Ubezpieczenie odsetek od dzierżawy: co to jest?

Ubezpieczenie odsetek od leasingu chroni firmę przed konsekwencjami finansowymi utraty atrakcyjnej umowy najmu w przypadku uszkodzenia lub zniszczenia nieruchomości. Ubezpieczenie to jest szczególnie istotne w sytuacji, gdy firma płaci za wynajem lokalu znacznie niższą stawkę niż rynkowa.

Wiele umów najmu nieruchomości komercyjnych umożliwia właścicielowi budynku anulowanie umowy najmu, jeśli budynek stanie się częściowo lub całkowicie nie nadaje się do zamieszkania z powodu strat fizycznych, więc posiadanie tego rodzaju ochrony może być krytyczny.

Co to jest pokrycie odsetek z tytułu dzierżawy?

Ubezpieczenie odsetek od leasingu pokrywa straty finansowe, które poniesiesz w wyniku anulowania umowy najmu. Szkoda musi wynikać z bezpośredniej fizycznej utraty lub uszkodzenia mienia w lokalu określonym w zgłoszeniach. Co więcej, szkoda musi wynikać z niebezpieczeństwa ubezpieczonego w ramach Twojej polisy.

Wynajmującemu przysługuje prawo do wypowiedzenia umowy najmu nawet wówczas, gdy część budynku zajmowana przez najemcę nie uległa zniszczeniu. Wynajmujący może mieć możliwość, ale nie obowiązek, odbudowy obiektu, jeżeli budynek ulegnie całkowitemu zniszczeniu. Wynajmujący może nie być zobowiązany do naprawy lub wymiany poważnie uszkodzonego budynku, chyba że otrzyma płatność z ubezpieczenia.

Jak działa pokrycie odsetek od dzierżawy

Anulowanie umowy najmu może poważnie wpłynąć na małą firmę, która płaci mniej niż bieżąca stawka czynszu.

Załóżmy na przykład, że Floyd jest właścicielem Fantastic Flooring, firmy sprzedającej dywany i inne wykładziny podłogowe z magazynu. Firma wynajmuje połowę magazynu o powierzchni 20 000 stóp kwadratowych od Peerless Properties. Obecnie płaci za lokal 0,50 dolara za stopę kwadratową za 10 000 stóp kwadratowych, czyli 5000 dolarów miesięcznie.

Floyd negocjował umowę najmu dwa lata temu, kiedy ceny wynajmu w jego okolicy spadły. Od tego czasu czynsze wzrosły, ale umowa najmu Floyda nie wygasa przez kolejne trzy lata, więc może spokojnie trzymać się tych warunków.

Firma Floyda prawdopodobnie musiałaby płacić dodatkowe 2500 dolarów miesięcznie, czyli 30 000 dolarów rocznie, zgodnie z warunkami nowej umowy najmu po stawkach rynkowych, gdyby Floyd stracił tę. Firma poniosłaby dodatkowe koszty w wysokości 90 000 dolarów w ciągu najbliższych trzech lat, gdyby dzisiaj utraciła umowę najmu i musiała wziąć nową.

Floyd dodał ulepszenia i ulepszenia do magazynu od początku jego dzierżawy. Należą do nich nowe oświetlenie, niestandardowe półki i ulepszenia rampy załadunkowej. Ulepszenia są teraz częścią budynku. Floyd nie jest ich właścicielem, ale będzie z nich korzystał przez pozostałą część okresu najmu.

Następnie wadliwe okablowanie wywołuje pożar, który pewnej nocy poważnie niszczy budynek. Poza niewielkim dymem do materiałów podłogowych, część magazynu zajmowana przez Fantastic Flooring nie została dotknięta pożarem. Niemniej jednak Peerless Properties anuluje umowę najmu Floyda.

Firma Fantastic Flooring jest ubezpieczona od uszkodzeń materiałów podłogowych zgodnie z polisą dotyczącą nieruchomości komercyjnych, ale nie obejmuje strat ekonomicznych, jakie poniesie w wyniku utraty umowy najmu. Firma nie ma również ubezpieczenia z tytułu utraty możliwości korzystania z ulepszeń wprowadzonych do budynku. Przedmioty te nie uległy uszkodzeniu, zatem utrata użytkowania nie jest objęta ubezpieczeniem mienia firmy.

Floyd mógł chronić swoją firmę przed stratami finansowymi wynikającymi z anulowania umowy najmu, wykupując ubezpieczenie odsetek od dzierżawy.

