Każda transakcja dotycząca nieruchomości, mieszkalnych, komercyjnych lub innych wymaga umowy, nawet jeśli ma to charakter werbalny. Jednak ważna umowa musi zawsze zawierać pewne elementy, w przeciwnym razie może zostać unieważniona przez sąd. Przyjrzyjmy się tym wymaganym elementom.
Cel prawny
Strony nie mogą zawrzeć umowy o dokonaniu czynu nielegalnego. Cel umowy musi być zgodny z prawem. Umowa między stronami, która wiąże się z oszustwem wobec drugiej strony, nie byłaby ważna. Nie idź do sędziego, aby odzyskać pieniądze, jeśli Twoja pisemna umowa z dostawcą narkotyków na 100 kilogramów kokainy nie została dotrzymana. To działanie nielegalne. Nie tylko nie otrzymasz żadnej ulgi, ale prawdopodobnie skończysz w więzieniu. W przypadku nieruchomości, niezależnie od tego, jak sformułowana jest umowa, jeśli sprzedawca nie jest jej prawnym właścicielem, umowa nie będzie działać.
Strony prawnie kompetentne
Wszystkie strony umowy muszą posiadać zdolność prawną do zawarcia umowy. Obejmuje to także pełnoletność i zdolność umysłową w momencie zawarcia umowy. Dowiadujesz się, że 15-latek odziedziczył świetną nieruchomość i naprawdę jej pragniesz. Nie każ im podpisywać umowy sprzedaży i oczekiwać, że utrzyma się ona w sądzie. Nie są na to wystarczająco dorośli. Jeśli ktoś przebywa w placówce lub objęty jest szczególną opieką w celu załatwienia swoich spraw, to obowiązuje ta sama zasada. Jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości co do kompetencji sprzedawcy, przeprowadź dokładniejszą analizę due diligence.
Umowa poprzez ofertę i akceptację
W przypadku nieruchomości obrazuje to oferta zakupu nieruchomości przez kupującego i akceptacja tej oferty przez właściciela/sprzedawcę. W niektórych stanach może to być uścisk dłoni ze świadkiem, ale z pewnością nie jest to sposób, w jaki chciałbym kupić lub sprzedać nieruchomość. Właściwym sposobem jest pisemna umowa z podpisami stron. Kupujący oferuje cenę z pewnymi warunkami, a sprzedawca akceptuje z pewnymi warunkami.
Namysł
Zapłatą jest wszystko, co ma wartość prawną oferowane i wymieniane w umowie. Mogą to być pieniądze, usługi lub inne wartościowe dobra. Miłość i uczucie są nawet przykładem uwzględniania w niektórych umowach. Należy uwzględnić wynagrodzenie w umowie.
W większości dzisiejszych transakcji na rynku nieruchomości pieniądze są brane pod uwagę. Nie oznacza to gotówki, ponieważ często wiąże się to również z finansowaniem. Poważne pieniądze są przekazywane zgodnie z umową, natomiast zaliczka i finansowanie mają miejsce w momencie zamknięcia.
Zgoda
Elementem tym jest wymóg, aby strony umowy dobrowolnie i świadomie zgodziły się na warunki umowy. Żadna ze stron umowy nie może mieć do czynienia z oszustwem, wprowadzeniem w błąd, pomyłką lub nadmiernym przymusem.
Prawdopodobnie widziałeś kilka westernów, w których zły baron farmerów zmusza swoich mniejszych sąsiadów do opuszczenia ich rancz i zmuszania ich do podpisania umowy sprzedaży z użyciem broni. To zdecydowanie nie, i jestem pewien, że wtedy też tak było. Każdy musi chcieć, aby transakcja doszła do skutku, w przeciwnym razie będzie ona nieważna.
Kiedy umowa jest ważna
Umowa jest ważna, jeżeli spełnia wszystkie wymagane elementy. Staje się wówczas prawnie wykonalna, co oznacza, że strony mogą być prawnie zobowiązane do wykonania zobowiązań zgodnie z warunkami umowy.
W przypadku niewykonania przez stronę umowy terminów lub warunków określonych w umowie, dopuściliby się zwłoki i mogliby być prawnie zobowiązani do wykonania świadczenia lub zapłaty odszkodowania na rzecz drugiej strony imprezy.
W nieruchomościach nazywa się to pozwem o „konkretne wykonanie”. Załóżmy, że sprzedawca i kupujący dochodzą do porozumienia w sprawie umowy, która zmierza do finalizacji. Do sprzedającego zwraca się inny kupujący, który oferuje o wiele więcej pieniędzy za dom, więc wycofuje się z transakcji. Nie mogli znaleźć żadnego warunku ani klauzuli, która by na to pozwoliła bez problemu, ale i tak się wycofują i odmawiają zamknięcia.
Kupujący może zwrócić się do sądu, aby zmusić go do sprzedaży nieruchomości zgodnie z umową i konkretnym wykonaniem. Rzeczywistość jest taka, że nie ma wielu sędziów, którzy by to wymusili. Zamiast tego zazwyczaj przyznają jakąś formę rekompensaty pieniężnej od sprzedającego na rzecz kupującego.
