Właściciele nieruchomości mają tradycyjny „pakiet praw”, który przechodzi na nich wraz z nieruchomością w momencie jej zakupu. Pakiet ten obejmuje prawa do posiadania majątku, rozporządzania nim, wyłączania z niego innych i rozporządzania nim.
Dowiedz się więcej o tym, z czym wiążą się te prawa i jaka jest historia ich przedstawienia w postaci wiązki patyków.
Jaki jest pakiet praw właścicieli nieruchomości?
Pakiet praw własności nieruchomości przysługuje posiadaczowi tytułu do nieruchomości. To pojęcie własności jako zbiór praw w stosunku do innych osób, a nie sprawiedliwe prawa do rzeczy materialnej, to dominujący sposób patrzenia na prawa własności w amerykańskim prawie system.
Dowód własności następuje poprzez posiadanie: czyn.
Różne źródła podają różne wersje pakietu praw, ale najważniejsze prawa to:
- Prawo posiadanie
- Prawo kontroli
- Prawo do wykluczenia
- Prawo do uzyskiwania dochodu
- Prawo rozporządzania
Właścicielowi nie przysługuje także prawo do korzystania z żadnego z tych praw.
W latach sześćdziesiątych brytyjski prawnik A.M. Honoré stworzył listę przypadków związanych z własnością nieruchomości, która obejmowała elementy inne niż prawa. Na przykład zakaz szkodliwego użytkowania oznacza, że właściciel nie może szkodzić innym osobom w wyniku korzystania z nieruchomości i czerpania z niej przyjemności. Brak terminu oznacza, że nie ma ustalonego okresu własności.
W swojej książce „The Distribution of Wealth” z 1893 r. amerykański ekonomista John Rogers Commons odniósł się do własność jako „nie jedno absolutne prawo, ale zbiór praw”, które „są rozdzielane między właścicieli i społeczeństwo."
Jak działa pakiet praw właścicieli nieruchomości?
Ponieważ, podobnie jak patyki, prawa stanowią pakiet, który można oddzielić od pozostałych, jedno lub więcej praw może zostać utracone lub oddane na określony czas, a następnie odzyskane. Przykładowo, właściciel nieruchomości może zrzec się prawa do wykluczenia innych osób, jeśli zdecyduje się wynająć najemcy domek na tej nieruchomości lub zezwolić rolnikowi na obsianie części gruntu.
Istnieją wyjątki od praw. Na przykład właściciel nieruchomości nie może prowadzić tam warsztatu samochodowego, jeśli leży ona na obszarze objętym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym dozwolone jest wyłącznie zamieszkanie. A właściciel gruntu nie może zbudować na swojej działce drapacza chmur, jeżeli gmina, na której terenie się ona znajduje, posiada rozporządzenie zabraniające zabudowy powyżej określonej wysokości.
Właściciele nieruchomości mierzą się także z obowiązkami, takimi jak płacenie podatków i utrzymywanie ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej. Jeżeli nie dopełnią tych obowiązków, mogą utracić jedno lub więcej praw własności.
Prawa własności można również podzielić na prawa powierzchniowe, prawa podziemne, prawa nadbrzeżne i prawa do powietrza. Obejmują one prawo do budowania na ziemi (na powierzchni), wydobywania minerałów (pod powierzchnią), zbierania wody ze strumienia (nadrzecze) oraz zapobiegania nawisaniu sąsiednich budynków (powietrze).
Prawo posiadania
Nieruchomość jest własnością lub jest w posiadaniu tego, kto posiada do niej tytuł. Jeśli kupujący płaci za nieruchomość gotówką, natychmiast uzyskuje tytuł własności, ponieważ nie ma wobec niej żadnej noty hipotecznej ani innego rodzaju zastawu – roszczenia finansowego.
Jeżeli nabywca zaciągnie kredyt hipoteczny, pożyczkodawca ustanawia zastaw na nieruchomości i faktycznie posiada tytuł własności. W zależności od stanu, w jakim znajduje się nieruchomość, zastawnik hipoteczny może mieć taką możliwość wykluczać przejąć go w posiadanie stosunkowo szybko, jeśli nabywca nie spłaci pożyczki lub może być w tym celu zmuszony do przejścia przez system sądowy.
Niepłacenie podatków od nieruchomości lub opłat na rzecz stowarzyszenia właścicieli domów może również skutkować utratą posiadania, ponieważ zobowiązania te mogą również stanowić formę zastawu.
Prawo kontroli
Właściciele zazwyczaj kontrolują sposób korzystania ze swoich nieruchomości, ale muszą przestrzegać wszelkich obowiązujących umów i ograniczeń podziału terytorialnego lub stowarzyszeń właścicieli domów, a także przepisów lokalnych i stanowych. Na przykład właściciel nie może organizować głośnych imprez w swoim mieszkaniu w każdy weekend, jeśli stowarzyszenie jego budynku zabrania odtwarzania głośnej muzyki po godzinie 22:00.
Prawo do kontroli można również opisać jako prawo do zarządzania – według słów Honoré, prawo „do decydowania o tym, jak i przez kogo rzecz będzie używana”.
Prawo wykluczenia
Inne osoby mogą zostać wykluczone z wtargnięcia na Twoją posesję lub do Twojego domu, a prawo to jest na ogół bardzo dobrze chronione. Jednakże wyjątki od tego prawa wykraczają poza oczekiwane funkcjonariusze organów ścigania posiadający nakaz. Przedsiębiorstwa użyteczności publicznej rutynowo otrzymują służebności na nieruchomościach, których nie są właścicielami, w celu zachowania prawa do drogi i urządzeń użyteczności publicznej. Właściciel nieruchomości, który sprzedaje działkę za swoją, może potrzebować zezwolenia na utworzenie na swojej posesji podjazdu, aby umożliwić dostęp do nowej działki.
Prawo do uzyskiwania dochodu
Właściciele mogą generować dochód ze swojej nieruchomości wynajmując ją osobie lub firmie. Mogliby go również wykorzystać do hodowli i szkolenia koni pełnej krwi lub prowadzenia działalności spawalniczej, jeśli pozwala na to podział na strefy.
Prawo do rozporządzania
„Rozporządzanie” oznacza, że posiadacz nieruchomości może przenieść własność na inną osobę, także po jej śmierci w testamencie. Mogą go sprzedać lub oddać, jeśli tak zdecydują.
Jeśli właściciel nieruchomości nadal jest winien pieniądze pożyczkodawcy, musi spłacić pozostałe saldo kredytu hipotecznego z wpływów ze sprzedaży nieruchomości.
Kluczowe dania na wynos
- Właściciele nieruchomości mają „pakiet praw”, który przechodzi na nich w momencie zakupu nieruchomości.
- Koncepcja własności jako zbioru praw przysługujących innym osobom jest dominującym sposobem patrzenia na prawa własności w amerykańskim systemie prawnym.
- Do głównych praw własności zalicza się prawo posiadania, prawo kontroli, prawo do wykluczenia, prawo do osiągania dochodu i prawo do rozporządzania.
- Istnieją wyjątki od tych praw, a właściciele nieruchomości mają zarówno obowiązki, jak i prawa.
