Jeśli przeprowadzasz porównawczą analizę rynku (CMA), najprawdopodobniej dzieje się tak z jednego z dwóch typowych powodów. Chcesz ustalić cenę ofertową lub sprawdzić wartość rynkową nieruchomości, którą Ty lub Twój klient rozważacie kupić. W obu przypadkach dokładność i rozsądna aktualna wartość rynkowa powinny wynikać z obliczeń.
CMA nie są przeznaczone tylko dla agentów wystawiających ogłoszenia. Stanowią przydatne narzędzie także dla agentów kupujących, pomagając im naprowadzić klientów na realistyczne oferty na daną nieruchomość.
Składniki CMA
CMA jest istotnym elementem każdego wykazu lub oferty nieruchomości. Zapewnia najdokładniejszy obraz wartości i potencjalnej ceny sprzedaży nieruchomości, inny niż wycena. Porównujesz nieruchomość z innymi, które faktycznie zostały sprzedane – im nowsza, tym lepiej.
Porównywanie z innymi cenami ofertowymi zamiast z rzeczywistymi może być jak porównywanie jednego marzenia z drugim. Nie masz możliwości sprawdzenia, czy te ceny są realistyczne i mieszczą się w granicach rozsądku, czy też kłótliwy właściciel po prostu nie zadowoli się niższą ceną.
Proces tworzenia CMA jest podobny do wyceny, z tą różnicą, że tej ostatniej może dokonać jedynie licencjonowany rzeczoznawca majątkowy. Właściciele domów mogą przeprowadzić własne CMA, aby uzyskać dość dokładne pojęcie o wartości ich domów.
Podstawowe kroki
Po pierwsze, masz właściwość podmiotu z cechami i charakterystykami. Teraz zlokalizuj trzy najlepsze porównywalne nieruchomości i zapisz ich szczegółowe informacje oraz ceny sprzedaży.
Dokonaj korekty sprzedanych cen ze względu na różnice między nimi a przedmiotową nieruchomością.
Wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości oblicza się na podstawie skorygowanych, porównywalnych cen sprzedaży.
Wybieranie porównywalnych właściwości
Godna zaufania CMA nie jest nauką o rakietach, ale wymaga starannego wybrania porównywalnych nieruchomości.
Powinny znajdować się jak najbliżej siebie, najlepiej w tej samej okolicy. Powinny to być aktualne wyprzedaże, najlepiej z ostatnich kilku tygodni. Powinny wykazywać cechy i właściwości możliwie najbardziej zbliżone do właściwości przedmiotu.
Osiągnięcie tego wszystkiego zazwyczaj skutkuje CMA, na którym można polegać.
Wspólne elementy do wpisania we wszystkich CMA
Uporządkuj te informacje w arkuszu kalkulacyjnym:
- Adresy podmiotu i porównywalnych nieruchomości pojawiają się w pierwszym wierszu.
- W kolejnych czterech wierszach wprowadź informacje o nieruchomościach i ich charakterystyce, w tym ceny sprzedaży porównywalnych nieruchomości.
- Poświęć wiersz powierzchni każdego domu.
- Wprowadź wartości korekty dla lat budowy, wielkości działki, sypialni, łazienek, miejsc garażowych, ostatnich renowacji i wyjątkowych elementów zewnętrznych, takich jak basen. Idą one do ostatniej kolumny.
- Wszystkie wiersze poniżej wiersza „Cena sprzedana” są obliczane przez arkusz za Ciebie.
- Skorygowane porównywalne ceny sprzedaży znajdują się w przedostatnim rzędzie, w podziale na dolary za metr kwadratowy poniżej.
- „Wartość przedmiotowa” to obliczona wartość rynkowa przedmiotu nieruchomości, obliczona poprzez pomnożenie średnia skorygowanej powierzchni sprzedanej w dolarach przez powierzchnię obiektu nieruchomość.
Dokonywanie korekt
Większość tego, co będziesz musiał wypełnić, to twarde dane na temat każdej właściwości. Jedynym miejscem, w którym prawdopodobnie będziesz musiał zinterpretować i uzyskać subiektywny pogląd, jest ostatnia kolumna zawierająca wartości regulacji.
Przypisujesz tutaj wartość każdego przedmiotu na potrzeby korekt porównywalnej ceny sprzedaży. Innymi słowy, jaka jest wartość sypialni, jeśli nasza nieruchomość komplementarna ma więcej lub mniej sypialni niż nasza nieruchomość przedmiotowa?
Odejmij trochę dolarów od ceny sprzedaży, aby skorygować ją w dół, aby była bardziej porównywalna z przedmiotem nieruchomości, jeśli jest jej więcej sypialnie. Łazienki i miejsca garażowe działają tak samo. Wanny mogą oznaczać półwanny, przy czym przedmiotowa nieruchomość ma 2,5 wanny.
Możesz znaleźć przybliżone wartości w dolarach dla każdego z tych przedmiotów na stronach internetowych poświęconych przebudowie lub pytając lokalnego rzeczoznawcę, jakich wartości używają.
Spróbuj podać przybliżoną wartość rynkową pełnego akra ziemi w celu dostosowania wielkości działki. Arkusz będzie zawierał powierzchnię kwadratową, ponieważ większość działek ma mniej niż akr. Ale użyj wartości pełnego akra w ostatniej kolumnie.
Użyj powierzchni działki dla każdej nieruchomości. Przelicz powierzchnię na stopy kwadratowe, stosując 43 560 stóp kwadratowych na akr, jeśli jedna lub więcej jest większa niż akr.
Inne opcje
Ma to być szybkie i w miarę dokładne obliczenie CMA. Możesz także zrobić drugą, korzystając z aktualnie wymienionych nieruchomości i ich cen katalogowych. Może to pomóc w określeniu, czy rynek się zmienia, jeśli ceny są wyższe, czy niższe, dzięki czemu można następnie dokonać oceny, w jaki sposób dostosować wartość rynkową danej nieruchomości.
Pamiętaj tylko, że te liczby są tym, co inne chcieć dla ich właściwości. Niekoniecznie są to ceny, które kupujący są skłonni zapłacić.
Ten arkusz współpracuje z trzema właściwościami. Nie możesz użyć tylko jednej lub dwóch porównywalnych właściwości, ponieważ obliczenia będą bombardujące, ale możesz dodać jedną lub więcej kolumn tuż przed ostatnią, jeśli dobrze radzisz sobie z arkuszami kalkulacyjnymi i chcesz użyć ich więcej komp. W rzeczywistości możesz stworzyć kilka arkuszy o mniej lub bardziej porównywalnych właściwościach.
