Atunci când lucrează cu vânzătorii pentru a determina un preț de listare sau cu cumpărătorii pentru a verifica valoarea înainte de ofertele de cumpărare, agenții imobiliari fac ceea ce este cunoscut sub numele de analiză comparativă a pieței sau CMA.
Mergând la înregistrările proprietății vândute, profesionistul imobiliar selectează proprietățile recent vândute care sunt similare cu proprietatea în cauză și în aceeași zonă geografică. Prin compararea acestor proprietăți și ajustarea pentru diferențele de caracteristici, se face o estimare a valorii pentru proprietatea subiect. Cu toate acestea, un profesionist imobiliar amănunțit va face un al doilea CMA diferit pentru un vânzător sau un cumpărător.
Un al doilea CMA complet ar include comparații cu proprietăți similare listate în prezent din zonă. Același proces ar fi utilizat, dar cu proprietățile enumerate în prezent. Acest lucru ar permite o evaluare a concurenței actuale și ar putea duce la o creștere sau o scădere a estimării pe baza proprietăților vândute.
Calitatea selecțiilor comparabile
Esențial pentru acuratețea unui CMA în determinarea valorii de piață este selecția celor mai bune proprietăți comparabile. Trei agenți care aleg chiar și un comparabil diferit din trei sau patru utilizați pot veni cu niște evaluări foarte diferite. Acest lucru se întâmplă des atunci când un vânzător face cumpărături pentru un agent de listări. Ei primesc o estimare a valorii de la mai mulți agenți și sunt surprinși de diferențe. Din păcate, adesea cel care le dă cel mai mare număr este cel care primește listarea și, de obicei, nu este un număr bun.
Există mai multe lucruri de luat în considerare atunci când alegeți compuși:
- Când proprietatea a fost vândută: vânzările de peste două sau trei luni în trecut nu sunt bune, mai ales pe piețele aflate în mișcare rapidă. Cu cât vânzările sunt mai recente, cu atât este mai puțin probabil ca piața să se fi mutat suficient pentru a face irelevante prețurile de vânzare ale proprietăților la momentul CMA.
- Unde este situată proprietatea: Cea mai bună situație este că locuința se află în aceeași subdiviziune. Acest lucru nu este posibil în multe cazuri, așa că următorul aspect este localizarea comps în același cartier sau zonă generală. Atunci când nu puteți obține compoziții adecvate în acest fel, casele foarte asemănătoare din subdiviziuni similare din alte părți ale orașului pot fi singura resursă disponibilă.
- Caracteristicile locuinței: Când vine vorba de numărul de dormitoare, băi, metru pătrat al acasă, dimensiunea lotului și alte caracteristici ale casei, casele comparabile ar trebui să fie la fel de similare ca posibil. Este rar, cu excepția subdiviziunilor mari de tăieturi de prăjituri, ca toate aceste lucruri să fie comparate exact.
Calitatea ajustărilor
Ultimul punct de mai sus ne aduce la o discuție despre modul în care ne compensăm calculul pentru diferențele dintre structuri. Facem ajustări, la fel ca cele ale evaluatorilor, pentru a ajusta prețurile de vânzare ale caselor comparabile pentru a se potrivi mai bine cu proprietatea noastră.
Cu alte cuvinte, dacă avem o casă cu 3 dormitoare, 2 băi cu un garaj atașat pentru două mașini și 2100 de metri pătrați de suprafață de locuit, vom încerca să găsim trei sau patru compuși cu toate aceste caracteristici la fel. Cu toate acestea, rareori vom face, așa că va trebui să facem ajustări la prețurile lor vândute.
- Să presupunem că un singur comp are doar două dormitoare. Trebuie să presupunem că s-ar fi vândut pentru mai mulți bani cu trei, așa că vom adăuga niște bani înapoi la prețul său real de vânzare pentru a-l ajusta la faptul că avea trei dormitoare. Același lucru este valabil și pentru băi și spații de garaj.
- Dacă este invers, să spunem trei băi când casa noastră vizată avea doar două, atunci am scădea valoarea unei băi din prețul vândut în ajustarea noastră.
- Nu trebuie să facem nimic cu metru pătrat până nu facem calculul final.
Odată ce am ajustat prețurile vândute pentru casele noastre comparabile, împărțim fiecare preț vândut la picioarele lor pătrate pentru a obține prețul vândut pe metru pătrat. Facem o medie a celor trei sau mai multe compuși pentru a obține o valoare medie pe metru pătrat. Apoi pur și simplu înmulțim asta cu suprafața pătrată a casei noastre pentru a obține valoarea estimată a pieței actuale.
Acolo aveți imaginea de ansamblu a realizării unui CMA, dar veți dori să explorați și să aflați mai multe și să exersați înainte de a le face pentru clienți.
