Agencja Ekspresowa
Agencja ekspresowa tworzona jest na podstawie ustnej lub pisemnej umowy pomiędzy zleceniodawcą a agentem. Wskazuje to na ich wyraźną intencję uzyskania tego statusu reprezentacyjnego.
W przypadku nieruchomości agencja jest zwykle tworzona na podstawie pisemnej umowy o aukcji ze sprzedającym lub umowy agencyjnej kupującego z kupującym. Niektóre stany dopuszczają porozumienia ustne, ale większość tego nie robi.
Domniemana agencja
Możliwe jest także stworzenie relacji agencyjnej z działaniami stron. Nazywa się to dorozumianą sprawczością. Jeżeli pośrednik w obrocie nieruchomościami przejmuje obowiązki typowe dla agenta, ale nie podpisał umowy agencyjnej, nadal może być uważany za agenta poprzez dorozumianą agencję. Z tego samego powodu, jeśli klient poprosi agenta o radę lub działania typowe dla agencji, wówczas można stworzyć dorozumianą agencję.
Niektóre stany stworzyły specjalne ustawodawstwo, które stanowi, że żadna agencja nie może istnieć bez pisemnej umowy agencyjnej. Pomaga to uniknąć przypadkowego domniemanego sprawstwa.
Nie zostań nieujawnionym podwójnym agentem
W stanach, które nie wykluczyły dorozumianej agencji, jeśli masz status przedstawicielstwa agencji swojego klienta wystawiającego ofertę, bądź ostrożny w tym, co robisz, jeśli współpracujesz z zainteresowanym tym kupującym wymienianie kolejno. Najpierw musiałbyś ujawnić kupującemu status agencji, a następnie nie podejmować obowiązków, które sugerowałyby, że jesteś także jego agentem.
Sposób, w jaki najczęściej się to dzisiaj robi
Moja licencja wisi w Nowym Meksyku, ale w przeszłości posiadałem także licencje brokerskie w Teksasie i Kolorado. Wiele stanów posiada obecnie dokumenty i ujawnienia, które wspierają „pośrednictwo w transakcjach” lub nazywane są innymi nazwami reprezentowanie kupującego lub sprzedającego bez „agencji”. Termin agent nieruchomości rzadko już to oznacza dni.
Mogę zatem wziąć udział w aukcji i nie być agentem sprzedającego, i zawsze to robiłem. Kwestia agencji pojawiła się u kupującego lub sprzedającego tylko wtedy, gdy współpracowałem z prawnikiem lub sędzią. Z jakiegoś powodu przyciągnąłem ich moją stroną internetową. Nie chcieli, żebym był ich agentem ze względu na odpowiedzialność zastępczą.
Odpowiedzialność zastępcza naraża klienta agenta na ryzyko związane z działalnością agenta. Jeśli więc zrobię coś złego lub popełnię błąd, mój klient również zostanie pociągnięty do odpowiedzialności. Ci prawnicy wiedzieli, że nie chcą takiego ryzyka, mimo że wiedzieli, że dokładnie przestrzegam zasad.
Kiedy pracowałem z kupującymi, zawsze byłem brokerem transakcyjnym, nigdy agentem. Prawie nigdy o to nie pytali, a nasz formularz informacyjny jasno określa moje obowiązki wobec klienta. Oto one prosto z prawa:
A. Uczciwość i należyta staranność zgodnie z postanowieniami niniejszego paragrafu;
B. Zgodność z lokalnymi, stanowymi i federalnymi przepisami dotyczącymi godziwych warunków mieszkaniowych oraz przepisami antydyskryminacyjnymi na rynku nieruchomości w Nowym Meksyku prawem licencyjnym i przepisami dotyczącymi prowizji od nieruchomości, a także innymi obowiązującymi przepisami lokalnymi, stanowymi i federalnymi oraz przepisy prawne;
C. Wykonywanie wszelkich pisemnych umów zawartych z klientem lub klientem;
D. Pomoc klientowi lub klientowi brokera w sfinalizowaniu transakcji, chyba że klient lub klient uzgodnił inaczej na piśmie, w tym:
- Terminowe przedstawianie wszystkich ofert lub kontrofert; I
- Pomoc w dotrzymaniu warunków umowy i zamknięciu transakcji; jeżeli pośrednik w transakcji nie świadczy usług, porad lub pomocy opisanych w ust. 1 i 2 ust. D z 16.61.19.8 NMAC, klient lub klient musi zgodzić się na piśmie, że od brokera nie oczekuje się świadczenia takich usług, porad lub pomocy, a broker poinformuje o istnieniu takiej umowy na piśmie pozostałych brokerów zaangażowanych w transakcję;
MI. Potwierdzenie przez brokera, że mogą istnieć kwestie związane z transakcją, które leżą poza kompetencjami brokera stowarzyszonego lub kwalifikującego się brokera wiedzę lub doświadczenie oraz że broker stowarzyszony lub kwalifikujący się broker zasugeruje klientowi lub klientowi zasięgnięcie porady eksperta w tym zakresie sprawy;
F. Podpowiedź rozliczanie wszystkich pieniędzy lub nieruchomość otrzymana przez brokera;
G. Pisemne ujawnienie swojemu klientowi lub klientowi oraz innym brokerom zaangażowanym w transakcję wszelki potencjalny konflikt interesów brokera w związku z transakcją, w tym między innymi Do:
- Wszelkie pisemne relacje maklerskie, jakie broker utrzymuje z innymi stronami transakcji lub;
- Wszelkie istotne interesy lub powiązania o charakterze biznesowym, osobistym lub rodzinnym, które broker ma w transakcji;
- Inne opcje relacji brokerskich dostępne w Nowym Meksyku;
H. Pisemne ujawnienie wszelkich niekorzystnych, istotnych faktów faktycznie znanych brokerowi stowarzyszonemu lub kwalifikującemu się brokerowi na temat nieruchomości lub transakcji, lub o zdolności finansowej stron transakcji do sfinalizowania transakcji transakcja; niekorzystne istotne fakty wymagające ujawnienia nie obejmują żadnych informacji objętych federalnymi przepisami dotyczącymi godziwych warunków mieszkaniowych lub Ustawą o prawach człowieka Nowego Meksyku;
I. Utrzymanie wszelkich poufnych informacji uzyskanych w trakcie jakiejkolwiek wcześniejszej relacji agencyjnej, chyba że ujawnienie następuje za zgodą byłego klienta lub jest wymagane przez prawo;
J. O ile nie zostanie inaczej upoważniony na piśmie, broker stowarzyszony lub kwalifikujący się broker nie będzie ujawniał swojemu klientowi lub klientowi w trakcie transakcji, którą ich klient-sprzedawca lub klient wcześniej wskazał, zaakceptują cenę sprzedaży niższą niż cena wywoławcza lub podana na a nieruchomość; że ich kupujący lub klient uprzednio wskazał, że zapłaci cenę wyższą niż cena podana w pisemnej ofercie; motywacja ich klienta lub klienta do sprzedaży lub zakupu nieruchomości; że ich klient lub klient-sprzedawca lub ich klient lub klient kupujący zgodzą się na warunki finansowania inne niż oferowane; lub wszelkie inne informacje, o które zwrócił się na piśmie makler stowarzyszony lub klient lub klient kwalifikującego się brokera, aby pozostały poufne, chyba że ujawnienie jest wymagane przez prawo.
To rozwiewa wszelkie wątpliwości, jakie mogli mieć moi klienci.
