrażenia w wynajmowanej nieruchomości z powodu zaniedbania właściciela. Na przykład poślizgniesz się i upadniesz, ponieważ na klatce schodowej nie ma wymaganej prawnie poręczy. Nie możesz pozwać właściciela, jeśli obrażenia są spowodowane twoim zaniedbaniem. Na przykład twoje mieszkanie jest tak brudne, że poślizgniesz się i upadniesz w swoim mieszkaniu na stertę własnych brudnych ubrań.
10. Złożenie wniosku o bezprawną eksmisję:Możesz wnieść sprzeciw wobec swojego właściciela, jeśli uważasz, że ten próbuje cię wyeksmitować nielegalnie.