Właściciele i najemcy mają określone prawa i obowiązki wynikające z prawa najemcy właściciela. Jeżeli jedna ze stron nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań, druga strona ma prawo się do niej odnieść. Czasami prowadzi to do konfliktów między właścicielami a najemcami. Dowiedz się, jakie działania właściciela można uznać za odwet i czy odwetowa eksmisja jest kiedykolwiek legalna.
Akty odwetowe właściciela
Eksmisja zwykle nie jest pierwszym krokiem, jaki właściciel podejmuje w celu odwetu na najemcy. Typowe sposoby, w jakie właściciel może próbować odzyskać najemcę, obejmują:
- Podwyższenie czynszu – wynajmujący może podnieść czynsz najemcy, aby zemścić się na najemcy lub spróbować zmusić najemcę do przeprowadzki.
- Grożenie najemcy lub nękanie go — wynajmujący może werbalnie lub fizycznie nękać najemcę lub grozić mu jako formę zastraszania, aby uniemożliwić najemcy wniesienie skargi lub podjęcie innych działań prawnych, które nie podobają się wynajmującemu.
- Nieprzedłużenie umowy najmu najemcy- Wynajmujący może zemścić się na najemcy, odmawiając przedłużenia najmu najemcy.
- Odcięcie udogodnień lub usług- Wynajmujący może próbować utrudnić najemcy warunki mieszkaniowe, ograniczając dostęp do pralki i suszarki, blokując dostęp do miejsca parkingowego lub odmawiając naprawy lokalu najemcy.
- Eksmisja – wynajmujący może rażąco próbować skłonić najemcę do przeprowadzki, składając wniosek o eksmisję najemcy.
Co to jest eksmisja odwetowa?
Eksmisja odwetowa nie jest oparta na faktycznym naruszeniu umowy najmu, ale na złości. Właściciel jest niezadowolony z zachowania najemcy, więc składa wniosek o eksmisję najemcy. Przykłady działań, które mieszczą się w ramach prawa najemcy, które mogą skłonić właściciela do złożenia wniosku o eksmisję w ramach odwetu, obejmują:
- Narzekać- Najemca może często narzekać na problemy z utrzymaniem lub innymi lokatorami w budynku.
- Dzwonię do Departamentu Zdrowia- Najemca może skontaktować się z wydziałem zdrowia, aby złożyć skargę na naruszenie przepisów BHP w lokalu.
- Dzwonię do Wydziału Budownictwa- Najemca może skontaktować się z działem budowlanym, aby złożyć skargę na naruszenie przepisów BHP w lokalu.
- Najemca wstrzymuje czynsz do czasu naprawienia naruszenia- W zależności od prawa stanowego najemca może wstrzymać czynsz do czasu usunięcia poważnych naruszeń przepisów dotyczących zdrowia lub bezpieczeństwa w nieruchomości.
- Najemca organizuje innych najemców- Najemca może zorganizować innych lokatorów w budynku, aby zaprotestować w sprawie, takiej jak podwyżka czynszu.
- Najemca przystąpił do związku najemców-Najemca został członkiem związku lokatorów, a wynajmujący obawia się, że najemca może próbować wykorzystać luki prawne, aby wykorzystać właściciela.
Powody, dla których właściciel może zgodnie z prawem eksmitować najemcę
Istnieje wiele powodów, dla których właściciel może zgodnie z prawem złożyć wniosek o eksmisję, a odwet nie jest jednym z nich. Te powody będą się różnić w zależności od stanu, więc sprawdź lokalne przepisy. Typowe powody, dla których możesz złożyć wniosek o eksmisję, to:
- Nieopłacony czynsz
- Inne naruszenia umowy najmu
- Najemca prowadzi nielegalne działania na terenie lokalu
- Najemca uszkodził nieruchomość w sposób, który obniżył jej wartość
- Najemca przeszkadza innym lokatorom/sąsiadom
- Najemca stanowi zagrożenie dla zdrowia lub bezpieczeństwa innych lokatorów w budynku
Czy eksmisja odwetowa jest legalna?
Eksmisja w odwecie nigdy nie jest legalna. W większości stanów, w tym w Illinois, obowiązują przepisy chroniące lokatorów przed działaniami odwetowymi ze strony właścicieli, w tym eksmisją. Prawo stanu Illinois to tzw Ustawa o eksmisji odwetowej.
Jak sąd orzeka eksmisję w ramach odwetu?
Eksmisje odwetowe mogą być trudne do udowodnienia, ponieważ wynajmujący często wymyśla inny powód do złożenia wniosku o eksmisję. Chociaż w wielu stanach obowiązują przepisy, które chronią najemców przed odwetem ze strony właścicieli, odwet jest trudny do udowodnienia.
Czas między skargą a eksmisją
Najemca ma większe szanse na udowodnienie swoich roszczeń, jeśli czas między ich działaniami, wywołany przez stan zdrowia na przykład inspektor, a akcja właściciela, złożenie wniosku o eksmisję, jest krótsza, na przykład od jednego do sześciu miesiące. Sędzia będzie miał trudności z uwierzeniem, że wynajmujący działa w odwecie, jeśli właściciel złożył wniosek o eksmisję najemcy rok po tym, jak najemca zadzwonił do wydziału zdrowia właściciela.
Akcja związana z najmem
Działanie, za które najemca żąda odwetu, musi być zgodne z prawem i musi być bezpośrednio związane z jego najmem. Zostało to ustalone w sprawie sądowej Imperial Colliery Co. vs. Fout. W tej sprawie z Wirginii Zachodniej sąd orzekł, że najemca nie może twierdzić, że eksmisja odwetowa nastąpiła w wyniku jego udziału w strajku robotniczym.
