Przepisy dotyczące stabilizacji czynszów obowiązują od połowy XX wieku. Przepisy te miały na celu ochronę najemców w budynkach prywatnych przed nieuczciwymi cenami czynszów i podwyżkami czynszów, jednocześnie zezwalając na to właścicielom podnieść czynsz. Oto podstawy stabilizacji czynszów, a także zalety i wady.
Ustawa o stabilizacji czynszów z 1969 r
Ustawa o stabilizacji czynszów z 1969 roku została uchwalona przez burmistrza Nowego Jorku, Johna Lindsaya. Ma zastosowanie do budynków w niektórych hrabstwach Nowego Jorku, w tym w Nowym Jorku, które zostały zbudowane między lutym 1947 a marcem 1969 roku. Obejmuje budynki prywatne z sześcioma lub więcej jednostkami.
Ustawa o ochronie lokatorów w nagłych wypadkach z 1974 r
Ustawa Emergency Tenant Protection Act z 1974 r., znana również jako ETPA, rozszerzyła przepisy dotyczące stabilizacji czynszów w Nowym Jorku na części hrabstw Nassau, hrabstw Westchester i hrabstw Rockland. Rozszerzył również zasięg na budynki wybudowane przed 1974 rokiem.
Kogo ogólnie dotyczy stabilizacja czynszu
- Budynki będące własnością prywatną
- Zbudowany w okresie od lutego 1947 r. do 1 stycznia 1974 r
- Budynki z 6 lub więcej jednostkami
Podstawy stabilizacji czynszu
- Ustal limit kwoty czynszu, który może zostać naliczony
- Limit procentowy podwyżek czynszu
- Ogranicz częstotliwość podwyżek czynszu
- Jednostka musi spełniać określone standardy dotyczące warunków mieszkaniowych
- Najemcy uprawnieni do Odnowienie najmu
- Najemca nie może być eksmitowany O ile nie naruszymy umowy najmu
- Najemca może złożyć skargę na właściciela
Podwyżka czynszu w połowie okresu najmu może być dozwolona z następujących powodów
- Wynajmujący zwiększył usługi dla najemcy lub wprowadził ulepszenia w mieszkaniu najemcy
- Właściciel dokonał znacznej poprawy kapitału w nieruchomości
- Trudności ekonomiczne właściciela
Jednostka może zostać zderegulowana
Mieszkania o ustabilizowanym czynszu można zderegulować na jeden z dwóch sposobów.
- Jeśli roczny dochód najemcy przekracza 200 000 USD.
- Gdy miesięczny czynsz osiągnie określony próg. Na przykład, jeśli miesięczny czynsz osiągnie 2700 USD, jednostka zostanie zderegulowana. Kwota ta różni się w zależności od gminy i będzie zmieniać się co roku.
Argumenty za stabilizacją czynszów
Istnieje wiele powodów, dla których ludzie opowiadają się za ustawami o stabilizacji czynszów. Obejmują one:
- Uczciwe ceny czynszu — stabilizacja czynszu to sposób na utrzymanie prywatnych właścicieli w ryzach i uniemożliwienie im naliczania skandalicznych cen za wynajem.
- Przystępne ceny wynajmu – zwolennicy stabilizacji czynszów uważają, że niedrogie mieszkania powinny być dostępne nawet w najdroższych miastach. Uważają, że wymóg regulowania czynszu za niektóre jednostki jest jedynym sposobem na powstrzymanie ludzi przed wypychaniem ich z niektórych obszarów.
- Zabezpieczenie mieszkaniowe - ponieważ właściciele mogą podnieść czynsz w mieszkaniach o ustabilizowanym czynszu tylko o określoną kwotę procent rocznie, długoterminowi najemcy nie będą wypierani z mieszkań przez zawyżony czynsz ceny.
Argumenty przeciwko stabilizacji czynszów
Istnieje również kilka powodów, dla których ludzie sprzeciwiają się lokalom ze stabilizacją czynszu. Obejmują one:
- Zmniejszenie liczby nowych budów na danym obszarze — obszary o dużej liczbie lokali o ustabilizowanym czynszu mogą zniechęcać inwestorów do budowy nowych budynków w okolicy. Przyczyna tego jest dwojaka.
- Nie możesz konkurować z niskimi czynszami - Jeśli budujesz nową konstrukcję, będziesz chciał uzyskać najwyższy możliwy czynsz. Jeśli w pobliżu znajduje się wiele nieruchomości ze stabilnym czynszem, możesz mieć trudności z uzyskaniem wysokich cen za wynajem. Na przykład, jeśli istnieje pięć mieszkań z trzema sypialniami o ustabilizowanym czynszu, z których wszystkie pobierają 1000 USD miesięcznie każdy i starasz się zebrać 3000 $ miesięcznie na 3 sypialnie, możesz mieć trudności z przyciągnięciem najemca.
- Niszczące się budynki zapobiegną wysokim czynszom – oprócz konkurowania z tańszymi czynszami, wiele budynków o ustabilizowanym czynszu nie jest dobrze utrzymanych. To zniechęca nowych budowniczych, ponieważ martwią się, że nie będą w stanie uzyskać wysokich cen za wynajem w dzielnicy o takim nieładzie.
- Wzrost wskaźnika pogorszenia się czynszów w lokalach o ustabilizowanym czynszu – lokale o ustabilizowanym czynszu są często wyceniane poniżej godziwej wartości rynkowej, którą właściciel mógłby otrzymać za wynajem. Dlatego właściciele mogą mieć trudności z osiągnięciem zysku lub nawet opłaceniem bieżących rachunków, ponieważ wszystkie wydatki na nieruchomość nadal opierają się na aktualnych cenach.
- Właściciele mieszkań często dokładają wszelkich starań, aby te mieszkania o ustabilizowanym czynszu spełniały aktualne przepisy BHP. Podczas gdy celem stabilizacji czynszów jest ochrona najemców, często ma to odwrotny skutek, ponieważ najemcy w tych mieszkaniach często żyją w warunkach poniżej normy.
Kryzys mieszkaniowy w miastach USA
Wiele największych miast w Ameryce, takich jak Nowy Jork i San Francisco, stało się opowieścią o dwóch miastach. Istnieje mieszanka tanich, pogarszających się lokali o ustabilizowanym czynszu i luksusowych lokali o wysokim czynszu, prawie nieosiągalnych cenowo.
Teoria jest taka, że ponieważ osoby w lokalach o niższych cenach czynszu regulowanego mieszkają w swoich jednostek już przy bardzo małym obrocie, następuje spadek podaży przystępnych cenowo jednostek w regionie miasto. Dlatego, przyszłych najemców którzy nie mają tyle szczęścia, aby mieć mieszkanie z regulowanym czynszem, będą musieli zapłacić więcej za swoje mieszkanie z powodu braku mieszkań w przystępnej cenie. Zwiększony popyt podnosi ceny.
Niektórzy twierdzą, że bez regulacji czynszów rynek sam się poprawi, a te drogie miasta staną się bardziej przystępne cenowo. Te lokale o ustabilizowanym czynszu wróciłyby na otwarty rynek, zwiększając podaż mieszkań, a popyt w naturalny sposób regulowałby ich ceny. Podczas gdy osoby mieszkające w mieszkaniach o obecnie ustabilizowanym czynszu sprzeciwiłyby się, miliony osób poszukujących niedrogich mieszkań odniosłyby z tego korzyść.