Rodzaje pokrycia odsetek od dzierżawy

Ubezpieczenie odsetek z tytułu najmu może obejmować kilka zakresów ochrony, jeżeli w planie ochrony wskazany jest limit ubezpieczenia:

• Odsetki najemcy (TLI): Jest to różnica między miesięcznym czynszem, który płacisz, a wartością czynszu nieruchomości, zwaną również rynkową stawką czynszu. Udział najemców Fantastic Flooring w tym przykładzie wyniósłby 2500 dolarów, czyli 7500 dolarów minus 5000 dolarów.
• Płatności premiowe: Jest to niezamortyzowana część premii pieniężnej, którą zapłaciłeś w celu uzyskania leasingu i która nie zostanie Ci zwrócona. Być może zapłaciłeś wynajmującemu premię w wysokości 5000 dolarów za zabezpieczenie trzyletniej umowy najmu, a nie pięcioletniej.
• Ulepszenia i ulepszenia: Twoja firma mogła wprowadzić ulepszenia w wynajmowanej nieruchomości, których nie możesz legalnie usunąć, takie jak oświetlenie i ulepszenia Floyd's.Odsetki z tytułu leasingu objętego umową obejmują niezamortyzowaną część płatności dokonanych za ulepszenia, aczkolwiek nie obejmuje wartości ulepszeń objętych innymi ubezpieczeniami zasady.
• Czynsz opłacony z góry: Jest to niezamortyzowana część czynszu opłaconego z góry, która nie zostanie Ci zwrócona. Na przykład, gdy wynajmowałeś swoją nieruchomość, mogłeś zapłacić czynsz za trzy miesiące z góry.

Wymagania dotyczące odsetek netto z tytułu leasingu

Limit pokazany na Twojej polisie w zakresie odsetek od leasingu to suma odsetek od najmu najemców i miesięcznych odsetek od leasingu na dzień rozpoczęcia obowiązywania Twojej polisy. Na przykład Twoje odsetki netto z tytułu leasingu w momencie zawarcia umowy wynoszą 2333 USD, jeśli TLI wynosi 1500 USD, a MLI wynosi 833 USD. Jest to najwyższa kwota, jaką ubezpieczyciel zapłaci z tytułu odsetek od leasingu, jeśli umowa najmu zostanie anulowana w dniu rozpoczęcia obowiązywania polisy.

Twoje odsetki netto za leasing maleją co miesiąc przez cały okres obowiązywania polisy. Najwyższa kwota, jaką ubezpieczyciel zapłaci w ramach ubezpieczenia odsetek od leasingu, to odsetki netto od leasingu w momencie wystąpienia straty w przypadku anulowania leasingu. Twój ubezpieczyciel obliczy odsetki netto od leasingu, dodając następujące elementy:

• Twoje odsetki brutto z tytułu leasingu pomnożone przez współczynnik odsetek z tytułu najmu za pozostałe miesiące leasingu w momencie wystąpienia straty
• Twoje miesięczne odsetki za dzierżawę pomnożone przez pozostałe miesiące dzierżawy w momencie wystąpienia straty

Odsetki netto z tytułu najmu obejmują dwa składniki: odsetki najemcy i miesięczne odsetki z tytułu najmu.

Odsetki najemców (TLI)

Oznacza to korzyści, jakie otrzymasz z korzystnej umowy najmu w pozostałych miesiącach. Twój TLI to bieżąca wartość Twoich odsetek brutto z tytułu dzierżawy. Oblicza się go poprzez pomnożenie odsetek brutto z tytułu leasingu przez odpowiedni współczynnik odsetek za dzierżawę.

Umowa najmu brutto to umowa, w ramach której wynajmujący pokrywa wszystkie wydatki związane z nieruchomością.Twoje odsetki z tytułu najmu brutto to różnica między wartością czynszu Twojego lokalu a czynszem, który płacisz co miesiąc. Twoje odsetki brutto z tytułu najmu wyniosłyby 1500 USD lub 5000 USD minus 3500 USD, jeśli rynkowa stawka czynszu wynosi 5000 USD miesięcznie, a Twoja firma obecnie płaci 3500 USD.

Współczynnik oprocentowania najmu wynika z tabeli, którą należy dołączyć do polisy. Czynniki te mogą się różnić w zależności od obowiązującej stopy procentowej i pozostałych miesięcy umowy najmu. Współczynnik oprocentowania leasingu wynosi 33,4213, przy założeniu, że pozostało 36 miesięcy umowy najmu, a obowiązująca stopa procentowa wynosi 5%. Twoje odsetki netto z tytułu leasingu wynoszą 1500 USD razy 33,4213 lub 50 132 USD.

Miesięczne odsetki od dzierżawy (MLI)

Miesięczne odsetki za dzierżawę odzwierciedlają miesięczny koszt płatności premii, ulepszeń i ulepszeń oraz opłaconego z góry czynszu. Pozycje te nie będą miały zastosowania, jeśli nie zapłaciłeś premii, jeśli nie wprowadziłeś ulepszeń lub jeśli nie zapłaciłeś czynszu z góry.

Miesięczne odsetki za dzierżawę dla każdej pozycji należy obliczyć osobno, jeśli chcesz uwzględnić te koszty. Twój pierwotny koszt zostanie podzielony przez liczbę miesięcy pozostałych do spłaty w momencie poniesienia wydatków na każdą pozycję. Na przykład Twój MLI wyniósłby 25 000 USD podzielone przez 30 lub 833 USD, jeśli minęło sześć miesięcy od 36-miesięcznego najmu i wydałeś 25 000 USD na ulepszenia.