Na drodze do zamknięcia mogą pojawić się wyboje na drodze.
Kiedy umowa nabycia nieruchomości lub kontrakt zostaje zawarta, a warunki zaakceptowane przez obie strony, jest to dokument kompletny i wiążący. Jeżeli zaistnieje konieczność zmiany któregokolwiek aspektu wcześniej uzgodnionych warunków, przygotowywana jest zmiana. Jest to dokument zmieniający ratyfikowaną umowę.
Agenci nieruchomości muszą uważać, aby nie mylić tego z Uzupełnienie.
Zmiany w umowach dotyczących nieruchomości
Zwykle wszyscy są bardzo zadowoleni, gdy kupujący i sprzedający podpisują umowę kupna. Cena jest zamknięta i zbliża się do zamknięcia. Agent myśli o prowizji. Kupujący wizualizują swoje meble w domu. Sprzedawca liczy pieniądze. Ale transakcja nie jest zawarta, dopóki zamknięcie nie zostanie zakończone i nie zostanie sfinansowane.
Przykład: Kupujący i sprzedający zgadzają się na zakup nieruchomości, a umowa zostaje podpisana przez wszystkie strony. W późniejszym terminie należy przesunąć termin zakończenia, aby umożliwić opóźnienie ankiety. Wymagałoby to zmiany daty ostatecznej zawartej w pierwotnej umowie.
Na drodze do zamknięcia mogą pojawić się wyboje na drodze. Niektóre mogą być stosunkowo niewielkie, ale inne mogą być potencjalnymi zabójcami transakcji.
- Ocena: Rzeczoznawca przychodzi z wartością niższą od uzgodnionej ceny sprzedaży. Może być duży. Może to być niewielka kwota, co do której sprzedawca może łatwo zgodzić się na obniżenie ceny lub na podwyższenie przez kupującego zaliczki, aby zapewnić zgodność kwoty pożyczki. Jeśli jest to znacząca kwota, wówczas odbywają się kolejne negocjacje. Jeżeli zostanie rozwiązany, należy sporządzić i podpisać aneks, który odpowiednio dostosowuje warunki umowy.
- Rodzaj pożyczki: Załóżmy, że kupujący planował zakup domu za pomocą tradycyjnego kredytu hipotecznego, obniżając oprocentowanie o 20%. Teraz okazuje się, że mogą uzyskać pożyczkę FHA z niższą zaliczką, a przynajmniej są całkiem pewni, że tak. To również potrwa dłużej. Nowelizacja w tym przypadku może dotyczyć dwóch punktów, zmiany rodzaju kredytu oraz wydłużenia terminu zamknięcia.
- Zdobycie tej wanny z hydromasażem: Przenośna wanna z hydromasażem nie była objęta sprzedażą. Jednak w procesie negocjowania naprawy kupujący są skłonni pominąć wymianę niektórych podartych okien i kilku wybitych szyb, ale teraz chcą tej wanny z hydromasażem. Zgadliście, to poprawka.
- Kredyt hipoteczny nie jest zatwierdzany „tak jak jest”: Załóżmy, że kupujący spodziewał się kupić dom z obniżką o 10%, ale pożyczkodawca sprawdził wszystkie dane dotyczące kredytu oraz dochodów/wydatków i zdecydował, że nie może zakwalifikować kupującego do tej pożyczki. Kupujący muszą wymyślić więcej za zaliczkę. Mogą to mieć lub są w stanie zdobyć, ale zajmie to trochę czasu. Kolejny przypadek poprawki przedłużającej zamknięcie.
- Opuszczony płot wkracza: To prawda, ponieważ przydarzyło mi się to na przykład jako kupującemu na wsi. Badanie wykazało stary płot, który w dużej mierze się zawalił, ale wspomniano o nim i dlatego stał się wyjątkiem od zakresu ubezpieczenia w tytułowym segregatorze ubezpieczenia. Nie była to wielka sprawa, ponieważ mogłem to później usunąć, a wtedy nie pojawiłoby się, gdy w pewnym momencie sprzedam. Nie chciałem jednak, żeby jakieś roszczenia do tego kawałka ziemi pojawiły się później. Zrobiliśmy więc poprawkę, a sprzedawca kazał ją usunąć przed zamknięciem i usunięto ją z wyjątków segregatora.
Rzecz w tym, że nie jest to umowa, dopóki nie zostanie sfinalizowana i sfinansowana. W procesie transakcji może pojawić się wiele rzeczy, które wymagają zmiany warunków umowy między kupującym a sprzedającym. Zwykle jest to załatwiane, ale pamiętaj o tych poprawkach.
